Cand m-am luptat cu… “Diego Armando Maradona” Problemele importante TREBUIE rezolvate inainte de a investi intr-o proprietate

(partea a 2 a, pentru a citi prima parte faceti click aici)

All time classic, 10.11.2008

"Sunt mai multe sanse ca Nicoleta Luciu sa se indragosteasca de mine saptamana viitoare"

Poate ca fusesem un malaka, si inca unul de mare clasa. Clientul meu a dorit sa finalizam tranzactia fara a mai mentiona despre problema bazei sportive. "Avocatii nostri se vor ocupa de aceasta, nu te priveste problema aceasta" mi-a spus el in repetate randuri. "In cele din urma tie ti se va plati comisionul, MULTI bani, de ce iti pasa? Este problema NOASTRA, nu a ta". "Daca avocatii tai se vor fi inselat, nu vei da vina pe ei pentru comiterea greselii, ci pe MINE, pentru ca ti-am vandut o proprietate cu probleme". "Totul va fi in regula tinere, incearca sa inveti cum se fac afacerile sin u mai fi atat de sentimental".

Pacat. Desi in repetate randuri am fost acuzat ca am o inima de piatra, de aceasta data insa se poate sa fi fost mai moale decat o frunza de salata verde. Cred ca intrebasem mai bine de 20 de experti, de toate felurile. Niciunul nu a putut sa ofere vreo garantie ca rezultatul va fi pozitiv, ca o proprietate destinatata unei baze sportiv ar putea deveni un teren pentru care sa se acorde autorizatie de constructie pentru un proiect imobiliar de amploare in valoare de peste o suta de milioane de euro. Asa cum procedez de fiecare data cand vand un teren situat in interiorul unui oras, am platit pentru verificarea tuturor documentelor atat din punct de vedere tehnic, cat si legal pentru a oferi clientului toate informatiile necesare.

Unul dintre expertii pe care ii platisem mi-a spus "De ce nu apeleaza clientul tau la o firma serioasa de avocati? Pentru ca i s-a spus ca au relatii sus-puse? Si ce daca? Pentru ca ii plateste foarte putin? Nu stiu cum se asteapta el sa schimbe destinatia urbanistica a proprietatii, dar este foarte dificil. Sunt mai mari sanse ca Nicoleta Luciu sa se indragosteasca de mine saptaman viitoare decat sa foe schimbat statusul acestei proprietati. Pe de alta parte, niciodata nu poti sa stii…"

In acelasi timp, mai multe cheltuieli neplanificate mi-au transformat viata intr-un cosmar. Fara niciun imprumut si investitnd toate profiturile in proprietati, ramasesem fara lichiditati. Aveam neaparata nevoie de acel contract…

"Daca tu ai cea mai vaga idee despre Romania, atunci eu sunt Diego Armando Maradona"

Clientul meu mi-a cerut pur si simplu san u ma mai implic (= a incercat sa lucreze pe la spatele meu, dar cum nu a reusit a revenit la mine si mi-a cerut sa nu mai intervin deloc). Am continuat sa tin legatura cu avocatii sai, facandu-le rost si prezentandu-le tot felul de decumente. Presupun ca nu le convenea sa amane prea mult, pentru ca erau mult mai cincentrati pe a insista fata de clientului lor tot timpul "sa cumparam acum si vom gasi o solutie sa construim dupa aceea". In cele din urma mi-au spus "daca el vrea sa cumpere, de ce nu il lasi sa o faca?" (Simteam pana si lipsa unui avocet "tipic", care reuseste sa gaseasca probleme chiar si acolo unde acestea nu exista…)

Proprietarul (sau cineva care pretindea ca este proprietarul) m-a sunat foarte suparat fiind, si mi-a dat o lectie de buna-purtare: "Iti vorbest pentru prima si ultima data, c….t ce esti. (Mi-a mai adresat si alte astfel de cuvinte "minunate" ca acesta, darn u schimb nimic daca le scriu pe toate) Daca nu incetezi sa iti mai bagi nasul, s-ar putea sa ai mari probleme". "De ce nu schimbati dumneavoastra pur si simplu statutul terenului facand astfel fericita pe toata lumea? Veti primi atatea milioane?". "Esti un taran. Nu ai nici cea mai vaga idée despre Romania. Daca stii tu ceva, atunci eu sunt Diego Armando Maradona. Dar, ca sa incheiem discutia, cat vrei ca sa uiti de nenorocitul asta de statut?" I-am inchis telefonul, stiind ca problema nu ar fi rezolvata.

Proprietarul nu a avut rabdare, si in plus (ca multi altii) nu avut nicio problema in a-si incalca cuvantul dat. La foarte scurt timp, si-au facut aparitia niste investitori foarte seriosi care au cumparat proprietatea, oferint +10% peste suma agreeata cu noi. Au facut toate verificarile in cateva zile, mai putin de o saptamana. Au achizitionat proprietatea fara a cere ca statutul de "baza sportive" sa fie schimbat. Clientul meu nu s-a deranjat sa sa mai vorbeasca cu mine. M-a informat doar san u il mai contactez vreodata, a refuzat sa imi acopere toate cheltuielile pe care le facusem pentru el ( in ciuda intelegerii noastre) si mai tarziu am aflat ca vorbea despre mine foarte urat.

