La început sfărâma inimi… acum sfarmă pietre

Iată ce pățești dacă investești, fără să faci anumite verificări înainte…

M-am uitat în dreapta mea. Oamenii stăteau pe scaune, discutând. Apoi m-am uitat în stânga. Barul de la Marriot Cafée, la parter. Am ridicat, pentru o clipă, privirea. Faimoasele scări din marmură. Am luat o revistă. Am reușit să trec prin ea așa cum trebuie. Acest test fulger m-a asigurat că încă vedeam bine. Cred că cei trei domni, de la masa alăturată, mă considerau un ciudat, sau chiar un lunatic, dar nu aveam de ales, trebuia să fiu sigur că încă mai pot să văd. Mi-am întors privirea spre hartă. Acolo, pe margine, departe de județul Ilfov, am dat din nou peste cuvântul magic: Niculești.

„Nu vezi cât de aproape suntem de București? De ce nu faci ceva?”

Totul a început ca o mică favoare…

– Ilia, dacă nu ești prea ocupat, te-aș ruga să te întâlnești cu niște clienți de-ai mei. Au întâmpinat o problemă și au nevoie de opinia unui expert… Cine știe, poate că iese o afacere profitabilă. O să-ți rămân dator.

Cum să refuz așa o introducere? Oricum, nu l-aș fi refuzat pe acest prieten, dar bunele lui maniere și felul în care abordează o problemă constituie un exemplu pentru toți.

– Îmi permiți să le dau numărul tău de telefon?

– Cu siguranță, voi fi mai mult decât încântat să stabilesc o întâlnire cu ei și nu îmi rămâi cu nimic dator, i-am răspuns eu.

Era o după-amiază rece de decembrie, în 2007, cu câteva săptămâni înainte să înceapă sărbătorile de Crăciun. La Marriot încă nu se implementase sistemul de parcare „sunteți bogat, așa că scoateți banii”, așa că întreaga zonă era blocată de o paradă de mașini luxoase. Săracul meu Touareg era prea lipsit de valoare pentru a găsi un loc de parcare lângă Maybach, Rolls Royce, trei tipuri de Bentley, Porsche, toate modelele de Mercedes pe care ți le poți imagina etc. Așa că a trebuit să parchez undeva mai departe și să merg pe jos până la hotel. Îmi amintesc și acum cât de proaspăt și revigorant era aerul rece, în acea zi în care eram atât de obosit…

„Niculești: în curând noul centru al Bucureștiului”

Grecul ajunsese la timp, de fapt chiar mă aștepta. O persoană foarte sinceră, care îți inspira încredere încă din primul moment (lucru care se întâmplă foarte rar, dacă îmi permiteți să spun acest lucru…). Acest individ avea niște prieteni ciprioți, care îl rugaseră să îi pună în legătură cu un „agent de imobiliare bun, care să vândă minunate combinații și să câștige niște bani cu ușurință. Intenționăm să vindem cât mai repede, de aceea prețul va fi flexibil.” Grecul îl sunase pe prietenul meu, iar acum dădeam mâna cu frații noștri din Cipru. Erau doi bărbați, mai tineri decât mine (am ajuns din păcate și la acest stadiu). Manierați, politicoși, îmbrăcați în ținute scumpe, dar lejere. De multe ori se întâmplă să placi pe cineva chiar de la primul contact vizual. Ei bine, în această situație m-am simțit în largul meu și speram să le fiu de folos acestor trei domni foarte amabili…

– Prin urmare, după ce am investit în urmă cu câțiva ani, am făcut toate procedurile necesare și acum vrem să vindem.

– În regulă, unde sunt aceste terenuri?

– La Niculești.

– Da, Niculești, de ce ne priviți așa?

– Niculești?

– Băieți, sunteți siguri? Voi știți unde este Niculești?

– Bineînțeles.

Au desfăcut imediat o hartă. Era folosită de foarte mulți ani, avea tot felul de mâzgălituri și pete pe ea. Căutând undeva, în colțul de sus al hărții, am găsit numele unui sat scris cu litere foarte mici, Niculești. Numele era încercuit cu pixul (dar nu toată denumirea, pentru că era extrem de aproape de marginea harții, așa că, practic, se vedeau numai trei sferturi de cerc).

