Segmentele Comercial si Retail repornesc piata imobiliara romaneasca

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

(Cum v-am tot spus incepand cu 2009..)

Era primavara anului 2008 cand am restructurat activitatile companiei mele pentru prima data. A doua (si ultima) a avut loc in primavara lui 2009. A fost anuntata catre presa intr-o conferinta de presa pe vremea aceea dar si in lansarea primei mele carti despre Romania, in limba engleza (puteti vedea reportajul aici). Puteti afla mai multe despre cartea mea aici.

La vremea aceea continuam sa explic faptul ca sectoarele comercial si retail sa fie singurele in care vor aparea tranzactii.

Iunie 2009: „Proprietatile care genereaza venituri vor fi majoritatea putinelor investitii care ma astept sa se finalizeze”
„Proprietatile care genereaza venituri vor reprezenta majoritatea putinelor investitii care ma astept sa se finalizeze. Acestea  sunt singurele care ar putea convinge o banca sa aprobe un imprumut pentru cumpararea lor. De ce? Deoarece par sa aiba o evidenta „strategie de recupere” prin intermediul veniturilor lunare”.

Iunie 2009: „Companiile de retail au pus deja in aplicare planurile de extindere. Odata ce gasesc terenuri la preturi atractive, vom vedea tranzactii si in acest segment de asemenea”
„Preturile terenurilor sunt inca foarte ridicate, dar vor scadea. Cand vor atinge din nou niveluri scazute, ve-ti vedea cativa investitori importanti intorcandu-se. Printre primii o sa  vedeti companiile de retail ce au pus deja in aplicare planurile de extindere. Odata ce gasesc terenuri la preturi atractive, vom vedea tranzactii si in acest segment de asemenea”.

Noiembrie 2009 (dupa MAPIC): „Bun venit in…2011!”
Dupa  prezenta mea la expozitia MAPIC, in noiembrie 2009, v-am spus din nou acelasi lucru, luand in considerare 2010 ca un an ”pierdut”:

„Toata lumea vorbeste despre 2011. 2010 este considerat un an ”pierdut”. Companiile importante au decis sa blocheze deschiderea oricaror noi outleturilor  pentru urmatoarele 13 luni. Se asteapta ca in urmatorul an sa ajungem la capatul crizei, cu veniturile consumatorilor  scazand la cel mai jos nivel din decada 2001-2010″.

(cititi articolul complet despre „Amintiriri de la MAPIC”, din 20 noiembrie 2009, aici)

2009 – 2010: Au fost semnalate doar tranzactii importante legate de terenuri si proprietati  aducatoare de venituri.
In ultimi doi ani, piata a fost aproape inactiva. Putinele tranzactii serioase au avut loc doar in segmentele acestea, exact cum este descris mai sus. Exceptand fondul NEPI si achizitionarea importanta de cladiri de birouri si parcuri de retail, majoritatea celorlalte tranzactii importante a fost legata de terenuri (la pret redus) si de proprietatile aducatoare de venit ce dadeau randamente ridicate.

Cum firma mea era implicata in multe tranzactii similar, va pot spune un singur lucru: Am purtat discutii pentru zeci de investitii sau planuri. Dar doar aceste doau categorii erau cele care in final aduceau investitorii la masa notarilor. Doar pentru proprietatile aducatoare de venit si pentru terenuri am vazut cerneala uscandu-se pe hartie.

2011: Piata imobiliara romaneasca revine cu ajutorul segmentelor Retail – Comercial
Acest an a inceput cu mai mult optimism, asa cum am analizat pentru voi in ultimile saptamani.

Lucrurile nu sunt de asteptat sa fie excelente, dar par sa se imbunateasca usor. Aceasta nu inseamna ca ar trebui sa se vada o crestere a pretului proprietatilor  (in special in sectorul rezidential) avand in vedere ca  inca este o cerere foarte mica, dar sunt unele lucruri care s-au schimbat.

Cea mai mare schimbare este din nou extinderea companiilor implicate in domeniile de mai sus. Retailerii si dezvoltatorii (si lanturile de benzinarii) care au adus terenurile la preturi atractive se pregatesc sa lanseze proiecte valorand sute de milioane de euro.

(puteti citi o analiza relevant aici: http://www.dailybusiness.ro/stiri-real-estate/credeam-ca-ramanem-fara-mall-uri-si-intr-o-singura-zi-s-au-anuntat-proiecte-de-500-mil-euro-56966 )

Acum interesul este real
Bucuresti, Constanta, Brasov, Craiova, Iasi si Oradea sunt deja mentionate in presa. In acelasi timp va confirm ca si firma mea lucreaza la proiecte similare in alte doua orase, in afara de Bucuresti. Nu este deloc usor, am depus sute de ore de munca pentru a continua cu un proiect, dar este o diferenta majora fata de trecut: Acum interesul este real. Este mai puternic si mai concret fata de trecut.

 

Din nou, toate proiectele importante se leaga de proprietari care aduc venit. Coincidenta?

Nu prea cred asta.

Toate aceste proiecte, parcuri de retail, mall-uri sau galerii comerciale, se axeaza strict pe o directive: Sa produca venituri, sa ofere un instrument de masurare pentru ca banca sa evalueze riscul si plata ratelor.

Este o coincidenta? Nu cred asta. Este singura cale de a accesa sume mari(imprumutate) de bani in zilele noastre (oferite desigur daca banca are bani de imprumutat)

Care va fi impactul asupra economiei romanesti?
La inceput va fi minor. Dar odata ce investitorii vor incepe sa plateasca costurile constructiilor, situatia se va schimba usor. Dar este foarte important deoarece doar atunci cand oamenii vor incepe sa investeasca din nou, economia va intra pe o cale sigura, reala, sanatoasa, pozitiva. Toti acesti banii vor genera taxe, locuri de munca, venituri  pentru alte persoane si lantul economic se va misca din nou. In plus ei reprezinta primul semn de incredere pentru Romania, dupa o lunga perioada de indoiala asupra potentialului tarii.

Cand vom simti noi diferenta?

Abia in 2013! Daca va amintiti, acesta este exact rezultatul analizei mele referitor la piata si la ce se va intampla anul acesta si anul viitor (puteti sa va reimprospatati memoria aici).

Toate aceste proiecte necesita 18 – 30 luni pentru a fi finalizate. Desigur ve-ti auzi  oamenii spunand ca vor termina repede, dar majoritatea vor intalni „dificultati neasteptate” si vor intarzia. Asta nu e o problema. Important este „motorul” sa reporneasca. Si asta va fi vizibil abia in 2013, dupa finalizarea acestor proiece si inceputul multor altora.

Asadar am terminat cu perioada crizei?
Nu, dar am inceput sa facem pasi spre calea corecta. Dureaza mult timp, munca asidua, multi factori sa fie pozitvi (si ceva noroc) pentru a schimba directia pietei.

(Lunea viitoare va voi impartasi marele risc pe care il confruntam, care poate chiar bloca procesul de recuperare).

 

Maine:
De ce asa multe proiecte de retail acum? Ce stiu retailerii si noi nu?

On Monday, 28.02.2011:
Poate mentalitatea  bolnava sa otraveasca procesul de refacere?

On Tuesday, 01.03.2011:
Ce se va intampla cu noul sector rezidential?

 

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

Ce părere aveţi?