Sfaturi la cumpararea apartamentelor noi:12. Ce inseamna noile masuri pentru piata imobiliara+ 4 secrete pe care ar trebui sa le stiti inainte sa cumparati noul dumneavoastra camin

Investitia intr-un apartament nou este unul dintre cele mai importante momente in viata economica a fiecaruia dintre noi. Statisticile arata ca de obicei cumparam intre 1 si 3 locuinte pe parcursul vietii, astfel ca fiecare greseala conteaza. In ultimele 3 luni, in fiecare zi de Luni v-am impartasit peste 100 de ponturi despre cumpararea apartamentelor noi. Astazi haideti sa privim per ansamblu  noua situatie creata pe piata imobiliara dupa masurile de austeritate anuntate saptamana trecuta, plus 4 secrete pe care ar trebui sa le stiti inainte sa cumparati noul dumneavoastra camin.

" Ce credeti ca se va intampla pe piata rezidentiala dupa noile masuri ale guvernului? Va creste? Sau va scade?"

Este 99% sigur ca masurile de austeritate anuntate saptamana trecuta vor fi urmate de multe altele, intrucat problema este mult mai complexa si mai complicata. Aceste masuri vor insuma 5 miliarde de Euro, scazand aceasta suma direct din consum si din intreaga economie. Pentru piata imobiliara aceste masuri inseamna:

• Mai multi potentiali investitori se vor retrage de pe piata. In special bugetarii isi vor reconsidera pozitia la accesarea creditelor, atunci cand venitul lor va fi redus in lunile ce urmeaza.
• Multi oameni isi vor pierde locurile de munca si vor intampina probleme. Asta inseamna clienti si mai putini.
• Psihologia cumparatorilor va fi negativa. Cand oamenii vad taierea drastica a cheltuielilor, ei devin mai…"defensivi".
• Daca cineva care lucreaza pentru stat sau e pensionar si detine o proprietate, probabil va resimti mai multa presiune. Asta ii va forta sa vanda la un pret mai mic.
• Bancile vor fi si mai mult in defensiva. Din pozitia lor "defensiva" de pana azi.
• Scenariul logic ar fi sa vedem preturile scazand. Nu mult dar semnificativ. De ce? Pentru ca cererea va fi mai mica, in timp ce oferta va ramane acceasi sau va creste.

Este o perioada buna pentru a cumpara un apartament?

Daca gasiti o oportunitate, atunci da, cumparati, perioada este buna. Dar daca gasiti o proprietate la pretul pietei ( sau la un pret mai mare), atunci nu aveti motive sa faceti aceasta mutare. Probabil  dupa septembrie proprietarul va avea mai multe cheltuieli de acoperit si se vor implini si cei 3 ani in care nu a vandut nimic (pentru cei care nu-si amintesc, piata este inghetata  din septembrie 2007). Asa ca daca nu gasiti o oportunitate, nu va grabiti.

PS: Daca locatia este buna, sau proprietatea este exact ceea ce va doriti, atunci nu asteptati. Puteti sa o pierdeti si va fi dificil sa gasiti una asemanatoare (locatia, locatia, locatia… intotdeauna).

2. De ce dezvoltatorii cer un avans mare, atunci cand apartamentul nu este cumparat prin programul "Prima Casa II"? Este atat de important pentru ei?

In programul "Prima casa II"  insusi statul este cel care garanteaza pentru beneficiarul imprumutului. Dar cand vorbim pentru toate celelalte apartamente, cand cei implicati sunteti doar dumneavoastra (cumparatorii), dezvoltatorul (vanzatorul) si banca (cea care va trebui sa creada ca, atat cumparatorul cat si vanzatorul ca sunt demni de incredere, si ca au o afacere cinstita). Asadar, pentru dezvoltarea apartamentelor noi, dezvoltatorii sunt constransi sa solicite avansuri considerabile, pentru ca:

• Trebuie sa se asigure ca sunteti seriosi si nu veti plati doar cateva mii de Euro dupa care veti disparea
• Vor folosi acesti bani sa cumpere materiale etc. (= sa lucreze cu banii dumneavoastra este ceva cinstit daca stiti)
• Banca lor nu va accepta plata dumneavoastra fara un avans considerabil. In felul acesta riscul nu se afla doar pe umerii bancii.

In ultimii 2 ani, niciun proiect nu incepe fara un ante-contract de vanzare cumparare si avans platit de 30-50% (= asadar aproape niciun proiect nou nu a inceput, exceptand cazul in care dezvoltatorul avea alte surse proprii). Aceasta este o modalitate sigura si pentru cumparator, pentru ca banca controleaza si se asigura ca dezvoltatorul nu va da faliment, intrucat platile vor fi controlate (pana la un punct) de banca.

3. De ce multi dintre dezvoltatori nu accepta negocieri?

Pentru ca fie nu stiu nimic despre afaceri sau pentru ca au o strategie clara, sau pur si simplu banca lor trebuie sa primeasca inapoi creditul acordat. In trecut obisnuiau sa tipareasca cataloage de preturi care se schimbau odata la 2-3 saptamani. Acum de obicei nu le pasa, sau nu stiu. Celor carora le pasa negociaza si incheie afaceri.

Daca un dezvoltator nu negociaza, atunci mergeti sa vedeti apartamentul lui ca sa verificati daca ati intalnit cu adevarat un expert care are o strategie (cerand mai mult pentru calitatea superioara care l-a costat mai mult) sau e doar cineva care a decis ca acesta este pretul.

Pentru mine "fara negocieri= nu exista afacere". Pentru dumneavoastra?

4. "Ar trebui sa cred preturile "promotionale" care le aud vehiculate in jurul meu?

Am numarat mai mult de 50 de preturi "promotionale". Aproape doua sferturi dintre acestea s-au dovedit a fi false. Asadar, credeti dar deasemenea fiti pregatiti si pentru surprize minore.

In urma cu doua saptamani, am gasit o proprietate in zona Herastrau cu un pret oficial de 1.600 Euro/mp. Dar daca calculati suprafata totala veti ajunge la o suma aprope de 3.000 Euro/mp.