– Nu vă supărați, dar de ce ați investit acolo???

– Domnule Ilias, credeam că sunteți serios și ni s-a spus despre dumneavoastră că sunteți cunoscător în ale Bucureștiului și îi știți potențialul. Niculești este viitorul centru al Bucureștiului, nu știați acest lucru?

Ciprioții au răspuns la unison, cu o foarte mare surprindere pe chipuri.

– Cine v-a spus asta?

– Agentul nostru, el cunoaște tot, are relații foarte bune. Am întrebat-o și pe doamna aceea și ea ne-a confirmat.

– Domnilor, vreți să fiți amabili și să îmi spuneți povestea, de la început?

„Cel puțin 400%, în cel mult șase luni”

Deși investițiile în imobiliare sunt mai sigure decât cele de la bursă sau în fondurile mutuale, există totuși un cod de etică comun de care se ține cont atunci când le promovezi. Nimeni, niciodată, nu îndrăznește să îți promită oficial un anumit profit %. Nimeni nu are dreptul de a-și face reclamă folosind, în mod specific, cifre. Acest lucru este ilegal în multe țări, poți să ajungi la tribunal și să plătești milioane, asta în afară, desigur, de faptul că ți-a luat sfârșit cariera. (Apropo, sunt curios unde sunt acum, acei agenți, extrem de speculativi, care în 2008 au prezentat terenuri la niște prețuri exorbitante, au garantat vânzările apartamentelor și le-au promis investitorilor profituri nete în care „totul este la sigur, doar cumpărând terenul”).

Între anii 2004 și 2006, în Cipru au apărut foarte mulți „consultanți în imobiliare” care au făcut reclamă și au promovat în media „proprietăți în România, cu profit garantat”. La început, numai „profitul” era garantat. Pe urmă, competiția a forțat niște „oameni serioși” să şi specifice profitul: „profituri garantate 200%”. Alții au dat cifre şi mai mari, în final ajun-gându-se la o mulțime de reclame oficiale și anunțuri de genul „România vă oferă profituri de 400%. Profitați de această oportunitate, ACUM!” Alții au mai adăugat, pe urmă, că aceste profituri vor fi materializate în decurs de doi ani. Această cifră s-a transformat rapid în 1,5 ani, apoi într-un an. Până când, un curajos a surprins întreaga națiune, cu un anunț care a rămas a face istorie: „CEL PUȚIN 400%, în CEL MULT 6 luni”. (Nu, nu a fost arestat.)

Și ei au crezut…

Aparent, tipii de la masa alăturată erau fani Mariah Carey și Whitney Huston și probabil că le și plăcea să danseze pe melodia lor „When you believe” („you will win when you believe”). Singura diferență era că Whitney și Mariah cântau despre noi, cei cu credință în Dumnezeu, nu despre escroci…

– Am văzut anunțul și ne-am gândit: ce naiba, doar nu suntem proști, am putea și noi, să profităm de această șansă. Așa că      l-am sunat pe tipul care a dat anunțul. Foarte politicos, ca și noi, tot un cipriot, cineva în care ne puteam încredere. Ne-a explicat că dobânzile la bănci erau atunci foarte mici, iar România ne permitea să investim și să câștigăm profituri frumoase în numai câteva luni. Ne-a spus că se poate să luăm chiar 1.000% în 5 – 6 luni, dar că el preferă să nu se avânte și că ar trebui să ne mulțumim cu 400%. Așa că am cumpărat biletele, am făcut rezervare la hotel… și iată-ne în București.

Niculești și marele lui secret…

– Am ajuns după-amiază, pentru că venim din Atena (am avut și acolo de încheiat niște afaceri). Ne-a așteptat la aeroport, a fost foarte amabil. Alături de el mai era o doamnă, asistenta lui.

– Puteți să îmi spuneți cum arăta acest om și cu ce mașină era?

– Este important?

– Dacă nu aveți nimic împotrivă, sunt doar curios. Unul dintre hobby-urile mele este psihologia.

– Avea în jur de un metru șaptezeci. Era îmbrăcat simpluț, conducea o mașină argintie…

– La vremea aceea era o mașină nouă?

