2 ani de criză imobiliară şi economică majoră10 +1 lecţii dure pe care le-am învăţat

Cu doar 2 ani în urmă la începutul verii anului 2008 românii au fost gata să spargă din nou orice record de consum posibil. Străinii i-au urmat (dacă nu cumva i-au și depășit), creând împreună o lume complet artificială. Nimeni nu a dat atenție faptului  că piaţa imobiliară fusese deja blocată din toamna anului 2007. Doar după doar câteva săptămâni lumea (şi România), s-a trezit și a aflat despre Lehman Brothers. Luna septembrie din același an ne-a schimbat viețile pentru totdeauna. Am intrat într-o criză profundă, pe care majoritatea oamenilor nu au prezis-o.

Criza nu este întotdeauna un lucru rău. Oamenii de obicei își învaţă lecţiile, datorită situaţiilor dificile , deoarece în timpuri bune nu acordau prea multă atenţie detaliilor. Iar această criză majoră ne-a învăţat multe lecţii preţioase despre piața imobiliară, economie şi despre stilul de viaţă  din România. Să verificam împreună unele dintre aceste lecții:

1. Atunci când un apartament costă mai mult decât poate clientul plăti, preţul acestuia va scădea
Am ajuns în momentul în care aproape fiecare proprietate avea un preţ nebun. Cu doar 20 de luni în urmă, nu puteați găsi un apartament nou de 3 camere cu mai puţin de 200.000 de euro! (Excepţiile confirmă regula). În prezent situaţia este complet diferită şi totul este ajustat la bugetului clientului. Cine a dezvoltat proiecte rezidențiale care s-au bazat pe ipoteze false şi nu a vândut repede, pur şi simplu a văzut cum preţurile s-au prăbuşit și vânzările sale au scăzut.

2. Străinii sunt creduli, dar nu sunt proşti
Economia românească şi piaţă imobiliară au stărnit ” râurile ” în valoare de  miliarde de euro care au început să curgă în ţară. Aceste „râuri ”  erau  fie investiții străine directe sau investiţii în piața imobiliară. În doar câţiva ani, am ajuns la situaţia amuzantă, când majoritatea oamenilor avea ceva de vânzare, însă ceva foarte scump, datorită  unui  „basm ” cu care se vindea la pachet. Străinii au încetat să cumpere „basme” şi piaţă a căzut.

3. Locaţia greşită: probleme mari …
După ce locațiile de top au devenit extrem de scumpe, oamenii s-au orientat către cele bune. Când acestea au devenit, „de neatins”, investitorii s-au orientat către cele „simple”. Când  și acestea  s-au transformat în  „prea mulţi bani pentru o astfel de proprietate”, unii au ales locaţii greşite, doar pentru că preţul acestora era accesibil. Rezultatul: multe bătăi de cap…………….

4. Clasa de mijloc din România  nu a fost niciodată pregătită să plătească 200.000 – 300.000 Euro pentru un apartament
Deoarece preţurile au explodat, a apărut o  nouă generaţie de „evaluări de piață „. Majoritatea” dovedea” că familiile românești din clasa de mijloc din Bucureşti pot plăti cu uşurinţă suma de 200.000 – 300.000 de Euro pentru un apartament”. Cele mai multe proiecte, s-au axat pe acest segment din piaţă. Acestea s-au confruntat cu costuri ridicate  (pentru achiziția terenului, construcţie, alte costuri etc), iar aşteptările lor privind profitul erau și mai mari. Chiar şi în momentele cele mai glorioase, clasa românească de mijloc nu a fost capabilă să susţină  astfel de investiţii. Deja din 2009, prin programul  Prima Casa I s-au întors la proprietăţile pe care într-adevăr aceștia le-au pot obține adică cele cu o valoare între 40.000 – 100.000 euro.

5. Majoritatea proprietarilor de spatii comerciale au fost atât de lacomi încât au semnat contracte dezavantajoase doar pentru a câştiga câţiva euro în plus. Rezultatul? Pedeapsa ………..
Cu preţurile  schimbându-se în fiecare săptămână și încercarea tuturor companiilor de a-și extinde reţelele de vânzare cu amănuntul,  i-au făcut pe proprietarii de spatii comerciale să se simtă ca niște regi.  Aceștia au crezut că preţurile vor …….. vor crește mereu. Acesta este motivul pentru 95% dintre ei au semnat contracte foarte dezavantajoase cu 0 garanţii. 3 – 6 luni penalizare pentru chiriaş (= nimic), clauze „dulci”  de genul  ” peste 3 ani se va renegocia preţul conform standardelor pieței de atunci”. Au vrut să se asigure că vor primi în viitor  şi mai mult, dar astfel au devenit „raţe care clocesc aiurea „. Rezultatul: au fost foarte vulnerabili și când piaţa s-a prăbuşit a trebuit să aleagă fie între chirii mult mai mici sau spaţii libere.

