O piață rezidențială similară magazinelor la „sfârșitul perioadei de reduceri”
Unul dintre subiectele de discutie preferate in ultimii 2 ani si jumatate a fost cu siguranta situatia de pe piata rezidentiala. Am scris multe articole care explica de ce multi dezvoltatori rezidentiali s-au ales cu apartamente nevandute, situate in zone gresite, prea scumpe si care nu sunt corect proiectate si executate. Intre timp, "Prima Casa" a intrat in vietile noastre si piata a fost ajustata la o noua realitate. Dar "sentimentul" din intreaga piata a ramas: Sunt prea multe produse nevandute…
Lipsa de proprietati solicitate
Cu atatea mii de apartamente "disponibile", mai ales in proiectele recent terminate, a existat o puternica convingere ca in anii urmatori vor fi foarte putine (sau deloc) proiecte noi de dezvoltare. Am citit ce au spus multi "analisti", care explicau ca "pana cand stocul disponibil nu va fi absorbit de piata, nu vom vedea noi evolutii". Corect?
Gresit! Se intampla sa cautati un apartament in zilele noastre? Daca da, eu sunt sigur ca ati observat ca nu puteti gasi cu usurinta ceea ce cautati. Dar, daca piata este plina de produse disponibile, de ce nu puteti gasi cu usurinta proprietatea dorita? Este simplu: Deoarece in timp ce piata este "plina de proprietati", in general, atunci cand incercam sa gasim proprietatea dorita", ne dam seama ca, de obicei, exista o lipsa de proprietati in categoriile pe care oamenii le considera prioritare in alegerea lor.
O piata similara cu un magazin la "sfarsitul perioadei de reduceri"
Astazi piata rezidentiala din Romania (si in special cea din Bucuresti), arata ca un magazin la sfarsitul perioadei de reduceri:
- Nu sunt prea multe haine disponibile (proprietati, de asemenea);
- Cele mai multe haine sunt in culori care le displac oamenilor (ca si o locatie gresita pentru o proprietate);
- Unele dintre ele cu defecte evidente, zgarieturi, sau defecte de fabricatie (cum ar fi apartamente cu tot felul de probleme de calitate);
- Hainele disponibile pot fi gasite la dimensiuni pe care oamenii nu le poarta de obicei, XS sau XXL, XXXL etc (cum ar fi suprafetele neadecvate pentru apartamentele de pe piata).
In acelasi timp, magazinul a adus, de asemenea, noua colectie:
- Puteti gasi orice doriti;
- In culori si marimi dorite;
- Dar pretul nu este "unul promotional", cel pe care il doriti).
Putine zone au o multime de tranzactii si cereri ridicate
Sa luam exemplul Bucurestiului. Majoritatea utilizatorilor romani finali aleg de obicei 3 zone diferite pentru investitii, atunci cand vine vorba de alegerea unei case:
- Vest (Militari, Drumul Taberei etc);
- Est – Sud-Est (Titan, Dristor, Tineretului, etc);
- "Centrul accesibil" (Iancului, Obor, etc).
Produsele bune si accesibile in zonele preferate sunt limitate
Sa mergem la zonele mentionate mai sus si sa incercem sa verificam situatia in noul segment dezvoltat. Vom, gasi de obicei:
- proprietati scumpe (din cauza costurilor ridicate de constructie, din cauza terenurilor, sau a costurilor de finantare etc);
- calitatea proasta sau foarte proasta a constructiilor (in special in unele proiecte in zona de Vest);
- proprietati insuficiente pentru cererea disponibila.
Care este concluzia celor prezentate mai sus? Oamenii cumpara apartamente din putinele proiecte decente, cu preturi accesibile, sau aleg sa investeasca in apartamentele vechi. Orice cercetare de piata va confirma ca oamenii nu sunt foarte fericiti cu ofertele din zilele noastre…
Maine:
- Care este solutia acestei probleme?
- Oportunitatea de investitii este ascunsa?