Apartamente noi cu 2 camere la 30.000 de euro?Pericol pentru tara si toti cetatenii ei

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

 

Acest articol a fost publicat pe 4 martie 2010. 2 ani mai tarziu descrie o realitate concreta pe care oamenii nu vor sa o accepte.
 
In acel moment am fost acuzat de foarte multe lucruri pentru ca, nu-i asa, este usor sa ataci pe cineva care foloseste argumente. Dar, pana la urma, insist: Apartamentele noi din Bucuresti la 30.000 de euro sunt un pericl pentru intreaga societate.
 
Astept comentariile voastre, cu argumente. 

 

Am scris mult despre piata rezidentiala in ultima perioada. Pe langa aceasta, port discutii cu zeci de prieteni romani care imi spun si opiniile lor. Mi-am dat seama, insa, ca situatia pe care am observat-o eu pe parcursul activitatilor si intalnirilor mele zilnice este ceva raspandit la un nivel mare in societate, cel mai probabil in majoritatea ei.

Societatea romaneasca pare sa fie suparata pe dezvoltatorii rezidentiali
Romanii par a fi suparati pe dezvoltatorii imobiliari. Ii acuza ca au ridicat prea mult preturile, construind proprietati care sunt imposibil de achizitionat de "o familie normala". Toate acestea in vreme ce au avut parte de multe probleme si de constructuii livrate la o calitate indoielnica. Nu este cazul tuturor, darau fost suficienti incat sa genereze o anumita imagine publica.

"Pretul potrivit pentru o familie normala ar trebui sa se situeze in jurul a 30.000 de euro"
Personal sunt de parere ca apartamentele vechi, la mana a doua din zonele periferice ale Bucurestiului nu ar trebui sa coste mai mult de 25.000 – 30.000 de euro. Dar observ ca multi doresc sa plateasca acest pret si pentru cele noi, aproximativ 30.000 de euro pentru un apartament de 2 camere (50 – 60 m.p.).

In ce conditii este posibil ca un apartament nou sa coste 30.000 de euro
30.000 de euro/ apartament este un pret de 500 – 600 de euro / m.p. si este direct comparabil cu preturile apartamentelor ANL care vor fi scoase la vanzare. Dar cu exceptia  ANL acest pret se mai intalneste doar in doua situatii:

  • Atunci cand cineva este dispus sa cumpere un numar mai mare de apartamente la preturi foarte mici, "de criza", de la un dezvoltator care se afla intr-un blocaj financiar major.
  • Atunci cand cineva isi alege un apartament nou de la un dezvoltator care se ocupa de proiecte ce implica locuinte pre-construite.

Toti ceilalti au costuri mai ridicate si este imposibil pentru acestia sa vanda la acest pret. De ce?

Costul unei constructii care se respecta este de peste 500 de euro/ m.p.

Astazi, dupa criza, costul unei constructii sigure este de peste 500 euro/ m.p. Daca exista cineva care va spune ca poate construi un proiect tipic la un pret mai mic pur si simplu minte sau va face mult prea multe compromisuri iar calitatea va fi intr-adevar mediocra. Toate aceste povesti despre "costuri mult reduse, deoarece eu sunt un cunoscator" sunt povesti de adormit copii. Ultimul din cei pe care ii stiu sa fi construit la costuri reduse a fost Asterix, dupa ce a baut potiunea magica facuta de druidul Panoramix.

A vinde apartamente de 2 camere cu 30.000 de euro inseamna:

Sa verificam etapele tranzactiei. Daca avem un proiect rezidential, daca vindem apartamente cu 30.000 de euro (500 euro/ m.p.), ce reprezinta asta pentru fiecare etapa a proiectului? Cum va face dezvoltatorul astfel incat sa nu plateasca mai mult de 400 de euro/ m.p., sa mentina o marja de profit de 25% si sa livreze ceva decent clientilor sai?

  • Pretul terenului ar trebui sa fie cu 30 – 35% mai mic decat cel de pe piata bucuresteana de astazi. Ar trebui sa fie mai putin de 40 de euro/ m.p. Astfel incat daca un teren poate sa suporte un proiect de 3.000 de m.p., pretul acestuia ar trebui sa fie undeva la 100.000 – 120.000 de euro. (In 2008 pentru un astfel de teren se cerea un pret de 1.200.000 de euro, chiar si in Titan).
  • "Design"? "Concept"? Despre ce este vorba? Nu sunt incluse in buget = uitati de existenta lor…
  • Arhitectii si inginerii ar trebui sa incaseze un onorariu cu 20 – 40% mai mic decat iau astazi. Echipament competitiv? Respect fata de locuitori? Scuzati-ma… Nu avem nevoie de ele daca ne costa mai mult.
  • Avocatii si notarii ar trebui sa incaseze un onorariu cu 30 – 50% mai mic decat iau astazi. Aceasta inseamna ca un avocat ar trebui sa revina de la un venit 700 de euro/ luna la 350 – 450 (in medie).
  • Statul ar trebui sa reduca taxele legate pentru fiecare faza a proiectului cu 20 – 40%. De la achizitia terenului, aplicarea pentru noii parametri urbanistici pana la vanzarea fiecarei proprietati in parte. Pierderile Statului: sute de milioane de euro.
  • Toate aprobarile si autorizatiile necesare ar trebui sa fie date in timp de 2 – 3 luni, fara niciun fel de "atentie speciala" fata de nimeni.
  • Salariile muncitorilor ar trebui sa coboare la un nivel de 150 – 200 de euro/ luna. Toti meseriasii care stiu mai mult decat atat ar trebui sa fie remunerati cu 30 – 35% mai putin raportat la ceea ce cer astazi.
  • Impozitele pe salarii ar trebui sa atinga de asemenea cel mai de jos nivel. Trebuie sa restrangem bugetul.
  • Taxele pentru petrol ar trebui sa scada cu 30%, pentru ca in acest fel camioanele sa poata transporta lucruri fara costuri prea mari. (Inutil sa mai mentionez ca si camioanele la randul lor ar trebui sa fie mai ieftine).
  • Costurile de racordare la retele publice ar trebui si ele sa fie reduse cu 20 – 40 %.
  • Ar trebui sa existe o criza mondiala la nivelul preturilor produselor de baza, pentru ca astfel otelul, cimentul si alte astfel de materiale sa atinga cele mai mici preturi. Acest lucru va permite importatorilor sa vanda dezvoltatorilor foarte ieftin.
  • Calitatea finisajelor va trebui sa fie acceptata asa cum este, buna sau rea. Nu sunt suficienti bani pentru a putea cere muncitorilor sa fie atenti.
  • Agentii imobiliari nu ar trebui sa se implice. Daca ar incerca sa intervina, ar trebui sa munceasca pentru un comision de 0,3 – 0,5% pentru a putea mentine costurile reduse. Vor fi acestia in stare sa supravietuiasca si sa isi mentina nivelul de profesionalism? Nu.
  • Costurile de marketing si promovare ar trebui reduse cu 50 – 70%. Fluturasi? Site-uri? Reclame? Despre ce vorbesti? Bugetul nu este suficient…
  • Banca ar trebui sa ofere finantare la nivelul Euribor de 3 luni  de +1%. La costuri mai mari, intreg proiectul nu se mai incadreaza in limite. (Ce spui? Ofera 3- 4% la depozite? Atunci si pentru depozite nivelul ar trebui sa scada la 0,5%. Cum altfel vor gasi bancile resursele pentru a putea oferi o dobanda atat de mica dezvoltatorului?)
  • Imprumutul catre utilizatorul final ar trebui sa aiba de asemenea un cost extrem de redus, indiferent de ce metode se va folosi banca pentru a-si plati angajatii.

