Inceputul sfarsitului?Sau sfarsitul inceputului?

Piata imobiliara romaneasca 2011

(partea 1)

Anul 2011 a inceput deja si ianuarie s-a sfarsit. Dar suntem inca la inceputul anului, incercand sa identificam care va fi directia acestuia. Vorbind despre piata imobiliara romaneasca, am ajuns la urmatorul paradox: „ Multi oameni prezic sfarsitul crizei si sustin ca vin zile mai bune, in timp ce pentru moment piata ramane inghetata si nu sunt semne clare de redresare”.

„Fii pozitiv, psihologia este cheia” – „Nu vezi in jurul tau?”
Inca din luna noiembrie a anului trecut, am intrebat oamenii (mai mult de 100 in total), incercand sa identific care este abordarea lor la aceasta intrebare. Suntem aproape de final? Ar trebui sa ne grabim cu investitiile, inainte ca piata sa creasca din nou? Sau suntem in criza inca, cu mult inainte de „capatul tunelului”. Sunt multe persoane care mi-au spus: „Ar trebui sa fii optimist si sa transmiti un mesaj pozitiv, mai presus de toate piata este influentata de psihologia oamenilor si aceasta este cheia”. Multi altii au contrazis: „Nu minti, nu promite lucruri care nu se vor intampla. Nu te uiti in jurul tau?”

De aceea am decis sa urmez o strategie diferita anul acesta. Astazi va voi da argumentele celor care sustin ca o crestere pozitiva (mai mult sau mai putin puternica) este pe cale sa urmeze. Apoi, maine va voi arata de ce multi oameni sustin ca suntem inca „in mare incurcatura”. Si, in sfarsit, joi, va voi comunica propria-mi opinie, dar voi astepta cu nerabdare sa primesc opiniile voastre, de asemenea.

„In 2011 piata va creste.
Acesta este inceputul sfarsitului”

10 + 1 argumente pentru ganditorii pozitivi:

1.      „Pe masura ce Romania iese din criza economica, piata imobiliara va urma in curand. De asemenea Subventiile Europene raman neabsorbite, ceea ce ar putea deveni cel mai puternic punct de crestere al tarii.” Aceasta este o abordare foarte populara in ultima vreme.  O anumita parte a societatii romanesti considera ca „raul cel mai rau s-a sfarsit” pentru economia romaneasca. Unii oameni (si mass-media) au petrecut deja „pentru finalul crizei”. Presupunand ca aceasta opinie este corecta, este evident ca piata imobiliara se va imbunatati, de asemenea.

2.      „Preturile au atins capatul, nu mai pot cobori”. Acesta este un al citat popular pe care l-am auzit foarte mult pe parcursul ultimei perioade. Prea multi oameni considera preturile ca fiind foarte mici (comparativ cu cele din 2008, cred eu). Asadar, daca preturile au atins intr-adevar nivelul cel mai scazut, este normal sa ricoseze, dupa cum multi oameni sustin.

3.      „Exista o cerere foarte ridicata pentru proprietati, mai ales de la utilizatorii finali. Prin absorbtia acestei cereri, piata se va insufleti si preturile vor creste”. Unul dintre reprezentantii de la Coldwell Banker a mentionat in ultimul Indice al Preturilor de Consum ca, in luna ianuarie, cererea pentru proprietati a fost aproape dubla comparativ cu aceeasi luna a anului 2010. Vanzarile nu au succedat, dar multi oameni considera ca exista  „prea multa cerere asteptand sa fie investita si in curand este pe cale sa explodeze”.

4.      „Unele banci au inceput sa finanteze din nou si altele considera sa faca acelasi lucru in cursul anului”. (asa cum un coleg al meu iubeste sa spuna „nu trageti, eu sunt doar mesagerul aici”). Exsta oameni seriosi care-ti pot fagadui ca sunt banci care finanteaza din nou imobiliarele! Abordarea lor este ca „mai multe banci, chiar si cateva dintre cele grecesti, au inceput fianantarea clientilor selectati si proiectelor. Aceasta este cheia pentru deblocarea pietei.”

