“Razboiul” intra in ultima sa faza. Cine va castiga?Dezvoltatorii, clientii sau bancile?

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

La inceputul lunii februarie am descris la o conferinta ceea ce ma astept sa se intample de-a lungul acestui an. Am vorbit despre ultima faza a crizei, care ne va aduce cele mai mari probleme. Daca va aduceti aminte, vorbesc despre perioada cand marea majoritate a oamenilor se asteptau ca preturile sa creasca si lucrurile sa se imbunatateasca. In timpul acelei conferinte de presa, am analizat pentru jurnalisti faptul ca, din nefericire multi dezvoltatori vor intra in insolventa, iar efectul de domino va influenta si bancile cu care lucreaza.

Week-end-ul a fost plin de vesti proaste.

– Ultimul targ imobiliar nu poate fi descris ca unul de „success”, in ciuda faptului ca organizatorii au facut o treaba buna. Oamenii pur si simplu nu sunt nerabdatori sa cumpere, cel putin asta mi-au spus majoritatea participantilor si prietenii mei care au fost acolo sambata
– Inca un proiect residential este oficial in insolventa. Acelasi lucru s-a intamplat si cu un mall, primul care a ajuns in acesta situatie. Cortina Residence si Tiago Mall Oradea ne arata ca problemele sunt mai profunde (decat au crezut multi oameni), in vreme ce solutiile sunt dificile, cateodata dureroase.

Dezvolatorii: Multi dezamagiti, unii in asteptare
Exista prea multi dezvoltatori care au probleme acum. Nu au vandut prea multe proprietati in ultimele 20 de luni si in ciuda noilor lor oferte, isi vad clientii asteptand preturi mai bune. Altii, desi se mentin deoarece fie au vandut foarte repede, fie au dispus de lichiditati pentru a-si termina proiectele. Dar mai mult sau mai putin, majoritatea dintre ei sunt:

– Suparati, fiindca sunt blocati, iar unii isi risca reputatia sau chiar existent pe piata.
– Cu pareri de rau,
fiindca majoritatea „strategiilor” (cheltuind foarte multi bani) pe care le-au urmat nu au avut niciun rezultat pe o piata in cadere. De asemenea le pare rau pentru unele decizii proaste legate de locatii, suprafete etc.
– Foarte ingrijorati,
fiindca nu prevad nicio veste pozitiva pentru viitorul apropiat
– Stresati,
fiindca bancile pun presiune pe ei
– Lipsiti de confort,
fiindca au construit in perioada 2007 – 2008, cand costul de constructie era mult mai ridicat decat azi. Au cumparat terenuri la preturi duble (sau chiar mai mari) fata de 2010, prin urmare costul este mult mai ridicat.
– Hotarati
sa nu vanda cu pierderi, „Am investit timp in acest proiect, resurse, o parte din viata mea. Nu vreau sa vand cu pierderi” (unii dintre ei mi-au spus acest lucru).
– Unii dintre ei au renuntat sa mai incerce, in vreme ce altii se lupta in continuare. Din fericire altii inca stau in picioare.

Daca lucrurile vor continua asa (dupa cum pare) unii dintre ei vor ajunge la limita la sfarsitul acestui an sau in prima parte a anului 2011. Bineinteles ca exista intotdeauna idei si propuneri, dar cu cat intarzie mai mult, cu atat va fi greu sa le implementeze. Cand vine momentul deciziilr drastic, de obicei oamenii prefera sa amane.

(Cred in continuare ca proiectele care ofera un targ avantajos cu locatii decente si bune, cu o calitate a constructiei si a arhitecturii interioare, imprejurimi si mijloace de transport bune, si in plus si preturi acceptabile sunt capabili sa vanda si sa evite ce-i mai rau.)

