Viaţa după criză:cum va arăta noua generaţie de locuinţe

Săptămâna trecută am sustinut un intreviu cu Adriana Dragusin pentru www.imobiliare.ro. Printre ceilalți experti din imobiliare, mi-am exprimat părerea vis a vis de situația actuală și  ce mă aștept că se va întămpla în viitorul apropiat. Articolul poate fi citit în totalitate la adesa de mai jos: Viaţa după criză: cum va arăta noua generaţie de locuinţe

Sursa: www.imobiliare.ro
Autor: Adriana Dragusin

Viaţa după criză: cum va arăta noua generaţie de locuinţe

Deşi există destule apartamente noi la vânzare, puţini sunt cei care se pot apropia de majoritatea acestora. Pentru a merge mai departe, piaţa are nevoie (şi) de altceva.

Dacă ai un buget de maximum 60.000 de euro şi te afli în căutarea unui apartament nou, probabil că ai simţit pe pielea ta că nu ai la dispoziţie prea multe opţiuni reale. Asta deşi ofertele dezvoltatorilor abundă, iar târgurile imobiliare se înghesuie să-ţi prezinte cât mai multe ansambluri. Andrei Sandu, directorul general al agenţiei MediaCity, observă că, în ciuda numărului relativ ridicat, cea mai mare parte a locuinţelor disponibile pe piaţă nu se potrivesc profilului consumatorului actual. Victor Zaharia, directorul agenţiei Coldwell Banker Opera, dă exemplul unor unităţi locative proiectate în perioada de boom, cu suprafeţe de 150 de metri pătraţi la trei camere, ale căror preţuri sunt pe măsură. „Majoritatea cumpărătorilor care ar vrea trei camere nu au bani de un asemenea apartament”, subliniază Zaharia.

Construcţiile rezidenţiale, la nivel minim
Pentru moment, dat fiind că majoritatea cumpărătorilor încă aşteaptă o reaşezare a pieţei imobiliare pentru a porni achiziţiile, această situaţie nu reprezintă o mare problemă. Puţinele oferte de locuinţe noi care se pliază pe buzunarul subţiat de criză al românului sunt suficiente pentru a satisface nevoile celor câţiva cumpărăttori hotărâţi să încheie tranzacţii acum.

Andrei Sandu observă însă că, în ultimii doi ani, nu s-au mai pornit aproape deloc investiţii imobiliare. Reducerea la minimum a motoarelor din construcţii se vede deja prin livrările reduse de locuinţe noi înregistrate în primele luni ale acestui an. Potrivit unui raport de piaţă al Jones Lang LaSalle şi Reas, în trimestrul unu al anului 2010 au fost finalizate doar 346 de unităţi locative, cu aproximativ 25% mai puţin decât în aceeaşi perioadă a anului trecut. „Ritmul de construcţie de noi spaţii rezidenţiale este deja foarte mic în comparaţie cu al celorlalte capitale est-europene. Având în vedere activitatea restrânsă din sectorul construcţiilor rezidenţiale, în 2010 putem asista la o scădere semnificativă a locuinţelor livrate”, se arată în studiul citat. La o comparaţie cu cifrele anunţate de către dezvoltatori la începutul acestui an, diferenţa este semnificativă. Potrivit datelor coroborate de MediaCity în primăvara lui 2010, 2.600 de locuinţe aveau termenul de livrare anunţat pentru 2010. Acestora li se mai adăugau, la modul teoretic, alte câteva mii de unităţi anunţate pentru livrare în 2008-2010, dar al căror termen a fost depăşit.

Preţuri şi suprafeţe rezonabile
În acest context, nevoia de unităţi locative adaptate la condiţiile actuale ale pieţei, este una stringentă – în ciuda perioadei de recesiune.

Oferta de locuinţe noi este, într-o oarecare măsură, limitată. Clienţii care sunt interesaţi de achiziţia unui apartment nou au de ales între aceleaşi câteva ansambluri. Or, pe acestea clienţii le cunosc deja foarte bine, observă Adrian Erimescu, general manager al www.imobiliare.ro. Tocmai din această cauză, adaugă el, proiecte noi care să propună altceva ar putea fi binevenite pe piaţă – cu singura condiţie ca preţurile să fie conforme cu aşteptările clienţilor finali.

Victor Zaharia arată că, în ciuda atmosferei generale de expectativă, cerere de locuinţe există. Dă exemplul câtorva tranzacţii pe care le-a început anul trecut şi care au fost amânate nu din lipsă de bani, ci pentru a vedea cum evoluează piaţa. „Eu cred că acum e timpul ca dezvoltatorii să construiască, pentru ca, atunci când se va ieşi din criză, să vină cu noile produse”, subliniază Zaharia. El precizează că, în momentul revenirii sectorului rezidenţial, nu se va mai vinde orice, la orice preţ, cu orice compartimentare. Piaţa are nevoie de locuinţe cu suprafeţe şi la preţuri rezonabile, arată directorul Coldwell Banker Opera. În opinia sa, pentru a fi vandabil, un apartament cu două camere ar trebui să se situeze undeva la 60 de metri pătraţi, iar o garsonieră la 40 de metri pătraţi. În plus, preţul pe metru pătrat nu ar trebui să depăşească 1.200 de euro (cu excepţia zonelor centrale). Un alt punct important este localizarea favorabil

Investiţie finlandeză în locuinţe pentru clasa medie
Deşi nu multe, anul acesta au existat câteva încercări timide din partea dezvoltatorilor de a se adapta la condiţiile actuale ale pieţei. Astfel, în luna mai, fondul de investiţii finlandez Ahlstrom Capital a anunţat dezvoltarea ansamblului Scandinavia Residence, prin intermediul unei companii deţinute la nivel local. La finalizare, proiectul ar trebui să cuprindă 420 de apartamente dispuse în şapte blocuri, localizate pe Şoseaua Alexandriei.

