„Care este pretul minim pentru Romania, si cand se va ajunge la acesta?”
(interviul meu pe www.hotnews.ro , partea 1
pentru a citi partea a doua click aici)
Marti, 6 Iulie am dat un interviu pentru www.hotnews.ro, site-ul numarul 1 de stiri din Romania. Am raspuns live la intrebarile cititorilor si dupa am inregistrat un scurt interviu video. Puteti sa ascultati interviul aici:
VIDEO Ilias Papageorgiadis, investitor in piata imobiliara: La sfirsitul lui 2010 si pe durata anului 2011 vor incepe executarile silite. Atunci vor aparea preturile reale
Astazi, va prezint prima parte a interviului.
In 2008, Ilias Papageorgiadis – jucator pe piata imobiliara din Romania – avertiza ca preturile proprietatilor din Romania sint umflate. Putini erau cei care se opreau insa din nebunia vinzarii si cumpararii la preturi uriase, de cele mai multe ori pe credit. Acum, piata a ajuns la un blocaj total, multi proprietari si dezvoltatori mentinind preturi ridicate. Ilias Papageorgiadis, fost ziarist in Grecia, a discutat online despre viitorul pieteiimobiliare din Romania.
Ilias Papageorgiadis va raspunde la restul intrebarilor venite de la cititori pe parcursul acestei zile.
Intrebarea nr 1.
Cunosc multe persoane care inca fac bani frumosi din afacerile imobiliare. Singura diferenta e ca muncesc mai mult pt acelasi profit (ma refer strict la cei ce construiesc si apoi vand, nu la speculatori).
1. Considerati ca acest blocaj se datoreaza preturilor in continuare ridicate, scaderii cererii sau/si disparitiei speculatorilor?
2. Probabil ca pana vom ajunge inapoi la nivelul anului 2007 va mai trece mult timp, insa avand in vedere experienta dvs…cand estimati o deblocare a pietei proprietatilor de lux (si aici ma refer la acele proprietati ultra-centrale)?
3. Cat estimati ca ar fi un pret corect in momentul de fata pt 1 mp de teren intr-o zona ultra-centrala in Bucuresti? Dar in provincie (Iasi, Constanta, Timisoara, Cluj) ?
Ilias Papageorgiadis
1. Nu doar speculatorii dispar, ci si investitorii seriosi. Romanii si strainii au pierdut legatura cu realitatea si au inceput sa creada ca traim in New York, Paris sau Londra. Chiar si azi sint destui care cred asta. Asta e prima problema pe care trebuie s-o rezolvam. Trebuie sa intelegem ca sintem in Romania, o tara cu multe oportunitati si potential excelent pentru viitor, dar Romania nu va fi niciodata New York, Berlin sau Frankfurt.
A doua problema pe care trebuie s-o rezolvam este mentalitatea gresita pe care o parte din jucatorii din piata imobiliara o au inca, si anume incercarea de a-si pacali partenerii de afaceri fara succes. Aceasta mentalitate aduce multe prejudicii pietei.
2. Proprietatile ultra-centrale nu inseamna neaparat lux. Nu spuneti acest secret oricui, dar – intre noi doi fie vorba – cele mai multe din aceste prprietati ultra-centrale sint departe de a fi de lux. Cele mai multe proprietati de lux vor fi printre primele deblocate la tranzactii daca preturile se vor ajusta in functie de realitatea economica. Realitatea inseamna ca nu putem vinde o cladire veche si urita la pretul uneia noi si luxoase. De asemenea, realitatea inseamna ca perceptia designului pe care o are proprietarul nu inseamna neaparat ca proprietatea e de lux.Nu pot spune exact momentul in care piata se va debloca, pentru ca chiar acum intram intr-o perioada si mai grea decit pina acum. Mai mult sau mai putin, asa cum am spus-o deja de citeva ori, cind Vestul Europei va incepe sa-si revina, va trage si Romania, cu un delay de 6-12 luni. Dar acum nu putem vorbi de revenire.