 

As putea sa va mai enumar inca 50 de categorii de costuri care ar trebui reduse. Daca poate cineva se le obtina pe toate acestea, atunci cu siguranta pate construi la un cost de 400 de euro/ m.p. (avand totul inclus, de la taxele pentru arhitecti si de la costurile cu promovarea pana la costurile de constructie). Astfel, acesta va putea vinde cu 500 de euro / m.p. si isi va primi "partea lui" de 25%. Sunteti fericiti acum?

Astfel, pentru a obtine un pret de 30.000 de euro, trebuie sa devenim cu totii mai saraci.

Si atunci acest pret… 30.000 de euro… nu va fi el prea mare?

Haideti sa presupunem ca reconstruim societatea noastra de la zero, astfel incat sa se incadreze in standardele mentionate mai sus. Sunteti siguri ca vreti sa traiti intr-o astfel de tara? Miliardele vor disparea de pe piata. Cei saraci vor deveni si mai saraci, clasa mijlocie se va evapora in mai putin de 2 ani. Salariile se vor prabusi, Statul va ramane fara bani. Toate vor deveni "prea scumpe" pentru cei cu buzunarele goale.

Dar daca toate vor fi prea scumpe, atunci si 30.000 de euro este  mult! Poate ar trebui sa coboram la 15.000 de euro, sau si mai bine 10.000 de euro, pentru ca un apartament nou sa "fie la indemana" oricui! (Si daca cel nou costa 30.000 de euro, este vreunul  vechi in aceeasi zona care sa poata fi vandut cu mai mult de 20.000 de euro?)

Si mai am o intrebare naiva: Cunoasteti vreun dezvoltator care doreste sa construiasca un astfel de proiect astfel incat fiecare dintre noi sa aiba parte de locuinta pe care si-o doreste?

Apartamente noi la 30.000 de euro: O incercare imposibilia si extrem de periculoasa

Alegerea va apartine. Va doriti astfel de apartamente? Pur si simplu va veti distruge viata si va veti intoarce in timp cu 8 – 15 ani. Inapoi la problemele pe care simtiti ca le-ati depasit.

Imi cer scuze, dar nu toti ar trebui sa avem posibilitatea sa ne cumparam un apartament. Daca putem cu totii, sistemul este atunci unul Comunist. In caz contrar,  ar trebui sa cerem preturi mai aproape de realitate, dar la standarde mai ridicate, servicii mai bune, mai mult respect. Pana atunci, unii dintre noi vor locui in blocuri vechi iar altii in cele noi. In schimbul diminuarii preturilor, ar trebui sa corectam greselile pe care le face societatea, sa solutionam problemele care ne deranjeaza zilnic. Sa cream un sistem care va permite fiecaruia dintre noi dreptul la o sansa, daca munceste din greu. Si de asemenea sa ii pedepsim pe cei care speculeaza, cum fac unii dezvoltatori (dar nu toti).

Romania s-a dezvoltat atunci cand oamenii au simtit ca pot fi creativi, cand li s-a permis sa isi asume riscuri, sa avanseze. Nu atunci cand totul a fost impins la o scala mai mica, astfel incat nimic sa nu fie diferit, fie el in bine sau in rau.

Alegerea va apartine…

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

33 Comentarii

  1. RRRR 04 Mar 2010
    Răspunde

    Gresesti. Toti trebuie sa ne permitem sa ne cumaram apartamente si case doar ca nu la aceleasi standarde. Case scumpe, de lux, ar trebui sa aiba doar agentii imobiliari si tiganii manelisti restul cotete comuniste gen ANL dar macar sa stie ca nu ii ploua in cap

    • pehash 29 Mar 2012
      Răspunde

      Autorul nu greseste, doar ca analizeaza problema plecand de la un profit de 25%, deci in mod evident 'actorii' care urmeaza, avocati, arhitecti, ingineri etc sunt toti la aceeasi categorie: bani multi pt munca putina.
      Se pot face lejer apartamente cu 30.000 de euro dle Ilias. Prin ANL. Construiesti un cartier intreg si o faci prin licitatie deschisa, corecta. 'Spargi' caietul de sarcini in bucatele mici si inchiriezi locuintele fara profit.
      Pornim de la o premisa gresita, si anume ca locuinta e un moft, ceva pentru care e normal sa incepi sa lucrezi de cand termini facultatea, sa-ti permiti avansul 5 ani mai tarziu si lichidarea peste inca 30 de ani. Nu este asa. Sa muncesti o viata intreaga ca sa platesti profituri de 25% unui dezvoltator nu incurajeaza creativitatea, asa cum scrieti la sfarsitul articolului, ci incurajeaza manelizarea tarii, incurajeaza oportunistii care vor sa faca bani rapid cu munca foarte putina. Acest articol nu va face cinste. Mai bine il stergeti…
      Asa ar trebui facut.

      • Ilias Papageorgiadis 29 Mar 2012
        Răspunde

        @pehash
        Îți mulțumesc pentru comentariu! Te rog să ții cont de:
        1. ANL nu plătește pentru teren.
        2. Multe dintre clădirile ANL nu sunt chiar un exemplu de construcție de calitate…
        3. Mulți iubesc apartamanetele ANL datorită chiriilor scăzute. Când Guvernul le-a dat șansa să le cumpere, nu prea s-au grăbit să o facă… 
        4. Dacă dezvoltatorul nu obține un profit decent pentru a-și acoperi cheltuielile și taxele plătite, de ce ar risca să investească? Bănuiesc că majoritatea celor care vorbesc despre profit nu prea înțeleg ce înseamnă să fi un antreprenor (vorbesc acum de standardul vestic și nu de șmecheri!), cât de costisitor este și cât de dificil este să-ți păstrezi bunul nume prin seriozitate.
        5. Când banca îți cere 6% fără să miște un deget, la începerea unui proiect trebuie să ai o marjă de profit care să acopere riscurile proiectului respectiv.
        Ilias Papageorgiadis

        • pehash 30 Mar 2012
          Răspunde

          1-3 de acord. Am dat exemplul ANLului doar ca solutie ideala, daca ANL ar functiona corect.
          4-5 fals. Dezvoltatorul si banca vor profit. Teoria economica spune clar ca atunci cand investesti trebuie sa accepti niste riscuri. Cu cat vrei un profit mai mare, cu atat riscurile la care te expui sunt mai mari. Daca nu vrei sa risti.. pui banii intr-un depozit pe termen lung si stai cu burta la soare. Dar sa pui toate riscurile in spatele clientului? 25%? Si daca totul merge bine si faci 25% profit? Ii dai inapoi clientului o parte din bani?
          Problema cea mai mare in toata povestea asta este ca in Romania este considerat normal sa platesti muncitori cu 200-300 euro/luna, ingineri cu 1000, arhitecti si 'bancheri' cu 2000, avocati cu 4000, managerii dezvoltatorului sa ia 5-10k plus un bonus gras la sfarsit. Toate aceste costuri trebuie sa le suporte insa un client care castiga in medie 6-700 euro, uneori chiar mai putin. E o discrepanta uriasa. Nu poti sa-ti pui costumul de mii de euro, sa cobori din masina de zeci de mii de euro si sa ii explici unuia care mai sare cate o masa doar ca sa stranga banii de avans la cate riscuri te expui tu.