– Nu, cred că deja să fi avut cam 6 – 8 ani, pe atunci. Era amabil și de-asemenea modest, a spus că fusese atât de ocupat încât nu a avut timp să se mai aranjeze, a răspuns primul cipriot.

Cel de-al doilea a adăugat:

– Dar femeia era SUPER. SUPERBĂ în toate (expresie grecească, vrând să spună „cu tot ce-i trebuie”).

– Lăsați-mă să ghicesc, era îmbrăcată sexy?

– Vă pricepeți la dat cu presupusul, domnule Ilias, dar avea niște picioare… ooo, fantastice!

– Da și decolteul ei era… fantastic, a adăugat celălalt.

– Ați mers mai întâi în oraș?

– Nu, eram grăbiți și imediat, la prima intersecție, cum ieși de la aeroport, am mers drept înainte.

– Prin urmare voi ați mers în dreapta, deși civilizația era în stânga?

– Da, a fost foarte amabil și ne-a ajutat să scăpăm de trafic. Ne-a prezentat zonele în detaliu, ne-a spus despre toate prețurile asociate, foarte ridicate și într-un final, am ajuns la Butimanu. Nu ne-au plăcut prețurile nici acolo, așa că ne-a întrebat dacă vrem să investim într-o zonă nouă, care are un mare secret. Ne-a arătat această zonă minunată, Niculești. Ne-a plăcut foarte mult. Imaginați-vă, secretul fusese atât de bine păstrat, încât nici măcar asistenta lui nu știa acest lucru, a fost foarte surprinsă.

– Și care era secretul? V-a spus care erau numerele câștigătoare la următoarea extragere Loto?

– Și mai bine! Ne-a arătat niște hărți oficiale, am văzut lucrările de infrastructură și noile autostrăzi și ne-a explicat că, în viitor, acolo va fi mutat centrul Bucureștiului. Acest spațiu fiind disponibil pentru orice întrebuințări, românii s-au gândit să creeze un magnific centru, în partea de nord, pentru a corecta toate greșelile urbanistice din trecut.

„Dar de ce să-l batem? Era sincer!”

– Și de ce nu l-ați luat imediat la bătaie pentru că v-a făcut să vă pierdeți timpul?

– De ce să-l batem? Ne-a arătat hărțile, omul a fost sincer! Am intrat în oraș seara…

– Prin urmare nu l-ați văzut la lumina zilei?

– Nu, nu.

– Lăsați-mă să ghicesc: seara ați ieșit la cină cu ei. Fetei i-a plăcut de unul dintre voi și a mai chemat o prietenă care, prin coincidență, a fost atrasă de celălalt. Amândoi ați avut câte o partidă bună. A doua zi ați deschis conturile, ați dat instrucțiuni pentru negocierile cu cei care dețineau terenul și ați plecat.

– Dar de unde știți?

– Am mers de multe ori la cinema și am vizionat de nenumărate ori acest film.

– La ce film vă referiți?

– Nu contează. Pe urmă, individul v-a comunicat prețurile finale, în urma negocierilor dificile și ați revenit să faceți contractul. Ați semnat fără ca proprietarul să fie de față, pentru că i se întâmplase ceva sau a fost de față, dar numai pentru un minut, două, pentru că era foarte ocupat în ziua respectivă.

– Fusese ocupat, așa că a trimis un împuternicit.

– După ce ați semnat contractele, nu ați mai avut nici o legătură cu fetele, fie pentru că s-au supărat pe voi, fie pentru că v-au cerut cadouri foarte scumpe. Niciuna dintre ele și nici agentul nu v-au mai răspuns la telefon, nici până în ziua de azi.

– Re si koumpare (expresie cipriotă).

– Ce s-a întâmplat? Sunteți spion? Ne-ați urmărit până în România?

– Nu, dar toate acestea îmi sună foarte familiar.

– Da, dar vă înșelați, nu au dispărut așa cum spuneți dumneavoastră. Fetele au fost, în continuare, foarte drăguțe, păcat că nu le-am putut ajuta și au fost nevoite să emigreze din cauza asta.

– Să le ajutați la ce?

– Aveau niște probleme financiare grave și din păcate, atunci nu am avut disponibili cei 20.000 de euro pe care ni i-au cerut pentru a le putea ajuta.