3. Un pret corect e legat de locatia exacta si parametrii urbanistici ai fiecarei proprietati. Este, de asemenea, legat de multe alte aspecte: nivelul pinzei freatice, vecinii si multe alte mici detalii care nu au fost importante pina acum pentru proprietari. Dar lucrurile se vor schimba, pentru ca potentialii cumparatori sint foarte atenti.
Nu va voi indica un pret specific pentru ca nu vreau sa fac ceva ce mi se pare ridicol. Daca ai o proprietate anume la care faceti referire, atunci pot sa fac aprecieri despre aceasta.
Intrebarea nr. 2
1. De ce nu se dezvolta zonele rezidentiale afara din oras in zonele frumoase ca in lumea civilizata si inca se construieste in poluarea si mizeria de la marginea centurii ?2. Cat este pretul corect de cost pentru o constructie finalizata azi la un nivel de 3 stele, in euro/m2 util ?
3. Se zice ca preturile vor incepe sa creasca doar din momentul in care vor atinge minimul absolut. Care este acesta pentru Romania, si cand va fi atins ( ca timp) ?
Ilias Papageorgiadis
1. Dezvoltarea de zone rezidentiale in afara oraselor, pe care o vedem in alte tari, este un proces care a durat 3-4 decenii. Piata imobiliara din Romania are mai putin de zece ani de existenta reala. Cum ar fi posibila dezvoltarea de noi zone rezidentiale fara infrastructura si fara o strategie urbanistica – unde si cum sa construim. Astazi, mai ales in conditiile crizei, venitul oamenilor a scazut si prioritatile sint: transportul facil, cost scazut al vietii si acces usor la toate facilitatile pe care le considera importante. De aceea, pentru anii urmatori, oamenii vor prefera sa traiasca IN oras, nu in afara oraselor. Din nefericire, am vazut ce s-a intimplat in Pipera, o zona cu un potential excelent, dar pentru urmatorele decenii. In februarie 2007, am declarat intr-un interviu ca Pipera va fi cel mai mare balon imobiliar din Romania. Astazi stiti daca am avut dreptate sau nu.Si un mic sfat: daca vrei sa cumperi ceva in afara orasului, nu cumpara ceva departe de infrastructura si nu credeti pe nimeni care promite lucrari de infrastructura acolo unde nu sint inca. Altfel, veti regreta.
2. Depinde cine construieste. Daca e o companie care indeplineste toate standardele, aprobarile si garantiile bancare, va incepe de la 550-650 euro/mp pentru o proprietate de calitatea acceptabila. Calitatea mai buna, de 3 stele, depinde de finisaje, si poate ajunge la costuri mult mai mari. Cred ca la 850-1000 euro/mp ati putea atinge aceste standarde astazi.
3. Grecii spun "adu-mi profit si te voi face bogat". Nimeni nu poate s[pune exact cind. Acum traim in doua realitati diferite.Realitatea tranzactiilor la preturi foarte scazute – ceea ce consider cel mai de jos nivel, si realitatea preturilor cerute – cind oamenii doar cer si asteapta. Din nefericire, cum criza va continua, tot mai multi proprietari se vor muta din categoria a doua in prima. In acelasi timp, incepind de la sfirsitul anului 2010 si pe durata anului 2011, vom intra in perioada executarilor silite. Acesta va fi probabil ultimul pas. Dar nimeni nu stie azi cit va dura, pentru ca sint prea multi parametri variabili si prea multe probleme pe care trebuie sa le rezolvam.
Maine:
- „Cam care este diferenta reala intre cat se cere pe un apartament in anunturi si cu cat se vinde in realitate? O medie procentuala va rog."
- „Care va fi tendinta preturilor la terenurile din jurul Bucurestilor? Daca puteti enunta tendintele din Nord, Sud, Est si Vest va rog, mai ales cele dpdv al dezvoltarii infrastructurii si facilitatilor in zona."
- „Exista vreo relatie intre rata la un apartament cumparat pe credit si chiria pentru acelasi apartament? (In general sunt cam egale, nu sunt egale, pot fi in orice fel de relatie?)"
- „Catre care varianta de calcul de risc pentru un credit ati sfatui o familie medie sa se indrepte: 20 ani cu 8% dobanda sau 30 ani cu 5%?"