“Dle. Papageorgiadis, pun pariu ca voi, clientii straini sunteti nerabdatori sa gasiti proprietari de imobiliare disperati, aproape de sinucidere?”

Iata ca un domn care a citit tot ce am scris in ultimele luni si care a inteles ca eu caut oameni „disperati”, pentru a le fura proprietatile. Sa citim impreuna opiniile lui:

Marmic (nickname-ul lui) mi-a scris:
Inteleg ceea ce vreti sa spuneti dl Papageorgiadis, dar nu cred ca romanii sunt atat de iesiti din comun prin faptul ca vor sa obtina mai mult decat permite bunul simt. Pun pariu ca voi clientii straini sunteti nerabdatori sa gasiti proprietari de imobiliare disperati, aproape de sinucidere, pentru a obtine un targ foarte profitabil, nu-i asa? Afaceri ca de obicei! Profitul mare si moralitatea nu s-au inteles niciodata. Cine vrea sa piarda o oportunitate?

Toate cele bune,

Marmic

Apasati link-ul pentru a citi textul lui, care a fost comentariu la postarea mea

«Repede, ieftin, fara verificarea documentelor» (!)
In 2010 am pierdut o afacere foarte importanta. Am batut palma cu un proprietar pentru a cumpara actiunile unei companii care dispunea de niste proprietati. Dupa intelegerea nostra, a refuzat practic sa incheie acordul, pentru ca avocatii mei „i-au cerut prea multe acte”. A ales sa vanda unui „smecher” local, care i-a oferit cu 40% mai putin, dar care a acceptat sa cumpere fara verificari si controale. (!)

In cazul acesta, cine a fost cel care „a cautat oameni aproape de sinucidere”?

Daca nu ai nevoie de bani, NU VINDE
Am un prieten care se afla in Romania din anii 70′. Are foarte multe relatii si a reusit sa dobandeasca un portofoliu impresionant de proprietati in Bucuresti. Venitul lui este constant si nu are „vicii” speciale. De la sfarsitul anului 2008 ma intreaba incontinuu: „Ar trebui sa vand ceva?” Stiind ca pentru el „a vinde” inseamna „gaseste pe cineva sa imi cumpere proprietatea pentru cel mai mare pret care a existat vreodata in Romania si niciun leu in minus”, i-am spus: „nu vinde, tineti proprietatile pentru viitor” Si asta recomand oricui se prezinta ca „o persoana care nu are nevoie de bani”. NU VINDETI, pastrati-va proprietatile, vor veni vremuri mai bune decat acum.

Realitatea in care traim

Asadar, daca esti un investitor in ziua de azi:

– Bancile nu iti acorda imprumuturi
– Daca va acorda, rata dobanzii este foarte mare
– Majoritetea bancilor RAD cand mergeti si le propuneti o investitie in imobiliare
– 80% dintre chirii sunt „fragile”, iar 70% dintre contracte sunt „vulnerabile” si „posibil sa fie anulate in orice moment”.
– Mai mult de 60% dintre dezvoltatori au de suferit, in special cei din rezidentiale.z
– Mai mult de 70% dintre proprietati se asteapta sa ramana blocate pentru inca 12 luni (pe putin).
– Economia romaneasca nu a deposit criza, in ciuda „predictiilor” unor „experti”.
– Multe proprietati din Romania sunt in continuare mai scumpe decat altele similare din Europa de Veste (!)

Infruntand realitatea, stiti vreun investitor dispus sa plateasca preturi nebune? De ce? Nu este normal ca orice sa caute oportunitati, daca se afla in pozitia de a avea bani acum?

Sunteti conectati in vreun fel la realitate? Sau traiti in lumea voastra unde… „totul este perfect”?

Este o piata a cumparatorului in zilele noastre
Cand o proprietate costa 100.000 de euro si scoateti 8.000 de euro pe an din ea, asta inseamna ca randamentul pe care il obtineti este de 8%. Asadar, daca banca va poate imprumuta cu aceiasi dobanda (7 – 9%), ce motive ati mai avea sa cumparati proprietatea? O sa vi se para foarte greu de platit pana si rata lunara. Prin urmare in acest caz o sa cereti un randament minim de 10%  (sau daca puteti imprumuta la costuri mai joase, veti accepta 9 – 9,5%). Discutam acum despre proprietatile de clasa A. In cazul proprietatilor de clasa B veti tinti un randament mai mare, asumandu-va riscul de a ramane fara chirias, contractul sa fie anulat, chiria sa fie redusa, etc.

Multi oameni ma intreaba: „Deci ce inseamna asta? Ar trebui sa vand la un pret scazut si sa las cumparatorul sa beneficieze de preturile ridicate din viitor?” Se pare ca raspunsul este simplu: Da, daca nu gasiti pe nimeni sa va plateasca cat vreti si aveti nevoie de bani, va trebui sa acceptati regulile jocului. La urma urmei este o piata a cumparatorului. Daca vreti sa tineti viitoarele profituri ale proprietati numai pentru voi, atunci pasatrati-o si rugati-ca ca predictiile sa vi se adevereasca!

Va amintiti anul 2008?
In urma cu doar doi ani. Va amintiti care era realitatea atunci? Era o piata a vanzatorului si toate preturile erau nebune. Sa luam exemplul unui pret ridicat pentru 2010. Un pret pe care il cere o persoana, fara ca cineva sa fie interesat. Daca il comparati cu aceleasi preturi (ale aceleiasi proprietati) din 2008, preturile ridicate de azi sunt par foarte mici!

Daca cine vroia 100 de euro in 2008, iar acum vrea 60, in timp ce pretul pietei este de 40, asta inseamna ca cere mult si ca probabil nu va vinde. Dar acest 60 este cu 40% mai putin decat in 2008. Asadar, daca comparati pretul cu cel din trecutul recent, asta inseamna ca aceasta persoana „este pe cale sa se sinucida?” Nu, tocmai a inceput sa se adapteze la lumea reala. Desi cere in continuare un pret pe care piata nu il justifica, a inteles singur evolutia pietei.

Stategii simple de investitie
In ziua de azi, majoritatea investitorilor inteleg strategiile de investitii intr-un mod foarte simplu. Fie obtin pretul pe care il considera atractiv, fie nu investesc. Acest lucru este foarte simplu si nu are legatura cu moralitatea sau ura fata de proprietari etc. Daca vreti un pret mai ridicat, asteptati vremuri mai bune. Daca nu, va trebui sa acceptati ceea ce va ofera piata. Asa cum si cumparatorii au fost nevoiti sa plateasca mult in trecut, fiindca asta le oferea piata.

M-am facut inteles?

PS: Piata interna din Romania este slaba, dupa cum bine stim cu totii. Fara ca strainii sa se intoarca si sa investeasca miliardele, ma indoiesc ca preturile vor mai creste in curand.