– Foarte bine.

– Și este păcat, pentru că aceste domnișoare și agentul lor atât de amabil, ne-au ajutat și mai mult pe noi.

– Mai mult? Oh… în ce fel?

Un… ajutor „trimis de Dumnezeu”…

– Spuneți-mi, cum v-au ajutat aceste fete pe voi „și mai mult”?

– Știți, nu trebuie să fiți atât de țâfnos și de defensiv, sunt oameni buni la suflet, aici, în România.

– Știu, acesta este și motivul pentru care mă aflu eu aici, dar spuneți-mi, vă rog, ce s-a întâmplat cu terenurile dumnea-voastră?

– Domnișoarele și agentul, dar mai ales domnișoarele au fost destul de amabile să ne spună cum putem să valorificăm mai bine terenurile.

– Să plantați grâu sau porumb?

– Sigur că nu, noi am cumpărat pământul cu scop rezidențial, la ce fel de grâu și porumb vă referiți? Așadar, pentru că terenurile erau extravilane, ne-au propus să le schimbăm încadrarea în intravilane.

– Acolo? La Niculești? La dracu-n praznic? Cred că glumiți!

– Nu facem nici o glumă și vă rog să nu ne mai întrerupeți. Așadar, ne-au făcut cunoștință cu niște arhitecți foarte amabili. Chiar ne-au ajutat și ne-au spus multe secrete despre care nu știam. Slavă Domnului că am aflat de ele, totul datorită acestor fete.

– Și ce ați făcut cu ei?

– Ne-au spus că cel mai bun mod de a crește valoarea terenurilor este să le schimbăm denumirea în terenuri intravilane și să facem cerere pentru un PUZ (plan de urbanism zonal) pentru a obține un CUT (coeficient de utilizare a terenului) valoros. Ne-a luat totuși ceva timp, pentru că a fost nevoie să „ungă” mulți oameni pentru asta. În final, ei au reușit și astăzi noi deținem cele mai bune terenuri din zonă, care au PUZ-ul aprobat. Dacă vrem, noi putem aplica imediat pentru autorizația de construcție și avem un avantaj puternic în fața concurenței.

– Aveți cu dumneavoastră aceste hârtii? Pot să le văd?

– Da, desigur.

A deschis geanta și mi-a dat un teanc de hârtii.

– Poftim.

Parter plus cinci etaje, printre porumb și floarea-soarelui…

Nu voi uita niciodată cum arătau aceste hârtii. Era incredibil… Așa-numiții arhitecți erau niște escroci atât de mari încât nu i-au pus pe proprietari să aplice pentru vile, ci pentru blocuri! Patru acte diferite, cu câte un PUZ, care prezentau niște clădiri foarte ciudate… Imaginați-vă un teren de 5.000 de metri pătrați, cu o deschidere de 18 metri (X 278 metri), pe care se aflau cinci-șase blocuri. Fiecare dintre blocuri avea o bază ce ocupa cam 500 de metri pătrați și o formă foarte ciudată, cu dimensiuni de 10 X 15 metri. Toate blocurile trebuiau să fie situate la marginea terenului, dar să rămână câte 8 metri, necesari pentru stradă sau trotuar. Descrierea era clară, cu niște litere mult mai mari decât de obicei (până acum am văzut câteva sute de PUZ-uri). Se putea construi un subsol + parter + cinci etaje, care să ocupe 70% din suprafața terenului. Toate clădirile construite la marginea proprietății trebuiau să fie… „oarbe” (fără ferestre). Bănuiesc că pentru ca să nu vezi cum își pasc oile, liniștite, grâul ori iarba, de cealaltă parte a clădirii.

– Domnilor, ce este acesta?

– PUZ-ul.

– Dar de ce aveți un proiect pentru atât de multe etaje?

– Pentru a putea avea un CUT cât mai mare și a putea vinde apoi pământul la un preț mai mare.

– Hm, interesantă abordare. Cine v-a spus asta?

– Fetele, împreună cu arhitectul… În felul acesta ne putem dubla sau chiar tripla prețul cu care vom vinde terenul.

– La mama naibii? Nu e pic de civilizație în jur. De ce faceți blocuri și nu vile, de exemplu?