5.      „Multe Fonduri Imobiliare au bani pe care inca nu i-au investit si perioada de investitii expira in intervalul 2011-2012″. Prea multe Fonduri Imobiliare au fost formate pe parcursul anilor 2007 – 2008. In conformitate cu normele lor (asa cum au fost agreate de catre co-investitori), perioada lor de investitii este de 3-5 ani, dar cele mai multe dintre ele expira in perioada 2011-2012. Acest lucru este ceva cunoscut pe piata imobiliarelor si exista o multime de oameni care asteapta aceste fonduri pentru a face o „mutare” . (Confirm ca deja o „mutare” ca aceasta s-a intamplat in ianuarie si compania mea discuta cu mai multe fonduri in prezent).

6.      „Multe dintre dezvoltarile cu probleme, ori  au atins fie insolventa (si acum vor fi absorbite de piata), fie au gasit o solutie de finantare si nu mai sunt atat de stresati. Asadar nu este necesar sa asteptam mai mult”. Aceasta este o teorie presupunand ca bancile si-au rezolvat problemele cu investitii majore.  Fie acestea au explodat, fie au gasit o solutie sa-si continue prezenta pe piata.  Deci, credinciosii acestei opinii nu se asteapta ca  mult mai multe proiecte pentru a ajunge la insolventa anul acesta.

7.      „Procedura de executare silita in sine este buna, aceasta va reporni piata„. Sunt pe deplin de acord. Daca executarile silite incep sa domine piata, cu exceptia povestilor nefericite cu oameni care-si pierd proprietatile, acest lucru inseamna de asemenea ca, multi investitori vor intra pe piata, investind la un pret scazut. Acest pret redus va fi considerat ca „baza”, iar preturile vor incepe sa creasca de la acest nivel in sus. (Atentie: „Baza” va fi pretul la care acesti oameni au cumparat, nu cererea pretului in piata astazi).

8.      „Nu sunt multe proprietati avantajoase disponibile in prezent, in special foarte putine proiecte rezidentiale convenabile. Acest lucru va conduce la escaladarea pretului foarte curând „. Prima parte este corecta. Nu sunt multe proprietati avantajoase disponibile pe piata romaneasca de azi. Combina acest fapt cu cererea puternica si aici aveti ingredientele acestei teorii. Piata este de asteptat sa creasca in acest an, asa cum o multime de oameni de stat sustin aceasta teorie.

9.      „Multe companii puternice din lumea afacerilor imobiliare au gasit deja solutii pe parcursul  crizei. Ei incheie tranzactii, mentin rata de neocupare scazuta in randul proprietatilor personale, merg mai departe. Acesta este primul semn de redresare. In plus unele companii au anuntat ca au iesit din criza”. Exista o convingere progresiva ca aceasta criza a creat un numar serios de companii imobiliare ”anti criza” care au trecut peste incercarile grele fara prea multe pagube. Sunt considerati pionerii unei noi perioade de prosperitate a pietei.

10.  „Criza a schimbat oamenii. Mentalitatea este imbunatatita si nu vor repeta greselile din trecut. De aceea vor investi si vor crea un nou cerc de progrese constante, cu investitii si decizii bine calculate”. Aceasta este o parte a unei idei mai mari care presupune faptul ca aceasta „criza ne-a oferit lectii importante si ne-a facut sa fim mai precauti si atenti pe viitor”. Daca aceasta idee este valabila, aceasta va conduce la o noua Epoca de Aur, fara greselile recentului trecut.

10+1. „Guvernatorul BNR domnul Mugur Isarescu este factorul  care ofera stabilitate sistemului si cel care o sa ajute tara sa iasa din criza in curand”. Da, sunt de acord. De asemenea il consider pe domnul Isarescu factorul principial de stabilitate in Romania si chiar am incredere in abilitatea sa de a ghida tara prin aceasta criza. Dar adeptii acestei teorii considera ca doar prezenta sa este mai mult sau mai putin suficienta pentru ca problemele sa fie rezolvate sau anticipate. Asadar, in acest fel vom depasi problemele in curand.

Aveti mai multe argumente pentru a sustine teoria ca am intrat „in inceputul sfarsitului”? Va rog trimiteti-mi-le si le voi mentiona, de asemenea.

Maine: Poate este doar „sfarsitul inceputului”?

10 argumente pentru aceasta opinie

Joi: Opinia mea personala

Vineri: „Minunatii oameni seriosi au revenit”