        • Belly 08 Jul 2014
          Răspunde

          @Ilias

          1-4 de acord.

          O lamurire suplimentara la 4 pentru restul cititorilor. Un profit de 25% (care include atat profitul brut cat si toate soft cost-urile) este intr-adevar unul decent. Din cei 25%, multumita statului roman dar si a cheltuielilor neprevazute, un dezvoltator imobiliar ramane cu un profit net de 12-15% pe care ii obtine in circa 1-3 ani in functie de dimensiunea proiectului. Nu are rost sa intram in detaliere cu actualizarea banilor in timp.

          5 – nu prea sunt de acord. In prezent marjele cerute de banci pentru dezvoltari imobiliare este la acest nivel, insa exact cum ati zis mai devreme "Dacă dezvoltatorul banca nu obține un profit decent pentru a-și acoperi cheltuielile și taxele plătite, de ce ar risca să investească". Si banca este un investitor. Marja de 6% este intr-adevar foarte mare, insa este la acest nivel datorita falimentelor / insolventelor a multor dezvoltari imobiliare. In viitor cand se va mai stabiliza piata marjele vor scadea (asta inseama capitalismul).

          Sunt putin dezamagit pentru faptul ca nu ati explicat clar cititorilor ce reprezinta cei 50-60mp. Majoritatea oamenilor vor considera (in cazul apartamentelor mai ales) ca aceasta suprafata este suprafata utila. Costul unui bloc este de circa 400-450 eur/mpc + TVA. Pentru un apartament de 50mp utili trebuie construiti inca circa 15-20mp (peretii, casa liftului, scarile). Asta inseama ca un apartament de 2 camere cu suprafata construita de 65mp are un cost de constructie (fara a lua in calcul terenul) de circa 26.000 EUR + TVA = 32.240 EUR. Raportat la suprafata unitara, doar costul de constructie se ridica la circa 650 eur /mp util inclusiv TVA (persoanele fizice platesc TVA-ul si nu il mai pot recupera). De aici se poate observa lejer ca in prezent nu se pot vinde apartamente noi situate in constructii decente cu finisaje decente (prin decent ma refer la constructii care peste 30 de ani sa arate si sa functioneze bine, finisaje de nivel mediu si nu parchet si gresie de 10 lei/mp, etc.) la preturi de circa 30.000 EUR.

          @pehash – Cred ca te inseli cu salariile in Romania.

          @aristotel – are rost sa intram in discutie despre "elita Romaniei" care in mare majoritate voteaza cu oameni care le ofera populisme maxime?

          Ar fi mult mai multe de discutat insa trebuie tinut cont ca indiferent cat de bine se va explica ceva, intotdeauna vor fi anumite persoane care vor fi nemultumite.

  2. AristotelCostel 04 Mar 2010
    Răspunde

    … categoria „sa gandim cu susu’n jos”…

    In perioada pleoscului economic v-ati crezut miezul din gogoasa, iar acum se corecteaza aberatiile.

    Preturile terenurilor… trebuie sa scada.
    „Design”… „concept”… trebuiesc pretuite la adevarata valoare. Nu-i normal sa ajungi milionar in euro din 3 schite in AutoCAD.

    Arhitectii si inginerii vor accepta conditiile pietei. Daca-si pierd gioburili vor accepta… mult mai multe chestii.

    Notarii sunt o casta, in general ar trebui sa scada nu numai pretul, dar si grosimea obrazului.

    Statul ar trebui sa nu va mai sufle-n fund dupa orice doleanta. Autoritatile locale cu interese pe teme futuriste (pt. Romania), gen dezvoltare sustenabila, trebuie sa se implice… teren (in Romania exista GARLA!!!), utilitati, etc. E si-n interesul comunitatilor sa nu se dezvolte haotic… dupa „design-ul” si „conceptul” oricarui… nimeni.

    Aprobarile si autorizatiile s-ar lega natural de punctul anterior.

    Salariile muncitorilor nu se stabileste pe blogul lui Ilias si nici dorintele meseriasilor de a muri de foame cu specializarea in portmoneu nu garanteaza scenarii batute-n cuie sau in cap.

    Reformuleaza problema impozitelor ca sa intelegem la ce te-ai gandit.

    Nu-i nevoie de nicio criza mondiala. E de ajuns sa-ti propui profit din volume mari. Mai exact sa-ti propui sa dezvolti… nu doar sa smenuiesti niste fraieri cu 3 blocuri. 🙂

    Calitatea finisajelor la 2000 Euro/mp e rasdiscutata pe forumurile romanesti.

    Ce-i cu agentii imobiliari? In ce sa se implice? 🙂

    Marketingul e produsul in sine, nu cacareze colorate. Vindeti un produs de folosinta indelungata, nu-i nevoie de… cai verzi pe pereti… ajung peretii.

    Asta-i intrebarea… cum vor gasi bancile resurse. Din clic dreapta ca si pana acum.

    … eh … utilizatorul final… de aici putem INCEPE rationamentul, :), fa legatura cu venitul mediu, afla ca elita Romaniei e „clasa muncitoare” (4,3 milioane angajati dintr-o populatie de 21,5 milioane), iar cei care vor case sunt, in general, tineri. Cu cat ii parazitati mai putin, cu atat sporesc sansele de a dezvolta ceva in Romania… dar daca tabarati toti pe ei, jupuindu-i… vor claca, o vor lua de la zero cu lectia invatata, iar parazitii vor muri de foame.

    Cautati pretul minim cu lumanarea… ca veti avea surprize… intr-un final il veti gasi, dar ca de obicei… va fi fost mult prea tarziu.

  3. Jerry 04 Mar 2010
    Răspunde

    Si nu ar fi posibil ca o parte macar din toate costurile enumerate sa fie reduse? Ex.: cele pentru asa zisele finisaje de lux, onorariile pt. notari si avocati, agenti imobiliari, dobanzile pt. creditele ipotecare etc. Oare nu s-ar ajunge intr-o situatie mai buna prin accesul cat mai multor romani la apartamente noi? De o rata decenta de profit obtinut prin VOLUM de vanzari crescut, ati auzit? Cu alte cuvinte, chiar credeti ca ne permitem asemenea aberatii de preturi? Nu uitati ca nu traim in Elvetia ci in Romania deocamdata si ca avem cei mai multi un nivel de trai nu foarte ridicat. Daca adevarul e ca nu se vrea pana la urma? Daca lacomia dezvoltatorilor in mod special, e prea mare? Si de unde pana unde exprimari de genul „Astfel, pentru a obtine un pret de 30.000 de euro, trebuie sa devenim cu totii mai saraci.” ?