– Aceasta nu este treaba noastră, investitorii vor decide ce vor să dezvolte, noi doar oferim toate opțiunile.

– Cred că v-au spus că a trebuit să plătiți mai mult pentru a avea blocuri în loc de vile.

– Desigur, dar merită. Am calculat costurile și rezultatul a fost pozitiv, pentru că vom vinde la un preț foarte bun.

– Dar de ce aveți patru PUZ-uri și nu unul, ați cumpărat patru terenuri?

– Nu, doar un teren, numai că proprietarii erau unul lângă celălalt și nu am vrut să se amestece. Costurile pentru așa ceva sunt uriașe.

– Eu am fuzionat zeci de astfel de proprietăți, ceea ce spuneți nu este adevărat. Cine v-a spus asta?

– Avocatul și arhitectul.

– Îl cunoașteți bine pe avocat?

– Nu, îl știm prin intermediul agentului.

Un teren înseamnă de fapt patru…

– Domnilor, nu știu dacă sunteți conștienți de acest lucru, dar dacă vă uitați pe hârtiile pe care mi le-ați dat, aceste proprietăți nu se află una lângă cealaltă. Uitați-vă aici.

Le-am arătat niște schițe și niște acte de cadastru. A fost primul semn de pierdere a încrederii…

– Ce vreți să spuneți?

– Reiese exact din acest PUZ, terenurile nu sunt învecinate.

Ca să scurtez toată povestea, le-am explicat că ei cumpăraseră patru terenuri mici, cu o deschidere foarte mică și fără să fie conectate în nici un fel. De asemenea, au plătit pentru patru PUZ-uri diferite, numai că…

– Unde sunt ștampilele autorităților privind PUZ-ul?

– Care ștampile? Uitați-vă aici, sunt foarte multe.

– Văd asta, dar niciuna din partea autorităților. Proiectul este ștampilat numai de către arhitect și de cine știe ce prieteni de-ai săi. Ați cumpărat patru terenuri la mama dracului și v-au mai dat și aprobări pentru niște PUZ-uri care nu au validitate.

– Dar nouă ne-au spus că au.

Și eu am spus, odată, cu 15 ani în urmă, că mi-aș dori să semăn cu Sean Connery, dar, din păcate, nu a acordat nimeni atenție dorințelor mele ascunse.

50 de euro, adică de fapt doi…

– Este în regulă!

Băieții încercau să se calmeze. Mă simțeam foarte prost să le spun toate aceste lucruri unor tineri atât de simpatici, dar nu puteam să-i mint.

– Chiar și așa, care sunt șansele de a vinde terenul la prețul nostru? Ajutați-ne și vă vom da un comision foarte mare.

– Care este prețul?

– 50 de euro pe metru pătrat.

– De ce 50?

– Pentru că acesta este prețul pe care ni-l dorim.

– Ok, dar în acest caz eu nu vă pot ajuta.

– Dar de ce? Înainte să pierdem legătura cu fetele și cu agentul, i-am rugat să ne facă un mic raport, cu un studiu de piață și    ne-au oferit acest feedback.

– Ați plătit pentru asta?

– Nu, de ce să plătim?

– Deci v-au mai făcut un cadou.

– Da, și avem, de asemenea, numerele de telefon ale oamenilor la care putem apela pentru a-i verifica încrucişat, dacă vrem.

– I-ați sunat?

– Nu, avem încredere în ei.

– Cât ați dat pe terenuri?

– De ce? Este relevant? Toţi cumpără și apoi cer atât cât vor. Mai mult, noi trebuie să scoatem profiturile care ne-au fost promise, altfel nu ne-am fi permis să venim tocmai din Cipru, pentru de 3 – 4 ori prețul unui teren.

– În regulă, dar vă rog, totuși, să îmi spuneți secretul, vreau să vă ajut.

După câteva minute am aflat că, de fapt, cumpăraseră terenurile cu 2 euro pe metru pătrat.

– Așadar individul a cumpărat terenul cu 0,1 – 0,2 euro şi vi l-a vândut cu 2 euro, după ce v-a spus că a negociat prețul de la 5 euro.

– Este imposibil, ce spuneți?

