Secretul bine cunoscut pe care nici un proprietar de mall nu vrea să-l divulge

„Trendul” mall-urilor  din România a fost iniţiat de succesul primelor 3 proiecte, create de  doua companii. Anchor Group care a dezvoltat două proiecte in Bucuresti, dintre care unul („Bucuresti Mall”) este încă o ” sursă foarte profitabilă ” pentru companie şi cel de al doilea proiect („Plaza România”) a fost si el foarte profitabil până la deschiderea „AFI Palace Cotroceni”. Iulian Dascalu a dezvoltat „Iulius Mall” un lanţ de mall-uri in Iasi si apoi Timişoara, Cluj şi Suceava. Succesul acestora a deschis piaţa pentru toate celelalte care au urmat …

Un exemplu în plus a unui  raport de piaţă greşit …
Aşa cum s-a întâmplat și în segmentul rezidential (mai mult sau mai puţin datorită acelorași persoane) au fost publicate mai multe rapoarte care „demonstrau” necesitatea de mall-uri, parcuri de retail  si centre comerciale în toata tara. Acesta este motivul pentru  care în Bucuresti acest tip de proiecte a atins o cifra mică de 12 (doisprezece) proiecte, în timp ce zeci de proiecte noi  au fost planificate în întreaga ţară. 7 companii au anunţat că vor să dezvolte proiecte în Arad (!) şi la începutul anului 2008, toate oraşele păreau să fie acoperite integral.

Criza a  scos la iveală problemele  …
Ca în orice alt segment din piaţa imobiliară,  nici aici această dezvoltare incredibil de rapidă nu a fost bine planificată. Acesta este motivul pentru care s-a oprit atât de repede. Prea multe proiecte au fost abandonate, iar cele finalizate au trebuit să se adapteze la realitate. Si-au dat seama ca au platit prea mult pentru teren, proiectare, construcţie, pentru absolut tot (surprinzător au plătit tot cu excepţia campaniei de lansare). Chiriile au început în curând scadă în cazul în care deja chiriaşii nu părăsit spaţiul inchiriat.

Unele malluri au dat faliment iar altele au fost restructurate …
Primul mall care a dat faliment a fost unul din Bucuresti. Al doilea proiect falimentar a fost un parc de retail din Braila (din diferite motive). Oradea şi alte oraşe au urmat. Unii dezvoltatori au anulat pur şi simplu proiectele. Alte mall-uri sau proiecte de retail  trebuiau schimbate prea mult, uitându-se despre perspectivele glorioase şi sperantele din trecut. Oamenii și-au bazat proiectele pe scenariul că economia românească va continua să crească şi puterea de consum a cetăţenilor va creşte și mai mult. Însă s-a dovedit că au greşit, dar din păcate asta nu a fost singura problema …

Problemele  mari cu care se confruntă mall-urile din ziua de azi

1. Economia românească continuă să se contracteze.
Când acest lucru se întâmplă în ultimii 2 ani, este normal că întreaga piaţă să se afle sub stres, influenţând toate sectoarele. Mall-urile simt fiecare schimbare din segmentul economic, fie că e una bună sau rea .

2. Băncile au tăiat drastic împrumuturile pentru consum.
Marea parte a consumului era artificială şi se baza pe credite de consum pe care băncile le furnizau. În ciuda faptului că numeroşi dezvoltatori de mall-uri aşteaptă ca aceste credite să se întoarcă, ajungând la nivelele internaţionale, acest lucru nu se va întâmpla atât de curând.

3. Venitul disponibil pentru consum s-a diminuat considerabil.
Sute de mii de oameni au fost concediaţi.  Milioane de oameni și-au văzut salariile tăiate. Angajaţii statului au pierdut recent 25% din veniturile lor. Produsele au devenit mai scumpe la fel și viata. Deci, venitul disponibil nu poate sprijini toate proiectele de investitii si de retail. (= Toate planurile de afaceri ar trebui să fie revizuite, urmând trendul descendent)