  4. Marian 04 Mar 2010
    Răspunde

    Mentiuni:
    – teren = locatie
    – costul terenului este unul rezidual. Cand nu exista cerere suficienta, poate fi si aproape 0. Iar proiectele ANL nu-s in centrul orasului, ci la periferie. Unde terenul chiar nu valoreaza mult peste valoarea lui agricola
    – marja de profit de 25% e enorma. 10-12%, ca prin tarile cu apa calda, ce are?
    – arhitectii si inginerii structuristi incaseaza _acum_ 10-20E/mp. Un moft, tinand cont de preturile de peste 2000E pe care le-am vazut prin 2008. Un moft si tinand cont de tinta de 500E/mp construit.
    – diferenta de calitate a manoperei la finisaje nu sta in cat de mult platesti muncitorul, ci cat de atent il supraveghezi. Mentalitatile de tipul „noi muncim, nu gandim” si „ei se fac ca ne platesc, noi ne facem ca muncim” din vremurile comunismului n-au disparut in intregime.
    – „Astfel, pentru a obtine un pret de 30.000 de euro, trebuie sa devenim cu totii mai saraci.” – sau mai productivi!
    – costurile finantarii si ale tranzactiei nu au nici o legatura cu acel 30 de mii. Ci vin peste!

  5. Andrei 04 Mar 2010
    Răspunde

    E gresit ce spui in articol. Daca ar renunta la BMW, la secretara scumpa si la sediu luxos ar putea sa construiasca f.f. ieftin. In plus, in criza e normal ca cineva sa piarda. Astfel, dezovlatorii pot as plateasca 40.000 si in final neavand la cine sa vanda sa dea in pierdere cu 30.000 Asa e in criza ! Deci se poate !

  6. Dan 05 Mar 2010
    Răspunde

    „Romania s-a dezvoltat atunci cand oamenii au simtit ca pot fi creativi, cand li s-a permis sa isi asume riscuri, sa avanseze. ”

    Din pacate este exact pe dos. Pana sa inceapa sa vina banii din UE Romania a mers numai in jos.

  7. ozz bronson 05 Mar 2010
    Răspunde

    Nu cred ca se plinge vreun om rational de un pret dat de romani.. cu cit mai mare cu atit mai bine. Nu-mi inchipui cum cineva normal cu devla poate sa aiba o problema cu cresterea (rationala sau nu) a imobiliarelor: daca ai casa ca cei 85% din proprietari iti creste averea, daca n-ai faci un efort sa sari in tren dar si cind o cumperi ii creste valoarea permanent. Cu condtia sa creasca mereu si sa nu existe nici un crash :).

    Problema este ca preturile sint ridicate si supralicitate de fonduri de investitii straine si „investitori” romani bigati care cumpara zeci de apartemente de parca-s actiuni la bursa. Ei sis vind si cumpara intre ei, ei isi ridica singuri preturile, restul sint spectatori. Asta nu e vina dezvoltatorilor, dar incepi sa intelegi nervii unora.
    Ma uitam ieri la un anunt de vinzare. O magaoaie de vila costa cit o casa mai mica si nu la fel de noua in San Francisco. Da, vila era foarte mare, si foarte urita. Era cuibarita intre niste blocuri muncitoresti intr-un cartier oarecare, nu exista nici o intimitate ca era ori strada ori blocurile in dreptul ferestrei, uin fata era o baltoaca si citeva dacii paracate chiar in usa garajului, ciini vagabozi, nu exista un singur copac etc. Vila asta era intr-n oras cu perspective economica destul de slabute, cu salarii destul de mici. E ridicol.

  8. nicolae 05 Mar 2010
    Răspunde

    Ai mare dreptate. Pentru a construi corect 50 mp iti trebuie ceva mai mult de 30.000 euro. Singura problema este unde ne oprim la partea superioara (limita de bun sint a comisioanelor si a altor cheltuieli. In nici un caz 50mp nu vor reprezenta un apartament de lux (este prea mic) pot fi cel mult un cuibusor de nebunii pentru cine isi permite.
    50 mp este limita inferioara respectabila a unui apartament cu 2 camere.

  9. superb 05 Mar 2010
    Răspunde

    Intr-adevar, noua nu ne trebuie astfel de apartamente. Ele exista atat in Bulgaria cat si in Ungaria, dar noi cu infrastructura noastra la pamant, cu tevi sparte, apa curenta de culoare galbena-maro, cu strazi si trotuare pline de gropi, cu spatii comune care se aseamana cu grotele, nu ne trebuie astfel de apartamente, fiindca in Romania ceasul este cu 50 de ani in urma si vrem sa ramana asa!

  10. victor 05 Mar 2010
    Răspunde

    sunt mici firme private care construiesc case la 450-500 Euro/mp cu finisaje mai mult decat decente
    secretul-eficienta si scaderea cheltuielilor artificiale

  11. simona 07 Mar 2010
    Răspunde

    astea sunt preturi de Bucuresti. un bun comerciant si un bun intreprinzator se descurca cu totul altfel. sunt si cei care nu au nevoie de credit, pot lua un teren mai ieftin si nu au nevoie de un birou in centrul bucurestiului.din start am redus cheltuielile. dar din pacate un bucurestean nu poate concepe asa ceva