6. 90% din toți speculanții s-au blocat şi criza i-a gasit cu toți banii speculați  în „bule” noi.
Prea mulţi oameni cumpărau proprietăţi, le țineau timp de 6 luni şi apoi revindeau la un pret mult mai mare. A fost întotdeauna cineva interesat să cumpere proprietatea acestora, cu orice preţ. Aceștia au crezut că acest lucru poate dura la nesfârșit. Rezultatul: chiar dacă și-au înmulţit capitalului iniţial de 10 – 20 de ori, l-au folosit în totalitate în  investiţii noi, blocându-și banii şi chiar pierzând ceea mai mare parte  (cu excepţia cazului, în care vor mai aștepta mulți ani de acum încolo).

7. Un teren de 1.000 mp cu PUZ ( Plan Urbanistic Zonal) pentru a construi 10.000 mp… este un teren unde vom construi maxim 4.000 – 5.000 mp
Una din tehnicile tipice pe care fiecare dintre  noi le-a folosit pentru a creşte valoarea unui teren a fost  ceea de a lucra la un PUZ  nou ( parametri noi de urbanism) crescând numărul de mp  construibil pe acesta. Unii proprietari au cam exagerat în această privinţă şi parametrii obținuți  fie nu erau reali sau prea costisitori pentru a fi utilizați. Realitatea a arătat că există foarte puţine proprietăţi care au fost construite cu un coeficient mai mare de  4 ( pe 1.000 mp de teren cineva a construit  4.000 mp sau mai mult), iar rezultatul s-a potrivit cu aşteptările dezvoltatorului.

8. Dacă nu vinzi şi nu-ți materializezi profiturile ai doar „bani pe hârtie”
Prea mulţi oameni au fost bogați în cursul anului 2007 şi 2008 „, deoarece aveau în posesie proprietăți cu preţuri ridicate”. Când preţurile s-au prăbuşit, și-au dat seama că  a fost o avere artificială care nu le-a oferit ceea ce se așteptau să primească. Cei care au vrut mai mult şi au refuzat  să vândă și să încaseze o parte din profit au descoperit un adevăr urât.

9. Terenurile agricole in mijlocul pustietății nu sunt  „proprietăţi cu potenţial intravilan, potrivite pentru vile astfel incat oamenii care au nevoie mai mult oxigen”
Când proprietăţile din cadrul  civilizaţiei au devenit mult prea costisitoare, mai multe persoane au început să promoveze terenurile agricole ca „noi locații pentru vile, pentru cei care au nevoie de mai mult oxigen și vor să scape de poluarea orașului”. Deasemenea au fost și multi investitori care au spus: „Vreau să cumpăr acum foarte ieftin și să uit de proprietate pentru 5 – 10 ani”. Ei bine, primii 3 – 4 ani au trecut deja şi probabil, aceștia sunt încă „sub apa”. Şi civilizaţia nu a ajuns încă la proprietăţile lor …

10. 10 mall-uri sau alte proiecte destinate spațiilor comerciale într-un oraş de 200.000 de cetăţeni nu înseamnă 10 poveşti de succes, dar probabil 9 găuri unde cineva și-a îngropat banii şi poate, doar un singur proiect a avut succes
Aşa cum cineva a spus la conferinţa Ceder  de acum 2 săptămâni  „, crescând numărul de proiecte de retail într-o anumită zonă nu înseamnă că va spori și puterea de consum a cetățenilor din aceea zonă”.  S-a dovedit că cele mai multe mall-uri şi  proiectele destinate spațiilor comerciale nu au respectat regulile de bază ale afacerii şi au eşuat, deoarece majoritatea dintre ei au supraestimat abilitătile  de consum ale oamenilor şi potenţialul acestora. Desigur, dacă dezvoltatorii au vândut investitorilor, atunci vorbim de o altă poveste (si altcineva are probleme acum).

10 + 1. Toți acesti minunați consultanți imobiliari care au garantat obținerea unui profit enorm au dispărut pur şi simplu sau suferă de amnezie
Cu doar doi-trei ani în urmă, au existat prea mulţi oameni care au promovat proprietăţile cu o garanţie „de profit”. Unii chiar își făceau publicitate în ziare vis a vis de  calculele pentru costul proiectului şi „rentabilitatea acestuia în condiţii de siguranţă”,  însă fără a cunoaște bazele  cum au fost estimate costurile. Alţii s-au promovat pe ei înşişi  folosind sloganul „dublați-vă banii în 6 luni”, mulţi s-au supărat pe investitor dacă acesta îndrăznea să pună întrebări despre investiţia propusă, au fost furioși de ce  acesta nu vede oportunitatea. Azi, toți acești oameni au dispărut sau suferă de amnezie. Vor încerca să vă convingă că toate acestea nu s-au întâmplat niciodată.

Marţi, 22.06.2010:

• 2 ani de criza imobiliară și economică majoră
• 10 lecţii de nepretuit pentru viitoarele strategii de investiţie