Este inutil sa mai mentionez ca agentul cu care colaborasem a sunat la noi la birou si a rugat-o pe asistenta mea sa imi transmita cateva vorbe dulci, in vreme ce agenta mea a demisionat in foarte scurt timp acuzandu-ma ca pe cineva care nu are niocio idee despre afaceri. Singurele care nun e-au parasit au fost cheltuielile pe care trebuia sa le acoperim…

Nicoleta nu s-a indragostit de el…

In 2007 mi s-a intamplat sa cunosc pe cineva din compania care cumparase terenul. Am fost extrem de surprins sa aflu ca aveam in fata mea (intr-o conferinta) niste tinere arogante si un domn, care nu stiau nimic despre cum se fac afacerile, dar care avea salarii de peste 5.000 de euro/ luna fiecare. Acesti "baieti si fete de aur" care au aparut pe parcursul ultimilor ani in Romania, care cer sume imense de bani fara sa poata dovedi ca isi pot face meseria pot fi intalniti in multe dintre companii. Acestia, in mod special mi-au tinut o lectie (la care am reusit sa fiu atent pentru 15 minute). La sfarsitul anului am aflat ca majoritatea fusesera dati afara din companie, pentru motive care nu pot fi numite altfel decat "glume".

Micoleta Luciu nu s-a indragostit de expertul meu (din pacate pentru el). Renumitul fotomodel si actrita romaneasca este cu un milionar ungur, asteptand impreun un copil (daca nu sunt la current cu toate detaliile povestii lor, va rog sa ma iertati, nu sunt cel mai bun cand vine vorba despre aceasta categorie de "stiri"). Dar cum Nicoleta nu si- deschis inima catre expertul meu, nu cumva lucrul acesta un semn rau si pentru proprietate? Compania care a achizitionat terenul a aparut de multe ori in presa, prezentandu-si planuri pentru acel lot. Dar…

"Toate inceputurile frumoase se incheie dureros, doar cei cu inima franta stiu despre ce este vorba"

In 2008 aceasta companie era in asteptarea autorizatiilor pentru a incepe construirea proiectului mult anuntat. Din nefericire pentru acestia, toate documentele le-au fost respinse, primind urmatoarea replica: "TERENUL ESTE O BAZA SPoRTIVA, NU SE POATE CONSTRUI ACOLO". Sunt convins ca anteriorul proprietar se ditra la nebunie la auzul vestii. De ce i-ar fi pasat? El a incasat atat de multi bani, evitand schimbarea statutului terenului. Daca si acel "reprezentant" decazut a primit o parte din bani, sunt convins ca si el se distra.

Conducerea companiei, initial aroganta si sigura pe gloria si reusita care ii astepta, au dat probabil de foarte mari probleme. Un teren pe care s-au platit atat de multe milioane de euro este astazi aparent bun doar pentru a sustine meciuri de fotbal, tenis sau baschet. Cea "mai agresiva" metoda de exploatare permisa momentan ar fi utilizarea acestuia pentru cultivarea legumelor. Beneficiind de o pozitionare excelenta in oras, cheltuielile cu transportul vor fi reduse. Cu siguranta avocatii, arhitectii si consultantii companiei au declarat ca nu este responsabilitatea lor. Cu totii putem ghici cat de… "fericit" cei de la banca, finantand un "proiect" cu destinatie imobiliara, dar care momentan permite doar… activitati sportive sau agricole!

Eu am primit vestea printelefon, in timp ce eram la volan. Nu stiu de ce, dar dup ace am inheiat convorbirea, mi-a zburat gandul la un cantec grecesc foarte vechi: "Toate inceputurile frumoase se incheie dureros, doar cei cu inima franta stiu despre ce este vorba. Nu este bines a construim castele pe nisip; vanturile din nord le vor spulbera"."

"Da stiu, ai avut dreptate in cele din urma. Iti fac cinste cu o cina"

Dupa doi ani de tacere, l-am sunat din nou pe "clientul" meu sa ii comunic rezultatul. "Da stiu, ai avut dreptat in cele din urma. Cand revin in Bucuresti luna viitoare, iti fac cinste cu o cina" mi-a raspuns el (par ATAT de gras incat s-a gandit ca cina a fost motivul pentru care l-m sunat?). Dar nici macar cuvintele lui nu imi mai puteau lua satisfactia pe care o resimteam in acel moment. Am ales sa pierd enorm de multi bani pentru a proteja interesele lui sin u imi pare rau. Daca ar fi cumparat proprietatea, credeti-ma ca nu ar fi admis ca el sau avocatii lui au comis o greseala.. Cu siguranta m-ar fi invinuit pe mine, ca am incercat s ail pacalesc si am castigat bani distrugandu-l pe el. Intotdeauna am mers pe principiul de a tine numele companiei departe de astfel de probleme si de a proteja interesele clientilor (chiar si atunci cand ei insisi sunt orbiti) si acest lucru nu se va schimba niciodata.

Dar va rog sa invatati lectia din acest exemplu. Cand doriti sa achizitionati o proprietate care prezinta orice fel de "problema", nu credeti cu usurinta ce vi se spune, mai ales cand nu este vorba doar de o simpla autorizatie sau de o crestere a parametrilor urbanistici. De exemplu, cand este vorba despre o problema capitala legata de titluri, sau de un teren caracterizat in Planul Urbanistic General (PUG) al orasului ca fiind spatiu verde, cereti ca toate lucrurile sa fie rezolvate si aranjate in procent de 101% inainte de a fae plat finala. Foarte rar se intampla ca dumneavoastra sa puteti sa o imbunatatiti mai repede si la costuri mai reduse decat proprietarul initial.