Potrivit lui Adrian Demuşcă, reprezentantul dezvoltatorului, lucrările la prima fază a ansamblului se află în faza de roşu, iar primele două blocuri, cu 100 de apartamente, vor fi livrate în decembrie. Cea mai ieftină garsonieră din Scandinavia Residence costă 41.000 de euro, iar cel mai ieftin apartament cu două camere ajunge la 67.000 de euro. „Vizitatori avem mulţi. Dorinţa există, oamenii îşi doresc să aibă un grad cât mai mare de confort. Întrebarea este însă cum vor obţine finanţarea necesară”, spune Demuşcă. Acesta precizează că, la modul ideal, cumpărătorii caută suprafeţe cât mai mari, la preţuri cât mai mici, însă limitele sunt dictate de posibilităţile lor de finanţare. În mod clar, opinează el, piaţa are nevoie de apartamente bine construite.

Apartamente cu două camere la 50.000 de euro
Un alt proiect anunţat anul acesta, în luna iulie, este ansamblul Avalon Residence, dezvoltat în Tunari de compania South Pacific. Acesta va cuprinde 46 de apartamente cu două camere, dispuse în trei blocuri, ce vor fi construite în funcţie de evoluţia vânzărilor. Suprafeţele locuinţelor sunt de 52 de metri pătraţi, iar preţurile se ridică la 47.775 de euro, pentru un apartament cu terasă, şi de 49.875, pentru unul cu grădină proprie.

Cercetarea noastră de piaţă ne-a arătat că există încă cerere pentru locuinţe dacă preţul este unul accesibil (sub 50.000 de euro cu TVA inclus), iar finanţarea este disponibilă. Există multe cupluri tinere interesate de apartamente cu două camere, iar aceasta este cu siguranţă o opţiune potrivită pentru ei, atât prin prisma preţurilor, cât şi a suprafeţelor, subliniază Andrew Perlea, CEO al South Pacific.

Un alt punct de atracţie pentru cumpărătorii cu un buget limitat este reprezentat de tehnologia de construcţie folosită de către dezvoltator, ce permite ridicarea rapidă a locuinţelor şi promite costuri mai reduse cu 40% la întreţinere.

Ansamblu de garsoniere, destinat tinerilor
Un pas de testare a pieţei contractate de criză este reprezentat şi de relansarea ansamblului rezidenţial Quadra 2, dezvoltat în zona Militari-Politehnică de compania autohtonă Conarg. Lansat iniţial în anul 2008, proiectul ar fi trebuit să cuprindă 850 de locuinţe, de la una până la patru camere. Investiţia estimată iniţial era de 75 de milioane de euro. Doi ani mai târziu însă, Quadra 2 a suferit o „cosmetizare” majoră pentru a se plia pe noile posibilităţi ale consumatorului. Acum este promovat ca ansamblu rezidenţial destinat tinerilor, fiind format din 226 de garsoniere şi doar 16 apartamente cu două camere. Garsonierele au suprafeţe cuprinse între 37 şi 51 de metri pătraţi, iar preţurile pornesc de 39.000 de euro. Locuinţele cu două camere au 75 de metri pătraţi şi preţuri de la 76.000 de euro. Locuinţele vor fi livrate în ultimul trimestru al acestui an, potrivit dezvoltatorului. Investiţia estimată în construcţia Quadra 2 se ridică acum la 12 milioane de euro.

Părerea bloggerului
Pentru un client cu un buget mediu, de 60.000 de euro, căutarea unei case depinde de nevoile sale reale, precum și de priorități. Există câteva oportunități, însă nu putem spune că piața e plină de oferte. În primul rând, sfatul meu pentru cumpărător este să nu se panicheze. Cele mai multe greșeli în materie de tranzacții imobiliare au loc din această cauză. Aud oameni spunând „Nu am găsit nimic, așa că am cumpărat asta”. Dacă într-adevăr nu poți găsi acum ce ai nevoie, atunci așteaptă.

Din păcate, cea mai mare parte a ofertei de azi nu se adaptează nevoilor consumatorului final. Zeci de ansambluri au fost proiectate pe baza unor criterii total diferite, pentru o piață diferită. Au fost concentrate pe cu totul alte nevoi ale clienților, iar acum este greu să se schimbe și să se adapteze la realitatea de azi. Prețurile nu sunt proaste, problema este dată de obicei de suprafață (utilă și construită), localizare și o de mulțime de detalii care afectează imaginea proiectului.

În următorii câțiva ani, cred că vor fi foarte puține noi dezvoltări, de vreme ce băncile nu finanțează noi proiecte, iar dezvoltatorilor le e teamă să facă asta pe cont propriu. Cele câteva noi proiecte vor avea însă o mai bună localizare (de vreme ce pot fi cumpărate terenuri în zone mai bune, la prețuri mai reduse), suprafețe mai mici, spații comune foarte atent proiectate și prea multe apartamente mici pe fiecare nivel. De asemenea, vom vedea și câteva exemple de proiecte de lux, localizate în zone centrale și vândute la prețuri foarte bune.

Ilias Papageorgiadis, CEO al More Real Estate Services și blogger imobiliar, pe www.iliaspapageorgiadis.ro/limba_romana