– Și dumneavoastră vreți acum să vindeți cu 50 de euro?

– Da, dar am plătit și PUZ-ul, nu uitați acest lucru.

– Corect, cum aș fi putut uita?

– Prin urmare, care este opinia dumneavoastră? Ne veți găsi un client? Veți fi plătit foarte bine.

– Domnilor, în primul rând eu nu sunt capabil să păcălesc pe nimeni și să îi prezint aceste proprietăți, indiferent cât comision îmi oferiți.

– Dar de ce? Nu aveți nevoie de bani? Nu sunteți broker?

– Nu am ajuns să am atât de mulți ani la activ în această meserie încât să mă apuc acum să păcălesc oamenii și să promovez astfel de proprietăți. Așadar, eu vă propun să mergeți la un avocat, asta în cazul în care doriți să îi găsiți pe infractorii care v-au furat banii și dacă vreți să scăpați de proprietăți într-un timp cât mai scurt.

– La ce preț?

– Cu doi euro ar fi foarte bine, problema este unde o să găsiți un prost care să vă plătească acești bani …

– Sunteți nebun? Doi euro pentru așa un diamant?

– În primul rând, nu este un diamant, ci sunt patru, și în al doilea rând, în viață este uneori mai bine să îți asumi o greșeală, să o îndrepți și să mergi mai departe, decât să insiști pe ceva care este inutil.

Mai putem să vindem cu doi acum?

Băieții s-au supărat foarte tare. Au încheiat discuția și cu greu s-au abținut să nu-mi tragă vreo două când mă pregăteam să plec. Au trecut, probabil, pe la toți agenții vorbitori de greacă din București, dar, îmi imaginez, că niciunul nu a fost un magician atât de bun încât să le găsească ceea ce își doreau.

Timpul a trecut și luna trecută am primit un apel de la un agent român cu care colaborează firma pentru care lucrez:

– Domnul Ilias, ce mai faceți?

– Supraviețuiesc, cred.

– Ascultați, un tip de-al dumneavoastră, care vorbește greacă, mi-a atras atenția despre un teren la Niculești, mi-a spus că știți despre ce este vorba. Mi-a spus că este dispus să asculte ce i-ați spus odată și să vândă cu doi euro. Credeți că merită să vă trimit documentele?

– Chiar nu, păstrează-le pentru tine.

În câteva minute, m-a sunat cipriotul, să mă informeze că nu au găsit pe nimeni care să cumpere la prețul pe care îl doreau ei, apoi a apărut criza și acum tot ce vor este să scape de teren, chiar dacă îl vând la același preț cu care l-au cumpărat. A trebuit să îi reamintesc faptul că sunt patru proprietăți și i-am frânt din nou inima, când l-am anunțat că eu nu mă ocup de astfel de proprietăți. Chiar îmi părea rău…

Nu suntem mai inteligenți decât oamenii din jurul nostru

De ce am împărtășit cu dumneavoastră toate aceste lucruri? În principiu, pentru că vreau să vă trimit un mesaj foarte clar: nu suntem cu nimic mai inteligenți decât cei din jurul nostru. Cu mine în capul listei, nu există nici un motiv pentru care oricare dintre noi să creadă că va găsi o cale simplă de a face o mulțime de bani fără să se verifice încrucişat cu alți consultanți, să compare, să analizeze, să pună la bătaie o strategie de investiții.

Acum, când piața este plină de oportunități, nu uitați să lucrați cu un avocat bun, un arhitect și un contabil cu care să vă simțiți confortabil și în siguranță. La sfârșitul zilei, cred uneori că dacă escrocii sunt o dată vinovați pentru că au încercat să ne păcălească, noi ne facem de două ori vinovați pentru că nu-i remarcăm.

P.S.: Ciprioții sunt, în opinia mea, probabil, unii dintre cei mai inteligenți oameni din această lume, pentru că sunt o combinație între mințile grecilor și evreilor. Mă întreb totuși, cum de a fost posibil ca o astfel de întâmplare REALĂ să se fi repetat în România de sute de ori, în ultimii ani. Și cum atâția oameni, de toate naționalitățile, au fost îmbrobodiți să cumpere terenuri agricole la prețuri de zone construibile…