Clientii: In defensive, simtind ca nu gasesc ceea ce cauta
In acelasi timp clientii sunt in defensiva. Aud despre atat de multe oferte, dar foarte putine se potrivesc realitatii, cand merg sa vada apartamentul promovat…”fereastra de shopping”. Criza a batut si la usile lor, facandu-i mai duri in timpul negocierilor. Incearca sa ajusteze preturile noilor venituri scazute. Se pare ca majoritatea sunt:

– Suparati, fiindca tot nu gasesc ceea ce cauta
– Cu pareri de rau
, daca au cumparat o proprietate in perioada 2007 – 2008, iar acum platesc rate pentru ceva ce valoreaza jumatate fata de cand a fost cumparat.
– Foarte ingrijorati,
fiindca vad ca preturile nu ajung la asteptarile lor.
– Stresati
, fiindca gasesc (dupa cum se plang) multe proiecte proaste si foarte putine bune la preturi corecte.
– Lipsiti de confort,
simtind ca majoritatea dezvoltatorilor „nu sunt flexibili” si nu ii ajuta sa finalizeze o tranzactie.
– Determinati
sa nu lase pe nimeni sa se laude ca le-a vandut scump, creand o avere „pacalindu-i”, (nu uitati cat de multi oameni si-au facut reclama la profituri in 2008, explicand cum au facut avere si cum isi permit sa traiasca ca niste regi).
– Hotarati
sa nu cumpere la un pret ridicat (indiferent ce ar insemna „pret ridicat” pentru ei).
– Unii dintre ei asteapta vremuri mai bune, in vreme ce altii continua sa caute. Multi dintre se intreaba pur si simplu ce sa faca.

Citind comentariile online ale oamenilor si discutand cu ei zilnic, imi dau seama ca unii dintre ei simt ca este un razboi intre ei si dezvoltatori. Un lucru care nu este adevarat si care afecteaza si piata de asemenea. Multi dintre ei decid sa ramana „inghetati”, fiind indecisi sau fiindu-le teama de produs, de piata sau de jucatorii din piata.

Dar cred cu taria ca daca cineva vrea sa investeasca in ziua de azi, exista oportunitati excelente, dezvoltatori seriosi cu care sa faca afaceri, consultanti imobiliari buni si orice altceva au nevoie pentru a incheia o tranzactie de succes. Trebuie doar sa caute mai bine.

Bancile: „Personajul negativ de obicei” poate sfarsi ca „victima” de asemenea (!)
Credeti sau nu, bancile pot fi primele care pot pierde acest „razboi”. Lucrurile sunt destul de complicate pentru ei, pentru ca in zilele noastre ele:

– Trebuie sa decida daca executa un dezvoltator cu probleme sau il ajuta si mai mult. (Prima optiune cauzeaza pierderi garantate astazi, iar a doua optiune prezinta riscul unor pierderi si mai mari in viitor).
– Trebuie sa accepte faptul ca au facut greseli in trecut, iar aceste greseli ar putea cauza pierderi majore.
– Sunt foarte precauti cu lichiditatile lor si nu le este usor sa ceara o injectie cu lichiditati de la bancile mama. (dar daca este necesar?)
– Aud multi clienti plangandu-se ca preturile sunt in continuare ridicate. Multi dezvoltatori se plang ca preturile sunt prea mici. Bancile trebuie sa vina cu propria parere. Daca preturile trebuie sa scada atunci dezvoltatorii vor pierde bani, iar bancile vor risca sa piarda imprumuturile pe care le-au acordat. Daca preturile vor creste, atunci clientii nu vor aparea, sau exista riscul sa apara, dar sa nu poata sa isi plateasca ratele. Prin urmare bancile risca inca odata ca imprumuturile lor imobiliare sa devina neperformante. (Complicat, nu-i asa?)

De obicei avem tendinta de a acuza bancherii de toate lucrurile rele care se intampla in lume, uitand ca ei sunt aceeia care pun in miscare economia. Cand vrem sa dam vina pe cineva, este mai usor pentru noi sa ajungem la concluzia ca „bancile sunt de vina”. Cu siguranta sunt responsabile pentru multe lucruri, dar nu pentru toate. In Romania anului 2010 avem banci care au imprumutat miliarde de euro si risca sa piarda o mare parte dintre ele. Au devenit „victime” in loc de „vinovati”.