  12. un oarecare 07 Mar 2010
    Răspunde

    se poate si iti voi argumenta, dar din nou repet vorbimd e 2 romanii, Capitala unde totul este exagerat si restul tarii. E la fel ca si cand tu dintr-un oras mare te-ai duce sa cumperi destule bunuri din orasele mai mici. Fiindca puterea de cumparare e mai mica si preturile sunt mai mici. Terenurile sunt inca exagerat de scumpe insa fiindca piata e blocata preturile sunt cat de cat in scadere, mai ales cei presati de credite, insa multi spera si abia asteapta sa reinvie vechea ruleta cu „valoarea” terenului. Scumpe sunt proiectele si lucrarile pentru aducerea utilitatilor pe proprietate. In rest se poate lucra inteligent. Iti comanzi singur materialele si nu lasi firma de constructii sa o faca, in felul acesta incasezi tu discount-ul. Exista destule firme de constructii care pentru a nu-si pierde oamenii au un pret si de 25 de euro pe m in rosu si se pot negocia preturi bune la manopere si pt finisaje astfel incat sa fie facute la o calitate de la medie in sus.
    In plus in momentul in care se urmareste strict dezvoltarea proiectului si nu se accepta furturile si incarcarile de devize atat de specifice firmelor de constructii, astfel incat nu e atat de greu sa te incadrezi in preturile si marjele toti le cunoastem.
    Impreuna cu parintii ne-amn construit casa unde locuim si am plecat de la 0, cumparat teren,am lucrat cu un proiectant nu cu un arhitect de fite, care avea o viziune foarte bune, in plus. Toate chestiile astea design si alte maimutareli sunt egale cu 0. Ceea ce conteaza este experienta si gandirea practica a celui care proiecteaza o constructie. Un exemplu. VIne un arhitect super fitos care proiecteaza o serie de elemente de „design” in special pe exterior dar si pe interior, pentru a caror realizare ajungi sa platesti suplimentar niste sume astronomice, mesterilor fitosi. Concluzia este ca se poate. Ce design si concept poti sa-i aplici unui ansamblu rezidential de apartamente in conditiile in care ajungi sa cumperi cate o cacaneata. La ce te ajuta design-ul atunci cand in fata ta la destul de putini metri se inalta un alt bloc si poti sa-i vezi vecinului direct in bucatarie ce gateste.
    In plus nu ai nevoie de un arhitect sa-ti contureze un design sau concept cand e usor sa te joci cu cateva forme, in loc de cate o grinda dreapta o transformi intr-o bolta, sau in loc de un perete clasic ii modifici ungiul in forma de semicerc in exterior, pentur impresia de spatiu iar usile dulapului din dormitor daca nu ai un dressing le faci cu sticla pt a mari impresia de spatiu a piticului de dormitor.Insa cine vrea sa se laude ca a lucrat cu arhitectul x sau a abordat stilul y, care de destule ori este o mizerie de combinatie dar este „la moda” treaba lor. Insa traim intr-o romanie, care e afectata de o criza financiara mondiala si unde cu bani mai putini si putina minte si documentare se pot obtine locuinte de bun gust si foarte intime si placute. Daca vrei in loc de gresie doar marmura e o alta poveste sau alte asemenea elemente. Insa pt asa ceva trebuie sa ai bani.
    Am vazut oameni cu bani multi care au construit niste case fara cap si coada, si mai ales fara nici un fel de gust, de fapt reflecta nivelul lor de cultura, fiindca sunt proaspat imbogatiti dar oameni fara liceu. Insa pt ei conteaza ca arata o casa mare si „importanta” pe care o capata. Genul acesta de oameni cauta aceste fite, arhitectul x sau stiul y fiindca e la moda. De destule ori se ignora elementele esentiale cum ar fi pozitionoarea geografica si amplasarea camerelor. Daca ai trai in „provincie” ai vedea ca se poate. Trucurile sunt mai multe insa iti spun eu ca se poate, mai ales ca am trecut prine experienta unei constructii.

  13. un radu 09 Mar 2010
    Răspunde

    Cum altfel s-ar putea regla piata imobiliara din Romania? Cerere exista, dar oferta dezamageste pe toata lumea. De ce? Piata nu functioneaza pentru ca a fost trucata de dezvoltatori. Au fost create artificial preturi false (mari) pe terenuri… in lant pe constructii. Un factor favorizant a constituit existenta banilor negrii in cantitati insemnate in competitie cu credite inrobitoare. Din oferta lipseste calea prin care romanul modest sa fie incurajat sa porneasca o constructie in regie proprie, ajutat de organizatii de specialitate. Asistam la mentinerea unui mediu salbatic in care clientii sunt invitati pentru a deveni festinul celor obisnuiti sa obtina usor profituri insemnate. Oferta la cheie ar trebui sa fie pentru cei care-si permit acest lucru. Din pacate, pornind de la necesitatea unei simple remedieri pana la obtinerea unei case incertitudinea este principala caracteristica a actiunii. Nu stii cat te costa, nu stii ce va iesi, cand etc. Este si tinta celor ce ofera, ei fiind interesati in a mentine o obscuritate desavarsita. Iata de ce consider acest articol o abureala.

  14. Mandre 12 Mar 2010
    Răspunde

    De obicei urmaresc cu mare interes articolele lui Ilia dar acesta e cel putin … neprofesionist. Ideea de baza banuiesc ca este ca pretul unui apartament nou este dat si de nivelul general al dezvoltarii economice al societatii, si eu personal sunt de acord cu asta, pentru ca la urma urmei o casa o sa coste direct proportional cu capacitatea indivizilor de a strange bani lunar/plati o rata direct proportionala cu veniturile. Si asta e cum Ilia spune prin alte parti asta e cam 30% din venit. Si asta zic eu e regula de fier a imobiliarelor rezidentiale. Oamenii o sa isi cumpere tot timpul cea mai scumpa casa care si-o pot permite, tragedia apare cand lor nu le este prea clar ce isi pot permite si ce nu.
    Articolul vad ca avanseaza niste cifre, si de aici zic eu ca e facut cam … partinic.
    Sa incepem cu clientii, pentru ca ei sunt cei care conteaza. Trebuie sa vinzi cuiva nu?
    Clientii se impart in functie de venit. Apartamente de 2 camere la 30k inseamna clienti cu venituri medii, care in Romania inseamna 500E pe luna. Si aici sunt generos. Acuma cine se pricepe sa imi faca si mie calculul ce suma poate sa plateasca cu o rata de 150E pe luna un astfel e client, mi-e ca pe 20 de ani nu depaseste prea mult 30k EUR. Si nu ma luati cu imprumut pe 35 de ani, s-a vazut unde a dus ideea asta.
    A, si chiar Ilia spune sa nu se ia in considerare venitul pe familie (2×500) ca serviciile se mai si pierd, mai apare si boala si divortul…
    Deci cat poate sa plateasca un client? Sa zicem 30k de EUR.
    Acuma, eu sunt dezvoltator si vreau sa vand acestui tip de client, deci trebuie sa vad daca obtin destul profit la 30k. Daca obtin, bine, daca nu ma apuc de altceva, inclusiv crescut bostani daca obtin de aici profit superior …
    Deci in primul rand pretul de vanzare e dat de tipul clientului. Este greseala mea ca dezvoltator sa incerc sa vand produsul gresit cumparatorului gresit, gen sa vand maghernite in camp doar unor clienti atat de bogati care nu ar sta nici batuti acolo.
    In al doilea rand e treaba mea cum reduc costurile, astfel incat sa imi maximizez profitul.
    Si profitul se calculeaza in felul urmator: daca am costuri de 400 EUR (cu tot cu costul creditului) si vand la 500 EUR, profitul nu e de 25%. Depinde de banii bancii (leverage), pentru ca daca din 400 EUR bagati tu ai doar 200 EUR si restul sunt ai bancii, profitul a ajuns brusc la 50%. Si deja se apropie de limita suficientei, nu credeti?

    A, si are dreptate cu o chestie aici. Pentru a vinde 100 de apartamente la 30K cu comision de 1% timp de un an, echipa de agenti imobiliari are venituri de fix 30K EUR. Pentru 12 luni, asta inseamna 2500 EUR venituri brute pe luna. Asta inseamna o echipa de 5 oameni la un salariu brut de 500 EUR/luna, echipa care nu are deloc cheltuieli cu chiria, calculatoarele, benzina, sau in genera profitul firmei…
    Si la 500 EUR nu salariul ala brut de pe fluturas, ci cheltuielile angajatorului cu acel salariu, adica vreo 250 EUR in mana pentru agent. In Bucuresti ?… Si mai aveti si pretentii de profesionalism de la ei ?…

    • Dorin 29 Mar 2012
      Răspunde

      Legat de: "Pentru a vinde 100 de apartamente la 30K cu comision de 1% timp de un an".
      Nu inteleg. Daca  o agentie cu 5 oameni vinde intr-un an 100 de apartamente, dupa parerea mea nu si-a gestionat eficient numarul de oameni. Adica un agent imobiliar reuseste sa vanda conform spuselor tale 100/12/5=1,666 apartamente pe luna !!!
      Pai un astfel de agent nici nu merita 250 de euro!!!!

