De ce Lipscani este noua bulă din imobiliare în București

Studiul de piaţă pe care l-am pregătit şi prezentat săptămâna trecută a fost rezultatul unei cercetări îndelungate. Doi ani de munca și mii de ore au fost investite în acest proiect. Dar cel puţin am învăţat foarte multe, nu numai despre  piaţa în sine, ci şi despre mecanismele care pun preţurile în mișcare, psihologia oamenilor din piață a proprietarilor a retailerilor şi chiar mai multe.
(Puteţi descărca aceste studiu de piaţă aici: www.more-group.eu)

Lipscani, o zonă „specială” în inima Bucureştiului
Una dintre zonele cele mai putin afectate de criză a fost într-adevăr, zona din „centrul vechi” din Bucuresti, Lipscani. Preţurile au scăzut aici cu doar 30% comparativ cu 2008, în timp ce așteptările unor proprietari chiar au crescut faţă de anii precedenţi. Această zonă este una specială în inima Bucureştiului şi există prea mulţi oameni care au început deja să speculeze. Dar a fost așa și în  trecut ?

„Lupta cu ţiganii”
Doar cu câţiva ani în urmă, Lipscani a fost o zona  „cu un potential mare „, dar, de asemenea, cu prea multe probleme. Aici locuiau ( in mod illegal) cu preponderantă ţigani, care refuzau să se mute. Mulţi investitori au încercat să cumpere proprietăţi acolo, dar iniţiativa lor era de viitor, și nu viza situația cu care se confruntau  la acel moment. Statul a avut nevoie de mulţi ani (şi au existat multe dispute cu diferite grupuri de oameni) pentru a curăţa zona. Datorită fondurilor europene, o sumă serioasă de bani a fost investită  aici și când în zonă s-au deschis multe magazine și baruri noi viața normală a revenit și în această parte a oraşului.

” Explozia din 2009 – 2010 „
Când un oraş şi o ţară intră în criză, primul lucru pe care îl observam este schimbarea tendinţelor din viaţa oamenilor. Se închid mai multe magazine sau acestea devin „prea scumpe” pentru bugetul clientilor. Deaorece criza a continuat, o parte semnificativă a clasei de mijloc române au început  să considere  că locurile scumpe, cu preţuri uriaşe şi cu oameni plin de fite nu îi  mai reprezintă. In acel moment, Lipscani a început să fie curat, plin de magazine noi. Nu a fost greu să fie văzut ca o nouă tendinţă. Oamenii s-au mutat în acestă zonă bucurându-se de centrul vechi al oraşului, îmbrăcat fără „reguli”, și primind preturi prea bune (căteodată). Staţiile de metrou sunt aproape, problema locurilor de parcare nu pare a fi atât de dramatică, astfel explozia a început în 2009, iar primăvara şi vara anului 2010 au fost cu siguranta „perioada de vărf a Lipscaniului”

O nouă bulă își aşteaptă victimele să plătească preţuri uriaşe …

Oameni îmi spun că „Lipscani va evolua încontinuare”, sau că „nu ştii adevărul, Lipscani este cel mai bun loc si va deveni unul dintre punctele fierbinti ale orasului în deceniile următoare”. S-ar putea să fie așa, nu mă îndoiesc. Dar aici există o mare neînţelegere. Avem în față aproape aceeaşi situaţie ca toate bulele imobiliare care s-au spart  în anii anteriori …

• Unele persoane  au cumpărat proprietăţi când preţurile au fost scăzute.
• Unele baruri si cluburi și-au inceput activitatea când chiriile au fost foarte mici.
• Primii investitori au făcut profit, deoarece au combinat costurile scăzute cu cererea foarte ridicată.
• Au fost urmate de altele dar care au început să plătească tot mai mult şi mai mult.
• Astăzi unele preţuri sunt nebune.
• Prea mulţi oameni încearcă să-i stoarcă pe investitori pâna la ultimul leu calculând, toate profiturile ” potențiale din viitor” în scopul de a obține tot mai mult şi mai mult (da…… nimeni nu învaţă din greşelile din trecut, oamenii au rămas lacomi, și sunt determinați  să rămână astfel)
• Expresia „Acest magazin   ARE UN PROFIT URIAS „, de obicei ascunde realitatea. Cei mai mulţi oameni, chiar şi „oameniI de afaceri”, nu ştiu cum să calculeze costurile unei afaceri. Iau în considerare abilitatea lor personală ” de a nu plăti impozitele datorită relaţiilor  pe care le au”  ajung astfel la niste cifre false  pe care  le iau de bune arunci când fac calculele ulterioare.

Dar, din păcate pentru ei, realitatea nu corespunde cu dorintele lor …

De ce Lipscani este o zonă bună, dar nu susține preţurile prea mari de inchiriere

• Afacerile în Lipscani au success doar când e vreme bună. Când oamenii pot sta afara, cafenelele închiriază spaţiului public de la municipalitate și își dublează sau chiar triplează capacitatea de a servi clientii. Dar în timpul iernii? Costurile rămân aceleaşi, dar interesul oamenilor este de 3 – 4 ori mai scăzut decât vara.
• Există deja multe magazine fără profit. Ştiu două afaceri, care sunt de vanzare, deja de câteva luni, dar nu au fost vândute până în prezent. Nimeni nu le dă proprietarilor ceea ce ei aşteaptă să primească. Este pur și simplu o coincidență? Permiteți-mi să mă îndoiesc
• Concurenţa este acerbă. Remarcam deja baruri şi cafenele care reduc preţurile, încearcă să fie competitive şi să rămână în viaţă în timpul perioadei dificile de iarnă.
• Există întotdeauna riscul ca după 1 – 2 ani oamenii  să-și schimbe opinia şi să părăsească zona. Nu-mi spuneți că acest lucru nu este posibil. Acest lucru se întâmplă în întreaga lume, în special atunci când pieţele nu sunt reglementate (= România). Doar prin reducerea numărului de vizitatori cu 20 – 30%, jumătate din magazinele de acolo vor  falimenta, din cauza costurilor mari

Lipscaniul este bun, dar nu-l supraestimați / nu-l plătiți cu prea mult
Lipscani este cu siguranta o locaţie bună în Bucureşti. Dar acest lucru nu înseamnă că ar trebui să acceptați să plătiți preţuri nebune

(Centrul Vechi ar putea ajunge numarul 1 la chirii in Bucuresti)), în speranţa de  a realiza profituri uriaşe (care probabil nu vor veni niciodata). Căutați oportunităţi şi, dacă nu le găsiţi, pur şi simplu nu continuați. Sunt 100% sigur că în această iarnă veţi fi martori la  încercarea de supravieţuire a multor afaceri.

Să nu uitați niciodată: Succesul cătorva (profesionişti, experţi în activitatea lor având costuri reduse fixe) nu justifică investiţia sumelor nebunești de oricine care vrea să intre într-o zonă, sau intr-un segment. Cine a uitat de această regulă a învăţat-o pe propria piele, pierzând bani, timp, nervi şi mult  mai multe ..

Şi nu e cazul  să riscăm inutil, nu e asa?

PS. Dacă Lipscani se va dezvolta, în viitor vom vedea acolo o cerere puternică pentru un nou tip de proiecte rezidentiale. Dar aceasta este o discuţie diferită …