“Cum puteti explica lipsa apetitului pentru negociere a unor dezvoltatori, cand vine vorba de presupusa negociere? De ce nimeni nu schimba atitudinea lor?”
Interviul meu pe www.hotnews.ro , partea a 4a
Pentru a citi prima parte, va rog sa apasati aici
Pentru a citi partea a2a, va rog apasati aici
Pentru a citi partea a 3a, va rog apasati aici
Marti, 6 Iulie am dat un interviu pentru www.hotnews.ro, site-ul numarul 1 de stiri din Romania. Am raspuns live la intrebarile cititorilor si dupa am inregistrat un scurt interviu video. Puteti sa ascultati interviul aici:
VIDEO Ilias Papageorgiadis, investitor in piata imobiliara: La sfirsitul lui 2010 si pe durata anului 2011 vor incepe executarile silite. Atunci vor aparea preturile reale
Astazi, va prezint partea a 4a interviului.
In 2008, Ilias Papageorgiadis – jucator pe piata imobiliara din Romania – avertiza ca preturile proprietatilor din Romania sint umflate. Putini erau cei care se opreau insa din nebunia vinzarii si cumpararii la preturi uriase, de cele mai multe ori pe credit. Acum, piata a ajuns la un blocaj total,multi proprietari si dezvoltatori mentinind preturi ridicate. Ilias Papageorgiadis, fost ziarist in Grecia, a discutat online despre viitorul pietei imobiliare din Romania.
Intrebarea nr. 7 Andrei
1. Cine sustine inca numeroasele cartiere fantoma din nordul Bucurestiului, finalizate mai mult sau mai putin in afara de incapatanarea prosteasca a dezvoltatorilor si de ce bancile ( sa spunem generic creditorii) nu rup acest lant? Pana la urma daca nu se vinde nimic nimeni nu castiga?
2. Cum se explica lipsa de apetit pentru negociere a acelorlasi dezvolatatori ( ma gandesc la Bucuresti numai, nu stiu situatia din alte zone) cand e vorba de asa zisa negociere? De ce nu schimba nimeni atitudinea? Sunt la fel de aroganti ca acum 2-3 ani.
3. Credeti intr-un echilibru intre vechi si nou in ceea ce priveste preturile dar si numarul tranzactiilor pe o piata sanatoasa?
4. Se zice ca la o proprietate conteaza locatia, locatia si iar locatia. Nu sunt neaparat adeptul acestei dogme dar de multe ori se adevereste in Bucuresti. Din punctul dvs. de vedere, ce inseamna sustenabil deci normal pe piata apartamentelor "vechi" bucurestene?
Ilias Papageorgiadis
1. Cum am spus inainte, consider citeva dintre zonele din Nord foarte bune pentru urmatoarele decenii, dar nu pentru acum. Nu-mi cereti sa va spun cine sustine aceste proiecte; nu vreau sa acuz atitia oameni implicati. La momentul in care au investit, arata ca o buna oportunitate. Faptul ca s-au inselat nu inseamna ca nu sint seriosi sau inteligenti. Va rog sa va amintiti ca in perioada de nebunie toate aceste banci si acesti investitori citeau in fiecare zi povesti, analize si predictii despre cit de buna era acea zona. Va sugerez sa dati vina pe cei care spuneau prostii fara macar sa stie despre ce vorbeau.
2. Inainte de toate, va reamintesc ca pentru o mare parte a societatii a vinde inseamna ca stam in spatele unui birou, informam clientul despre pret si daca nu-i place e problema lui.Nu e usor sa schimbi mentalitati intr-un timp atit de scurt. Chiar daca scolesti oamenii, nu toti vor accepta noile strategii si tehnici. Pe de alta parte, daca dezvolktatorul a platit pretul de 1000 euro/mp, cit de usor e pentru el sa vinda cu mai putin de-atit? Credeti ca banca lui ii va permite sa vinda cu orice pret vrea el? Nu e normal sa incerce sa-si apere banii si investitia? Problema nu este ca incearca sa se protejeze, ci metodele pe care le foloseste. Daca gasiti pe cineva arogant, care nu va respecta, intoarceti-i spatele si plecati. El va pierde, nu dvs.
3. Pentru o piata sanatoasa, avem nevoie de un sistem cu totul nou, de legi noi si strategii privind dezvoltarea real-estate. Pentru asta, permiteti-mi sa va vorbesc in septembrie.
4.Intr-una dintre cele mai scumpe zone din Atena, numita Kolonaki, in piata de-acolo exista un colt cu o cafenea. E intotdeauna plin si e foarte faimoasa. Linga ea e inca o cafenea cu 30% mai putini clienti. Linga aceasta e inca o cafenea cu 30% mai putini clienti. Si aceasta isi schimba proprietarul la 2-3 ani. Linga ea e inca una care e de obicei goala.
Deci e clar ca locatia e cel mai important factor care caracterizeaza o proprietate.
Cind vorbim despre apartamentele vechi in Bucuresti, consideram sustenabil o proprietate cu locatie buna, constructie acceptabila si multi alti parametri. Daca proprietatea pe care o cumparati este ceva ce multi altii ar vrea sa ciumpere la acelasi pret, acesta e un semn bun ca sinteti pe drumul corect.
Intrebarea nr 8. Daniel
De multa vreme, si intr-adevar este unul din putinii care si-au pastrat logica si cand piata nu mai avea nici o logica.
1. Cum vor fi corelate preturile cu veniturile in Romania, cate salarii per mp vor fi necesare, sau cati mp ar trebui sa putem cumpara cu un salar.
2. Daca peste 10-15 ani vom avea autostrazi ce impact vor avea drumurile bune asupra pretului imobiliarelor. Presupunand ca se vor putea parcurge 40-50 km in 20-30 minute ca in vest.
Multumesc,
Ilias Papageorgiadis
1. Imi cereti un studiu de fezabilitate pe gratis. Ce va pot spune e ca – cu TVA la 24%, inflatia la 8%, veniturile bugetarilor diminuate cu 25%, leul posibil depreciat in lunile urmatoare, si fondurile europene tot blocate – venitul mediu va scadea si toate preturile trebuie sa se adapteze la noua realitate.
2. E evident ca, atunci cind vom avea noi drumuri, pretul preoprietatilor va creste, de asemenea, acolo unde exista drumuri noi. Dar, in Romania, auzim despre multe proiecte care ramin in stadiul de proiect. Unii oameni au speculat si au facut bani de pe urma zvonurilor privind proiectele, iar altii pling si dau vina pe ceilalti pentru greselile lor.
De aceea prefer intotdeauna sa ma focusez pe adevaratele lucrari de infrastructura si sa nu investesc in functie de zvonuri.