      • Mandre 03 Apr 2012
        Răspunde

        Am dat un exemplu de calcul. Nu trebuie 5, intr-adevar, dar nici nu am luat in considerare alte cheltieli in afara de salarii. Nici macar campanie de publicitate.

  15. iooo 29 Mar 2012
    Răspunde

    sunt de acord ca in bucuresti 30 000 de coco pt un ap nou e prea putin insa se poate ajunge si la aceasta suma cu o scimbare masiva de fiscalitate de ex scaderea puternica a taxelor directe inclusiv pe munca scaderea la 0 a tva-ului pe constructii si cresterea puternica a impozitului pe proprietate detin un ap vechi comunist zona buna si o masina decenta straina platesc 2,3 mil lei vechi pe an impozit asta e decent? din aceste imp nu se platesc nici salariile functionarilor care le incaseaza ,cu o schimbare de fiscalitate preturile ar ajunge acolo fara intradevar nu e posibil ,insa un 40-45 000 zona buna se poate ,preturile imob distrug o economie orice afacere depinde pt startup si functionare de pretul imob ,libera circulatie a fortei de munca la fel ,nivelul preturilor la fel ,deci cererea si oferta sunt influentate puternic in toata economia de preturile imobiliarelo sa nu uitam ca actuala criza o traim din cauza preturilor imobiliarelor de peste tot in lume ,pt romania prabusirea pretului nu este atat de dramatica pt ca nr celor care au achizitionat pe credit ramane mic dar fara reglementari si schimbari puternice de fiscalitate la urmatoarea criza nu o sa mai fim in aceeasi pozitie ,asta cuplata cu o posibila guvernare incompetenta gen boc ne trimite intr-un dezastru peste care grecia o sa para un paradis, nu uitati in actuala criza nu s-a schimbat nimk de fond decat a fost peticita la fel ca si criza din 2000 ,prin 2020 o sa traim cu adevarat ponoasele celor 2 crize anterioare peticite de bani ieftini tipariti din nimik.

  16. Gigi 29 Mar 2012
    Răspunde

    In Budapesta cum pot exista apartamente noi cu 30.000 euro, in conditiile in care salariile sunt cu cel putin 50% mai mari ca in Romania ?
    Iar Budapesta e o capitala europeana veritabila, nu un Bagdad cu pretentii pariziene cum este infecta noastra capitala.
    N-aveti nici o grija ca preturile tot in jos se vor duce si pana la urma tot la 30.000 euro va ajunge un apartament cu 2 camere si in Bucuresti, iar daca vor tine la preturile nesimtite de acum tot cu ele nevandute vor sta.

    • Ilias Papageorgiadis 29 Mar 2012
      Răspunde

      @Gigi,
      Îți mulțumesc pentru comentariu! Reține, te rog, că apartamentele noi din Budapesta sunt ieftine doar în cazul apartamentelor executate silit de bănci. O altă alternativă ar fi prețul foarte scăzut plătit de dezvoltatorii imobiliari (50-80% mai puțin decât prețurile actuale din România) și calitatea construcțiilor este cel puțin "sub semnul întrebării".
      Mi-ai putea replica și faptul că aceasta se poate întâmpla și în România. Chiar și astăzi la 3 ani și jumătate de la începerea crizei, dacă cineva ar oferi prețul cerut în Budapesta, proprietarul și consultantul lui s-ar ridica imediat de la masă și ar pleca. O piață diferită, oameni diferiți, mentalități diferite.
      P.S. În Ungaria veți găsi să închiriați apartamente de o calitate excelentă la chirii foarte scăzute. În România 80 – 90% dintre proprietari preferă să țină proprietățile goale decât să accepte chirii mai realiste. O abordare diferită a aceleiași probleme, nu?
      Ilias Papageorgiadis

      • Alexx 30 Mar 2012
        Răspunde

        Mentalitatea se va schimba, D-le Ilias.
        Dupa cum probabil stiti, in orasele din provincie prabusirea imobiliara a inceput la sfarsitul lui 2011.
        – In Campina, apartametnele cu 2 camere (40-60mp) au preturi de oferta de 18-25000 euro.
        – In Ploiesti, acelasi tip de apartament, intre 20-35000 euro.
        Am inteles ca sunt caderi bruste si in Arad, Timisoara, Brasov.
        E doar o chestiune de timp pana cand si proprietarii din Bucuresti vor accepta noua realitate: NU exista cerere solvabila INTERESATA de achizitia unor locuinte de calitate indoielnica la preturi de 1000E/mp sau mai mult.
        Cat despre calculul D-voastra de cost (400E/mp), este cel putin hilar, avand in vedere realitatea din teren. Ati fost in Militari Residence ? Sau in Planorama ? Sau in Rose Garden ?
        Stiti ca muncitorii au fost platiti la negru ? Stiti ca sunt cazuri de imobile cu aviz de P+2, care au "iesit" la final ca P+6 ?
        Adica… toate acele costuri "oficiale" sau "legale" pe care le-ati enumerat trebuie taiate cu cel putin 25-30%, cat reprezinta evaziunea fiscala aferenta marii majoritati a complexurilor rezidentiale dezvoltate prin preajma Dambovitei…
        Adevarata problema, pe care omiteti sa o mentionati, este reprezentata de clauzele contractelor de credit, care impun un anumit nivel de pret minim, sub care creditorul nu accepta vanzarea. Adica bancile vor neaparat profitul minimal stabilit initial prin contract, indiferent de costurile de constructie. De aici blocajul – care, iata, a bagat in insolventa peste 4000 de apartamente NOI in BUcuresti. PATRU MII.
        4000 de apartamente care vor fi executate silit. Care vor intra pe o piata pe care oricum cererea reala este foarte redusa.
         
         

  17. imobiliarix 29 Mar 2012
    Răspunde

    Cumparatorul de locuinte roman, este penibil! Isi schimba atitudinea cand vrea sa vanda ceva!
    Piata libera(second hand) stabileste pretul unei garsoniere de 40 de ani la 30.000 euro si voi vreti apartamente noi la 30.000 euro. Suntem un popor de puturosi si hoti(asa spune toata Europa) si asteptati sa mai vina comunistii sa va construiasca apartamente gratis cu moldoveni stramutati.
    Stati pe facebook si la tv pasivi la prosteala nesimtitlor care fac politica, fara sa miscati un deget. Plangeti ca sunt toate scumpe si sunt salarii mici fara sa incercati sa faceti ceva, va prosteste orice promotie dar nu va ambitioneaza niciun gand de procreatie.
    Va uitati la agentii imobiliari ca sunt nespalati, needucati si prosti. Ati vrea sa fie suedezi sau norvegieni in Romania? Nu sunt reprezentantii aceleasi societati? Nu trebuie sa fie prosti ca sa-i sariti atunci cand va rezolva problema?
    O sa stati ca babele pe bloguri, dezvoltatorii vor pleca in alte tari si vor plati salarii altora. Voi veti avea multa treaba la cutremur, veti descoperii prieteni morti in locuintele de "30,000" sau in cele cu termen de garantie expirat.
    Ciudata tara. Avem masini mai scumpe decat orice popor european dar ne mutam familiile in locuinte construite pe genunchi, stam prin Mall-uri in adidasi si treninguri noi dar locuim in ghene. Ne plangem cand vrem sa cumparam o locuinta noua si fecem scandal daca nu obtinem un pret mare pe locuinta veche.
    Poate aveti dreptate. Buticarul sef din cartier va construi locuinte pentru voi, va stii cum sa economiseasca si sa va ofere "pretul corect" sau, daca sunteti asa inteligenti, va veti construi voi casele…. atunci sa va vad la ce costuri! 

