Executări silite în România. 6+6 sfaturi cum să începeți

Prima parte 

(pentru partea a doua click aici)

Pe parcursul verii am declarat în mod repetat că în curând vom intra într-o nouă perioadă, perioada executărilor silite. Fie vor începe din această iarna sau sigur pe parcursul lui 2011 când problemele economiei româneşti şi cele ale pieței imobiliare se vor transforma în ceva mai dureros . O listă nesfârşită de mii de proprietati din întreaga ţară urmează a fi executate.

"Ce înseamnă o executare silită?"
Pentru cei care nu sunt experţi, eu numesc o executare silită procedura  în care o banca vinde o proprietate printr-o licitaţie. Această proprietate a fost contractată printr-un împrumut, care nu a fost rambursat. De obicei, investitorii sunt interesați în a doua şi a treia licitaţie, când preţurile sunt mai mici adică sub pretul de ipotecare pe care banca l-a pus pe proprietate. De exemplu, dacă banca a emis un credit ipotecar în valoare de 100.000 Euro și va accepta ca proprietatea să intre în a doua sau a treia licitaţie, cu siguranță proprietatea va intra la un preţ mai mic "decât cel  de {C}executare silită" (există mai multe detalii despre această procedură, dar aceasta este ideea principală).

1. Probleme morale. Dacă nu vă place să cumpărați proprietatea celui care o pierde, stați departe
Fiecare persoana are o opinie diferită. Nu trebuie să fiți un sfânt sau un diavol, dar odată ce vă implicați în această afacere, ar trebui să aveţi cu siguranţă un minim de "curaj". Unele persoane nu se implica în cazuri unde proprietari se confruntă cu probleme personale grave. Alţii sunt în stare să-i scoată literalmente în șuturi din casă pe fostii proprietari Veţi auzi şi vedea o multime de povesti, de aceea ar trebui să fiți pregătiți  pentru situația ceea mai bună şi ceea mai rea.

2. Decideţi ce tip de  fosti proprietari vi se "potrivește"
Să nu uitaţi niciodată să aflați cine  a fost proprietarul anterior. Cunoscând  statutul acestuia veți fi capabil să decideți dacă doriţi să continuaţi sau nu. Apoi, trebuie să decideți în avans ce categorii de persoane pot fi de interes pentru dumneavoastră. Unii oameni ținesc proprietăţile recuperate de la oameni de afaceri care și-au luat tălpășita. Alţii caută apartamente recuperate de la fonduri de imobiliare sau de la dezvoltatorii care au dat faliment. Unii evita să cumpere proprietăţile care o dată au aparţinut oamenilor saraci. Alţii cumpara totul, atâta timp cât preţul este bun. Este o chestiune de principii personale.

3. Prețurile incep intotdeauna de sus, deoarece …
Cele mai multe executări silite provin in urma împrumuturilor contractate în cursul anului 2007 – 2008. La acel moment, preţurile erau ridicate, astfel și evaluările acestorsa De cele mai multe ori băncile au recuperat o proprietate pentru care au plătit foarte mult. Exemplu: O proprietate a costat 100.000 de euro, iar banca a împrumutat 80.000 Euro. Împrumutatul plătit o rată timp de 1 – 1,5 ani şi după nu a mai putut plăti, astfel, banca i-a luat înapoi proprietatea. Astăzi, valoarea ei reală este de 40.000 – 50.000 Euro. Dar banca în registrele ei are o proprietate înregistrată  la o valoare de 80.000  de euro şi va încerca tot posibilul să vândă la acest preţ sau la unul foarte apropiat. Nu ați face și dumneavoastră la fel?

4. 95% din anunţurile postate de bănci sunt scumpe
"Unde ar trebui să găsiți informaţii despre executări silite și licitaţii? Pe site-urile băncilor. Nu? "Corect, aceasta este prima sursă de informaţii, dar de obicei acolo veţi găsi doar proprietăţi scumpe şi primele licitaţii la preţuri ridicate. Este o idee bună să începeți de aici, dar aici veți găsi doar principalele "reguli de joc".

5. Lichidatorii si executării judecătorești nu va vor ajuta cu adevărat
Excepţie constituind cazul în care veți câştiga încrederea lor, ceea ce este destul de rar. Cei mai mulţi dintre ei se învărt în propriile lor "cercuri de oameni" şi atunci când sunt contactați de o persoană nouă îi spun că "totul este anunţat pe site-ul băncii" (= "Eu nu va voi  spune  nimic). Dacă aţi găsit o modalitate să colaborați cu ei veti fi surprinși de informaţiile pe care le dețin unii dintre ei

5. De obicei, băncile nu ştiu / nu dau acces la informaţii vitale privind proprietatea pe care doriţi să obţineţi
O bancă mijlocie din România are, probabil în portofoliul său câteva sute sau mii de proprietăţi pentru licitaţii care sunt situate în toată ţară. Dacă întrebați la departamentul  "de recuperare ", veţi găsi, probabil, doar un număr mic de oameni  responsabil pentru toate acestea. Cât de uşor este pentru ei să aibă la dispoziţia dumneavoastră informaţii actualizate, fotografii şi schiţe pentru fiecare proprietate în parte? Aproape imposibil …

Măine:

• Ok, uneori nu puteți vizita proprietatea, dar totuși ar trebui să puteţi vedea fotografii,
• Chiar dacă cumpărați ieftin, regulile de bază din imobiliare rămân întotdeauna valabile
• Ce fel de proprietăţi sunt cel mai uşor de obțin de pe urma executărilor silite (sau prin intermediul băncilor, în general)?
• Am nevoie pentru de toți banii în numerar sau pot spera la o finanţare?
• Care este reducerea maximă de preţ pe care o pot ținti
• Care este cel mai bun mod de a accesa proprietati bune vândute prin executari silite?