4. Nu există prea mulţi oameni de afaceri, retaileri  locali serioși.
Prea mulţi oameni au facut bani doar pentru că piaţa era în creştere şi s-a întâmplat ca ei să fie acolo comercializându-și  produsele către consumatori dornici de a cheltui pe aproape orice. Odata cu venirea  crizei  am aflat că prea mulți retaileri  sau oameni de afaceri nu au ştiut exact ceea ce făceau. Nu aveau planuri, nu cunoșteau costurile lor reale şi strategia lor de expansiune sa bazat pe „visul proprietarului” (și din păcate nu pe „viziunea” acestuia). Atunci când acest vis a devenit un” cosmar „, am realizat că avem nevoie încă de sute de oameni de afaceri locali pentru învăta cum se fac afaceri și să dezvoltăm mai multe proiecte de retail durabile. Deci, mall-uri nu pot conta pe o bază critică a unei elite „de oameni de afaceri locali”.

5. Prea mulți retailerii străini  au supraestimat România. Prea mulţi bani cheltuiţi pe rapoarte de piaţă (care descriu o. .. ţară diferită). De asemenea, sume enorme s-au cheltuit pe „directori de vânzări” şi pe ” o întreaga structură a unei companii serioase” (salarii, case, masini etc.) Toate tipurile de investiţii în infrastructură. Chirii si constructii de magazine scumpe. Asteptările mult prea mari … Prea mulţi retaileri mici şi mijlocii din străinătate nu au reuşit în România (chiar și unii retaileri majori au esuat). O multime  au părăsit ţară sau pur şi simplu restructurând mall-urile ajungând să aibă tot mai multe  „găuri de astupat”.

6. 40 – 80% din chiriaşii lor nu ajung nici măcar la „pragul de rentabilitate” în 2010.
Să ne uităm la piata României per ansamblu. Vă las să alegeţi cele mai de succes zece mall-uri si parcuri de retail din ţara. Mai mult sau mai puţin, aproximativ 40% dintre chiriaşii acestora nu ajung nici măcar la „pragul de rentabilitate „. Asta înseamnă că ei pierd bani in fiecare lună. Atunci să alegem  celelalte mall-uri din România. 60 – 80% dintre chiriaşi lor, de asemenea, nu ajung la „pragul de rentabilitate „. Vi se pare că acest lucru sună ca  problemă simplă „de rezolvat”?

7. Astfel, chiriile sunt în continuare scădere … Aproape toţi proprietarii de mall (cu câteva excepţii semnificative)  trebuie să aleagă între reducerea chiriilor sau pierderea chiriașilor. Dar scăderea chiriilor înseamnă că și venitul lor va fi redus. Şi cum vor plăti rata la bancă ? (Care între timp a crescut foarte mult, pentru că dobânda este mult mai mare decât 2008)

Şi secretul bine cunoscut pe care încă nu îl recunosc oficial …
Toate aspectele mai sus mentionate sunt importante şi vitale, cauzând dureri de cap multor proprietari de mall, dar cea mai mare problema a lor este cu totul alta . Se numeste „primul etaj al Mall-ului”. Excepţii din întreaga ţară pot fi calculate pe degetele de la o mână. Restul au probleme majore să păstreze primul etaj ocupat, unde chiriasii să platească chiria in fiecare luna. Există mai multe mall-uri ale căror niveluri superioare devin pustii, pentru că oamenii tind să rămână la parter  (aceasta este o tendinţă internaţională).

În fiecare săptămână din lună aud despre companii (serioase) părăsind spatiile comerciale din mall-uri (chiar şi din cele bune). Cele mai multe dintre aceste spaţii sunt situate la etajele superioare. Veţi observa, de asemenea, că în unele cazuri,  magazinele  de la primul etaj sunt mutate la parter fiind o ultimă încercare a retailerului de a-și salva afacerea.

Această tendinţă va creste în 2011 şi, din păcate, singura soluţie vitală pentru unele mall-uri va fi să inchirieze aceste suprafeţe retailerilor mari la un preţ foarte scăzut, pentru a nu fi inchise complet. Desigur, oficial nimeni nu va spune acest lucru. Dar este bine ca dumneavoastră să ştiti acest lucru  mai ales dacă vă gândiți să investiți în retail și sunteți în discutii cu mall-uri.