  18. Dorin 29 Mar 2012
    Răspunde

    @Ilias
    Referitor la afrimatiile tale as pute spune:
    1. De pe urma imobiliarelor s-a castigat mult prea bine si inca se castiga foarte bine.
    2. Notarii si avocatii nu isi merita banii si intr-adevar ar trebui sa castige mult mai putin.
    3. Pretuirle materiilor prime au putut creste foarte mult tocmai pentru ca si preturile constructiilor au crescut foarte mult, asadar este loc de scadere.De unde ? di profiturile minelor si a fabricilor care au castigat mult mai mult decat meritau.
    4. In tranzactii agentiile imobiliare ar trebui sa fie mult mai putine si astfel sa isi castige existenta dintr-un comision de 0,3-0,5 . un comision corect dar carenu este inca suficient pentru ca este importit la prea multe agentii.
    5. Arhitectii ar trebui sa castige mai putin. Alte categorii profesionale castiga mult mai putin – vezi contabilii.
    6 Faptul ca agentii imobiliari, notarii, arhitectii statul ar castiga mai putin nu ineamna ca saraceste toate categoriile profesionale. NU INSEMANA CA SARACIM CU TOTII. Aceste categorii castiga inca prea mult sau sunt prea multi in domeniu si din acest motiv castiga putin pentru munca putina. Ce vreau sa spun este ca scazand numarul si valoarea tranzactiilor comparativ cu 2008, este normal daca se doreste mentinerea castigurilor sa se reduca si numarul. Daca insa se doreste ca aceste castiguri sa fie proportionale cu celelalte categorii socio-profesionale atunic se pot reduce si castigurile. Nu cred ca un economist sau un inginer mecanic trebuie sa castige mai putin decat un notar sau inginer constructor. Asa cum economia a dus in sus aceste castiguri schimbarile ii vor reaseza acolo unde merita.
    7. Inginerii din constructie si salariatii pot fi inlocuiti cu echipamente care sa le creasca performanta. In china se pot contrui blocuri in cateva luni, noua ne trebuiesc ani.
    8. Costruile de marketing pot scadea de la sine deoarece dezvoltaroii vor putea sa isi vanda mult mai usor locuintele daca pretul este mult scazut.
    9.Pretul terenului poate scadea oricat, terenul nu implica costuri, din fericire a fost dat de Dumneazeu 🙂
    10. Utilitatile … pot fi gestionate mai eficient ex: le tragi pentru mai multe locuinte simultan etc.
    etc.
     

  19. Diviloparul 29 Mar 2012
    Răspunde

    Mai oameni buni, Ilias are dreptate.
    Aveti ideea cat e rata de leasing la un Porsche Panamera ?
    Sau voi credeti ca eu in calitate de divilopar merg cu Loganu' ?!
    Voi stiti cati bani iti trebuie sa tii o nevasta si o amanta ? Ambele cu masini, case, cadouri, excursii, 1 martie, 8 martie, Paste, Craciun, Inaltare, Ziua Europei, ziua nationala + cosmetica, concedii, excursii, iPhoneuri la toata lumea, …..deh ….. ca orice divilopar + avocati, notari, publicitate …
    N-am pretentia sa iau mult de la un singur guvide care a reusit sa se emancipeze luiandu-si "casa" de la mine.
    Dar macar trebuie sa iau cate putin de la cat mai multi guvidani.
    Ilias are dreptate ! Ca nu degeaba a venit el in Romania, parasind Grecia. Romania e celebra pentru cretineii corporatisti care "sparg zidul sonic" luand un apt. cu 2 camere la 95786 E + TVA.
    Fraierilor !
    Voi nici macar nu va puteti da seama de cati notari, avocati, arhitecti, designeri, brokeri , a avut nevoie Ceausescu ca sa umple tara de blocuri.
    Erau milioane de notari si avocati si designeri si brokeri si din astia ca Ilias. E adevarat ca ii mai ajutau si ceva constructori. Dar in cantitate insignifianta.
    Mai ganditi-va !

  20. renderman 30 Mar 2012
    Răspunde

    Pericol pentru toata tara? Mai degraba intoarcere la fundamente.
    30.000 E reprezinta totusi dublul pretului de dinaintea bulei imobiliare…http://indeximobiliar.blogspot.com/p/evolutie-1996-prezent.html
    Daca nu ar fi fost programul de ajutorat banci "Prima casa", probabil ar fi fost o realitate pretul de 30.000E pentru apartamentul de 2 camere.
    Foarte interesant ca nimeni nu este interesat sa calculeze "affordability index", insa toti "specialistii" ne insira cat de scump e sa construiesti. Asta e si motivul pentru care acum asistam la atatea falimente imobiliare. Proiecte gandite fara cap de catre oameni care nu stiau nimic despre tara in care traiesc sau vor sa investeasca.
    In 2008 am facut o comparatie intre raportul dintre salariu si pretul mediu al unei locuinte intre Romania si Anglia http://indeximobiliar.blogspot.com/2008/11/despre-raportul-dintre-pretul-mediu-al.html . Spuneam atunci :

    "Sa recapitulam. In Anglia, in varf de bubble, raportul era de 5.84. In Bucuresti este la ora actuala 20.36
    Are dreptate domnul Zilisteanu. In Bucuresti nu avem bubble.

    Avem mega-bubble"

    Asadar, in Anglia, pe termen lung, s-a cristalizat un raport de 4 intre venitul mediu anual si pretul mediu al unei locuinte, mai pe romaneste, din salariul pe 4 ani iti iei o casa.
    Pentru cei 30.000, aplicand acelasi raport, ar trebui un salariu mediu de 30000/(4*12) = 625 E. Ghinion. Salariul mediu in Bucuresti este doar 480 E, corespunzand unui pret mediu de aproximativ 23000 E.
    Romania nu are o istorie a traitului cu casa ipotecata, a platii lunare timp de zeci de ani a ratei la banca. Majoritatea proprietarilor de acum au primit apartamentele practic pe de-a moaca, la preturi de nimic, imediat dupa revolutie. Din cauza asta s-au si dus ca oile (voiam sa zic vite) sa se imprumute pe 30 ani,unii indatorandu-se cu 70% din venitul lor lunar. Au omis si nu le-a spus nimeni ca in 30 ani se pot intampla multe, ca pot ramane fara servici, ca imobiliarele "nu doar creste" etc. Au fost practic carne de tun pentru bancile care mai aveau putin si dadeau credite homelessilor
    Vad ca sustii faptul ca anumite categorii de salariati vor castiga mai putin la realizarea fiecarei constructii, unele taxe vor aduna mai putini bani. Dar la faptul ca timp de 30 ani un om nu va mai putea cheltui jumatate din banii pe care ii castiga pentru ca ii va da bancii te-ai gandit? Si nu va da inapoi tot atat cat a luat, ci de 2-3 ori mai multi bani. Cu cat ai mai multi "indisponibilizati" (creditaci) cu atat scade consumul populatiei, ei fiind nevoiti sa dea jumatate din venit la banca…. Deci implicatiile sunt majore pe termen lung pentru economie in ansamblu. Castig pe termen scurt pentru tunarii imobiliari plus roiul de "descurcareti" de pe langa ei, insa pe termen lung e complica. De-abia acum incep oamenii sa se dezmaticeasca (sper)…