Exista de asemenea o multime de solutii si pentru banci. Folosind serviciile expertilor imobiliari (pentru ca bancile sunt experte in acordarea imprumuturilor, nu in proprietati), pot ajunge la solutii de beneficii mutuale pentru toate partile, inclusiv dezvoltatori si clienti. Si cum „razboiul” va continua, cred cu taria ca bancile sunt jucatorii din piata care vor implementa noua directie. Indiferent care ar fi aceasta.

Cine va castiga acest „razboi”?

Nimeni! Cand porneste un razboi, toate partile implicate au pierderi colaterale. De aceea le sugerez celor trei parti sa se aseze la masa si  sa reconsidere. Daca nu colaboreaza acum, vor pierde toti in viitor.

Care este abordarea voastra? Cum putem evita acest „razboi”?

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

6 Comentarii

  1. dracu 21 May 2010
    Răspunde

    nu-l putem evita. si o sa piarda cine cedeaza.
    acum, cine credeti ca are sanse mai mari sa cedeze?
    eu, care stau cu bani in banca (si adun in continuare)?
    proprietarii de cladiri goale, care nu numai ca le nu produc bani, dar chiar consuma si se deterioreaza (in fericitul caz in care proprietarul nu e dator la banca)?

  2. Ioana 22 May 2010
    Răspunde

    Buna ziua,

    Inteleg ideea unei „reconcilieri” intre cei trei jucatori, dar… eu nu ma pot abtine sa privesc lucrurile cu preponderenta din perspectiva mea – aceea de posibil cumparator. Inteleg ca un apartament / imobil, e un obiect cu o valoare mare, complex, complicat de obtinut, prin urmare scump. Imi pun problema raportului dintre Asteptari si Posibilitati. Totusi ceea ce s-a intamplat si se intampla pe piata imobiliara in Romania imi da peste cap complet asteptarile mele relativ la ceea ce cred eu ca merit, conform cu posibilitatile.
    Am un venit peste medie. Am o pregatire profesionala buna. Sunt un om cu loc de munca relativ sigur, apreciat, capabil. Ma astept sa-mi pot permite un apartement cu 3 camere, semi-central, cu suprafata rezonabila (80 – 90 mp utili) intr-un bloc sigur, corect construit. La preturile actuale insa, nu pot face asta decat cu un credit pe 30 de ani care sa imi consume 40% din veniturile pe familie – cam 80% din ceea ce pot economisi momentan. Lucrul asta nu mi se pare corect, oricum as pune problema, oricand, cu atat mai mult intr-o perioada de criza.
    Conform posibilitatilor, mi-as putea permite doar un apartament la periferie, cu o suprafata mai mica (60 -70 mp utili), pentru care as plati probabil 30% din venitul familiei pe 30 de ani.
    30 de ani reprezinta un procent destul de mare din anii mei cu capacitate de munca. La final ma voi trezi aproape de pensie, cu un apartament de 30 de ani vechime (cel putin) – la 60% din viata lui (50 de ani este garantia de viata a unei cladiri a carei construtie e autorizata conform normelor curente). 30 de ani reprezinta un segment de timp pentru care nu pot face predictii solide privind viata personala, sanatatea mea, sanatatea membrilor familiei mele, etc.
    In plus, rezultatele constructorilor de apartamente noi nu sunt chiar satisfacatoare. Apartamantele sunt oferite pe contracte standard, cu garantii minime. Calitatea Apartamentelor e indoielnica in unele cazuri, si posibilitatea de a evalua calitatea apartamentului pentru cumparator e de asemeni minima. (Ma refer la o modalitate corecta, garantata de institutii private, care sa-mi intoarca procent din investitie la prima dovada de eroare.)

