Motivele pentru care piața imobiliară din România va continua pe un trend negativ în a 2-a jumătate a anului

* articolul a fost publicat initial pe 29 mai 2012

În luna noiembrie a anului trecut am prezentat prognoza pentru prima jumătate a anului 2012. La acel moment am spus că piața va continua pe un trend negativ, fără surprize majore.

În ianuarie și februarie am observat diferite persoane care au prezis că prețurile vor crește. Argumentele erau foarte slabe dar cum oamenii își doresc povești frumoase, am văzut în perioada următoare că mai mulți proprietari au crescut prețurile.

(„Deci să înțeleg că nu vrei ca prețurile să crească! Dacă vorbim doar în termeni negativi, tocmai asta nu se va întâmpla. Trebuie să fim mai optimiști”, ar putea spune cineva. Dar asta nu mi se pare relevant. Eu îmi spun părerea în legătură cu ce se va întâmpla, utilizând argumente logice. Dacă abordăm afacerile cu inima și bazându-ne pe sentimente, atunci vom avea surprize neplăcute. Prețurile vor crește atunci când vor exista motive pentru asta, nu când ne dorim noi).

Același trend negativ până la sfârșitul anului

Astăzi aș vrea să vorbesc despre evoluția prețurilor până la sfârșitul anului, pentru că semnele sunt deja clare: Piața imobiliară din România va continua pe un trend negativ.

Există multe motive pentru asta. Mai jos sunt câteva dintre cele mai importante:

·         Mediul economic rămâne turbulent la nivel local și european. În ultimele 6 luni Primul Ministru s-a schimbat de 2 ori, în timp ce moneda locală a ajuns la un nivel minim istoric. Chiar dacă situația nu este foarte dramatică, este cu siguranță un semn că investițiile nu vor crește. La nivel european, Grecia, Italia și Spania sunt în centrul atenției, în timp ce băncile acestor țări au nevoie de capital.

·         Băncile din România nu au fonduri disponibile pentru a finanța multe împrumuturi imobiliare. „Imobiliarele” sunt un termen interzis pentru majoritatea băncilor din România. Resursele lor sunt, în principal, alocate problemelor ce trebuie rezolvate, sau creditelor pe termen scurt precum „capital de lucru pentru maxim un an”. Ratele nu sunt atractive în timp ce apetitul pentru credite rezidențiale este la cel mai mic nivel din ultimii 3 ani.

·         Cash-ul este, în continuare, scump. Fie că decizi să cumperi un apartament, un teren sau un spațiu comercial, știi că sumele cash de pe piață sunt limitate, așa că vei trata respectiva investiție drept ceva prețios. Cauți prețuri mai mici pentru a se merita să investești acum.

·         Puterea de cumpărare este, în continuare, slabă. Un prieten bancher mi-a spus că: „Oamenii din imobiliare care se ocupă de proprietăți rezidențiale trebuie să fie pregătiți pentru noua eră: Era Covrigului”. Acesta spune că vasta majoritate a clienților români nu își permit prețurile medii de astăzi, deci fie trebuie să scadă prețurile sau piața va rămâne blocată. „Vor să mănânce croissant dar nu își permit decât covrigi așa că, până la urmă, asta vor cumpăra. Exact la fel este și la proprietăți rezidențiale, mai ales în-afara orașului București.” (are dreptate? Voi scrie mai mult despre asta mâine).

·         Mentalitatea și cadrul legal  rămân stabile: nu este un lucru bun. Mentalitatea pe piață este aceeași și nu se va schimba în curând. O minoritate muncește și încearcă să clădească ceva serios, în timp ce majoritatea continuă să caute câștigurile ușoare, fără reguli, respect de sine sau alte valori „de doi bani”. Cadrul legal rămâne neatins: este nevoie de o nouă lege însă politicienii nu au nevoie să lupte pentru așa ceva când văd ca majoritatea persoanelor implicate în acest sector rămân indiferente la această problemă. Astfel că vom continua să facem afaceri într-un mediu care nu oferă siguranță investitorilor = mai puține tranzacții.

Există excepții de la regulă?

Da:

·         Sectorul de Retail nu este fantastic dar are potențial. În plus, în cazul în care salariile din sectorul public vor crește (cu 25%, procentul tăiat în 2010), puterea de consum va crește semnificativ.

·         Proprietăți generatoare de venit. Proprietățile bune se vând, în continuare, repede (am întotdeauna mai mulți clienți decât proprietăți bune disponibile).

·         Proprietățile industriale sunt stabile în continuare, cu scăderi minore comparativ cu alte sectoare.

·         Proprietățile rezidențiale din București sunt țintite spre clienți dispuși să investească 120.000 – 200.000 Euro. Există zone în care opțiunile sunt puține și prețurile nu mai scad.

·         Proprietăți specifice cu valoare adăugată, datorată locației, calității construcției și alți parametrii.

PS: Toate acestea sunt valide în scenariul în care nu vom fi martorii unei „tragedii” care o va avea protagonistă pe Grecia sau Spania. Dacă asta se va întâmpla, atunci declinul va fi mult mai mare. Pot veni zile mai bune în viitor dacă problemele structurale ale Uniunii Europene vor fi rezolvate.

Voi ce părere aveți?