Google și trei motive: De ce piața imobiliară rezidențială din România are potențial

Google: Românii doresc să-și cumpere o casă

Lumea noastră include 196 de țări și teritorii al căror număr este chiar mai mare. În fiecare an Google publică o hartă virtuală ce afișează cel mai căutat termen pentru fiecare țară în parte. În raportul pentru anul 2014, în vreme ce în alte țări principala grijă era costul unei vaci, a unei capre sau a unui BMW, România este una din cele două țări unde oamenii caută cel mai mult pe internet o casă!

Este destul de neobișnuit pentru o țară pe care mulți o consideră a fi încă în criză (mai ales de cetățenii ei care iuuuuuubeeeeeesc să se plângă despre aproape orice). Îți sugerez însă să întrebi pe cineva care lucrează într-una din firmele imobiliare de top și vei afla că numărul de utilizatori a crescut de două, trei sau chiar patru ori (depinde pe cine întrebi) și vei mai afla că nu numai interesul este puternic dar și că bugetul pentru proprietăți a crescut.

Avem deci cerere pentru proprietăți.

Dacă adăugați și faptul că TVA-ul pentru apartamentele cu prețuri de până în 101.000 de euro va scădea la doar 5% începând de anul viitor, este de așteptat că apetitul și bugetul să crească și mai mult…

Dl. Isărescu și-a făcut bine treaba

Dl. Mugur Isărescu, Guvernatorul Băncii Naționale a României a implementat politici financiare ce au schimbat direcția financiară a țării și putem spune că în 2015 România se află într-o etapă cu:

• Stabilitate bancară;
• Rate ale dobânzilor foarte scăzute (dobânda de referință este stabilă la 1,75% și poate fi comparată doar cu a economiilor foarte avansate);
• Proceduri ce garantează că împrumuturile sunt acordate după criterii ce protejează și investitorul (cel puțin în sectorul rezidențial). Oamenii nu-și mai pun în pericol existența împrumutând bani pe care să nu-i poată returna…
• Rezerve bancare obligatorii și alte obligații ale băncilor aflate la cel mai scăzut nivel de la începutul crizei;
• Oferte ale băncilor ce pot fi chiar mai avantajoase decât cele din programul ”Prima Casă”, un semn clar că piața este sănătoasă;
• Împrumuturi în Euro la un nivel mai scăzut decât cele în Lei;
• Cumpărători finali mult mai prudenți decât în trecut.

Avem deci stabilitate în sistemul bancar, criterii clare, o protecție minimă pentru consumatori* și clienți precauți. Piața imobiliară din România nu este perfectă dar este în cea mai sănătoasă etapă din ultimii 25 de ani!

Băncile: DA pentru împrumuturile imobiliare, ”sceptice” pentru finanțarea proiectelor rezidențiale noi

În vreme ce băncile sunt doritoare să ofere împrumuturi bancare pentru achiziționarea de proprietăți de către consumatorii finali, acestea rămân sceptice când vine vorba de finanțarea proiectelor rezidențiale noi. Din 100 de dosare care ajung la departamentele financiare pentru firme, mai puțin de 20% primesc aprobările necesare iar alte 20-30% rămân ”în discuție” pentru perioade de timp lungi sau nedeterminate. Restul sunt respinse pe diverse motive. Iată de ce avem mai multe discuții și planuri decât proiecte rezidențiale implementate, în special cele mari.

Există în paralel o piață de blocuri mici cu 10-25 de apartamente construite de un dezvoltator român sau străin ce nu accesează de obicei finanțări bancare ci construiește cu propriile fonduri și în multe cazuri, cu avansuri primite de la clienții apartamentelor. Dacă vei verifica această piață vei constata că prețurile au crescut cu 5 – 10% în mai multe zone sau că dezvoltatorii refuză să negocieze în baza cererii puternice pe care o au deja. (Între noi fie vorba, în această categorie găsim majoritatea investitorilor care oferă în prezent prețuri mai mari pentru terenuri de construcție.)

Piața crește deci fără un avânt dat de bănci și asta înseamnă că nu vom avea în viitor vreo bulă imobiliară.

Problema cu autoritățile și autorizațiile de construcție

În vreme ce piața și-a revenit, investitorilor nu le-au ieșit chiar toate planurile. Chiar dacă au securizat de ceva vreme terenurile pentru construcție, au pregătit un super-proiect, au obținut aprobări de pre-finanțare și au deja interesul potențialilor clienți, aceștia au o problemă cu care vor trebui să se descurce: majoritatea celor care lucrează în administrațiile publice (în special în primării) refuză sau amână cât de mult pot să mai semneze autorizații pentru proiectele imobiliare…  Multe proiecte noi s-au blocat din această cauză în ultimele câteva luni.

Potențialul

Voi face deci un sumar:

• Avem cerere;
• Există finanțare pentru această cerere;
• Avem însă limite în ce privește finanțarea sursei și numărul de autorizații este restricționat;
• Nu vom avea deci zeci de mii de noi proprietăți care să intre pe piață simultan în următorii ani.

Din cele de mai sus trag concluzia că:

• Avem o piață sănătoasă cu potențial pentru anii ce vin;
• Prețurile nu vor crește amețitor într-o perioadă scurtă de timp.

Pe de altă parte prețurile vor crește totuși în unele zone dar creșterea se datorează raportului dintre cerere și ofertă. Vom discuta săptămâna viitoare despre această problemă și despre cele două direcții ale pieței imobiliare românești.

Voi ce credeți?

* Știu, sunt multe probleme în sectorul bancar și aș putea chiar eu să mă plâng de mai multe probleme cu care m-am confruntat sau mă confrunt încă… Vorbim însă aici de imaginea de ansamblu.