    Perspectiva mea asupra „problemelor curente” se rezuma la: „Sunt singurul jucator din piata care risca maximal din momentul in care semnez achizitia”. Dezvoltatorul, respectiv proprietarul, se sterge pe maini dupa semnarea contractului. Banca risca un procent din banii investiti de mine. Eu risc pierderea intregii sume de bani, care reprezina un procent enorm din economiile mele actuale si un procent bun din castigurile mele viitoare. Risc stres din cauza incertitudinii calitatii achizitiei. Plus faptul ca trebuie sa renunt la nivelul de comfort pe care mi-l doresc, pentru cel pe care piata imobiliara actuala mi-l poate oferi in raport cu posibilitatile mele. dezamagirile personale, depresiile, stresul, reprezinta un cost suplimentar, pe care eu o sa-l port, indiferent de orice despagubire materiala ce mi-ar putea fi oferita (in cazul ideal).

    Intrebarea mea este: Cum ma reprezint eu, in cazul oricarei tentative de reconciliere, cand sunt singurul jucator care risca si subiectiv (emotional, fizic), nu doar obiectiv (financiar, abstract), in acest joc? Cand sunt singurul jucator care nu poseda instrumente de validare corecte (pentru ca sunt scumpe) care sa-mi reprezinte interesul? Ceilalti jucatori sunt fete abstracte, cu pierderi abstracte.
    Nu neg ca mi-as dori un apartament, o casa, un acoperis „AL MEU” – dar chiria imi ofera in momentul de fata singurul avantaj pe care il pot avea ca om concret, sa ma sustrag din fata deceptiei. Nu-mi place zona? Caut in alta parte, ma mut – rapid. Mi se muta locatia serviciului? Ma streseaza drumul? Caut o alta chirie in raport cu posibilitatile mele. Imi scade venitul? Caut ceva conform noului venit. Pierd bani care ar putea fi dati pe o achizitie a mea. Pierd timp cautand de fiecare data cand e nevoie. Ma stresez ca nu e sigur contractul. Oricare din acestea sunt rele cunoscute, sunt riscuri minore in raport cu a suferi o perioada nedeterminata. Si toate acestea pentru ca atat bancile, cat si ofertantii de apartamente nu au facut nimic ca sa-mi sporeasca increderea in intentiile lor bune si vis-a-vis de mine, „beneficiarul” final al obiectului oferit.

    Ioana

  3. ionica 22 May 2010
    Răspunde

    …”unghia in gat”, deoarece prostii si tampitii nu mai dau bani pe toate cocioabele construite de …dezvoltatorii de carton care au invadat romanica in anii trecuti.
    Dupa parerea mea NICI UNUL DINTRE BLOCURILE CONSTRUITE nu au nici cel mai elementar confort si sa nu spunem ca nu rezista la nici un cutremur, deoarece, nu-i asa, au fost construite ca tepe de catre acesti sarlatani, care acum cica sunt in insolventa!
    Pai cum sa nu fie? Pretul corect pe mp este in jur de 200 euro si nu sumele astronomice care se mai cer astazi.

  4. mobutu 27 May 2010
    Răspunde

    Citez:
    „Cine va castiga acest “razboi”?
    Nimeni! Cand porneste un razboi, toate partile implicate au pierderi colaterale. De aceea le sugerez celor trei parti sa se aseze la masa si sa reconsidere. Daca nu colaboreaza acum, vor pierde toti in viitor.”
    Ma intreb ce „pierde” clientul daca nu cumpara acum cu 100.000 euro si cumpara de ex. la anul cu 50.000 euro.
    Dezinformare, problema este exclusiv la dezvoltator si finantator, clientul final nu are ce „pierde”.

  5. AristotelCostel 27 May 2010
    Răspunde

    avem tendinta de a acuza bancherii de toate lucrurile rele care se intampla in lume, uitand ca ei sunt aceeia care pun in miscare economia.

    … „economia imobiliara” poate. Tranzactiile nu se vor inmulti pe baza creditului, preturile trebuie sa se… astearna la firul ierbii, unde este acumulata cererea solvabila. 😀

    In plina criza a creditelor, nici mama dracului daramite…. bancherii nu mai pot pune in miscare economia.

  6. Marian 27 May 2010
    Răspunde

    Nu mai bine prima categorie (dezvoltatorii) crapa de foame sau de executie, si face loc unei noi generatii de dezvoltatori, care invata din greselile anilor 2005-2010?

    De ce merita si de ce trebuie salvati ei?

Ce părere aveţi?