  21. adrian banu 01 Apr 2012
    Răspunde

    25% marja de profit este mult prea mult.
    asta arata de fapt ca piata in Romania nu este inca una puternic concurentiala.
    de fapt Ilias – fara suparare caci eu te apreciez-, din cauza asta esti si tu aici,nu?
    cand o sa ajungem ca piata sa le permita doar marje de 8-10% , atunci vom stii ca sa ajuns la pretul corect, indiferent care va fi acela, preferabil mai mare de 30.000Eur.

  22. toni 02 Apr 2012
    Răspunde

    Super ok articolul, felicitari!!
    In prezent, majoritatea cauta sa cumpere ieftin fara a tine cont prea mult de calitate, insa mai sunt oameni care au capul pe umeri si reusesc sa faca diferenta.  In prezent pretul mic este mult cautat, fiind un rezultat generat de situatia economica si financiara generala. Echilibrul este dat de cerere si oferta intr-un anumit context. Insa nici Militari residence nu a reusit sa vanda 2 camere la 30000, desi au construit pe teren agricol, cu cele mai ieftine si proaste materiale si cu muncitori platiti la negru.
    Sa nu mai vorbim de apartamentele vechi, care daca le cumperi la 25000 trebuie sa mai bagi in ele vreo 15000 in renovare: schimbat tevi, calorifere, geamuri termopan, instalatie electrica (neaparat schimbata), instalatii sanitare, usi, gresie, faianta, parchet, eventual izolare termica, meseriasi (cel putin 2-3 echipe) etc + TIMPUL (poti  cumpara orice, mai putin timp). Si ce te faci ca tot intr-un bloc vechi stai, iti tremura inima la fiecare cutremur, iar daca vecinul de jos nu isi schimba teava pentru ca este colmatata, atunci la tine nu ajunge caldura ….
    Tot nu iesi la 30000!!!
    Comentariile unora de mai sus sunt de tot kkt-ul. Ceasca a murit de mult, statul nu iti mai da nimic, Dumnezeu te ajuta, dar nu iti baga in buzunar. Deci, LA MUNCA CU TOTII!!!! 
     

  23. Marcu 03 Apr 2012
    Răspunde

    Ilias pleaca de la o premisa gresita: "in capitalism, afaceristii trebuie sa faca mereu profit!". "Fie el si doar 25%". Acesta premisa este gresita, deoarece profitul poate sa fie si 100-200%, poate sa se transforme si in pierdere, in functie de priceperea afaceristului si de conditiile pietei. Piata imobiliara actuala este un rezultat al abuzurilor si exceselor din anii trecuti, cand profiturile tuturor actorilor erau enorme (dezvoltatori, banci, avocati, notari, agenti, etc…) pe spinarea fraierilor. Ca piata sa isi revina, trebuie sa asistam la un efect de pendul. Si anume, pentru revenirea la situatia de echilibru normala pe care o descroe Ilias (cu profituri decente pentru toata lumea, cu costuri normale si clienti multumiti) trebuie sa trecem si prin extrema cealalta unde inevitabil ne duce inertia. Despre ce extrema vorbesc? Pai e simplu: dupa profituri uriase si costuri umflate pentru clienti trebuie sa urmeze si pierderi si preturi mici pentru clientii finali, astfel incat sa se curete piata de speculatori si de afaceristi nepriceputi si hrapareti, din aceia care au ramas cu stocuri de imobile pe care sperau sa le vanda in cativa ani cu 300% profit.
    Ilias, mai vorbim despre imobiliare si situatia de normalitate dupa ce revine pendulul la starea de echilibru. Mai vorbim de profituri decente dupa ce vor iesi de pe piata intr-un fel sau altul acei speculatori care nu au contribuit cu niciun fel de valoare adaugata in lantul economiei. Pana atunci, putintica rabdare!

  24. Dan Doran 25 Jul 2014
    Răspunde

    Un apartament in Romania ar trebui sa coste cam 10-20 de mii de euro, ca sa fie rentabil si cumparat (nu ma refer la lux). In America, intr-un orasel fara criminalitate si aproape de un oras mare, o vila cu 4 camere, bai, veranda,garaj, ceva teren, costa 200.000 de dolari, iar nivelul de salarizare e foarte mare. Voi vreti sa faceti case ptr miliardari, si asta in cotetze de bloace, care sint chiar grajduri supraetajate. Preturile terenurilor si ale constructiilor civile sint exagerate de 6-7 ori, iar cimentul costa si el prea mult, desi muncitorul nu primeste salar ca-n Vest, iar utilitatile costa …romaneste. Setea de cistig colosal a agentilor imobiliari, investitorilor si dezvoltatorilor a generat criza, caci s-a produs prea mult prea scump fara sa existe cerere! Raportati-va la cerere! Eu as confisca toate cladirile ce nu sint locuite efectiv si terenurile construibile fara cladiri, si as ridica locuinte omenesti (case cu teren) si le-as vinde la preturi decente, raportate la Romania si la oamenii ei!

  25. o parere 11 Nov 2014
    Răspunde

    Ha, ha, ha …. de cate ori vrei tu. Vrei argumente ?

    Sa facem un calcul simplu, intrucat matematica elementara nu este neurochirurgie :

    1. Ca mare „analist”, ar trebui sa faci diferenta intre aria utila si cea construita, cu amendamentul ca ar fi bine sa eviti smecheriile specifice „dezvoltatorilor” – te poate ajuta legea locuintei.

    2. Lucrez cu materialul clientului, adica al tau ; si o sa fac calculul pornind de la modestul profit de 100 euro/mp. . La punctul privind pretul terenului ai mentionat proiect de 3.000 mp. .

    3. 3.000 x 100 = 300.000 euro „partea ta”.

    4. Daca o sa consideram, DE EXEMPLU, ca banutii astia aterizeaza in buzunarul tau in 30 de luni, avem 10.000 euro pe luna. Oare poti trai intr-o asemenea saracie ?

    Intrebari :

    1. Care este raspunderea ta pentru realizarea unui asemenea castig ?

    2. Ai mentionat ca un avocat ar trebui platit cu maxim 450 euro/luna, iar un muncitor cu 200 euro/luna. Nu vrei sa faceti schimb de meserii ? Dar, scuze, care este meseria ta ?

    Acum o sa incepi cu diverse comentarii ca sunt comunist, etc. …. , dar incearca in articolele tale sa eviti incercarile jalnice de prostire specifice „dezvoltatorilor”.

    Lacomia nu este apanajul inteligentilor – si nu da vina pe „criza”, ca sa nu devii chiar penibil.

Ce părere aveţi?