Primele 5 luni ale anului5 + 5 lectii pentru piata imobiliara

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

(partea 1)

Auz selectiv…
Domnul de la celalalt capat al telefonului era foarte suparat. „Asculta-ma, asculta-ma”… incerca să mă convingă să-i cumpăr proprietatea cu 50 – 60% mai mult decat pretul pietei. „Domnule, cu tot respectul, pur si simplu nu ne intelegem. Nu este o tragedie, suntem oameni civilizati si suntem liberi sa avem pareri diferite”. „Nuuuuu, asculta-ma, asculta-ma”, a inceput din nou, spunandu-mi cum ar trebui sa se comporte un investitor inteligent , pacalind pe toata lumea si obtinand profit rapid. Am incercat sa ii explic realitatea pe care o traim in Romania anului 2010, dar era hotarat sa refuze. Prin urmare, i-am respectat toate „lectiile” pe care le-am primit si am decis să revenim asupra acestei discutii la iarna. Este dificil sa faci afaceri cu oameni care au un auz „selectiv”. Din nefericire abordarea acestuia e ceea din  2008, in timp ce 2010 ne ofera deja multe lectii de tinut minte…

Anul care a destramat sperantele multora
Cu doar căteva luni în urmă erau o multime de oameni care preziceau zile mai bune pentru Romania si pentru piata imobiliara. Eu nu am fost unul dintre ei, alegand inca odata sa fiu „tafnosul” , cel care vă va prezenta realitatile de zi cu zi. Se pare acum  multi oameni au realizat ca lucrurile nu se vor schimba atat de usor,  fara adoptarea unor decizii dificile, iar problemele nu se vor rezolva numai dorindu-ne sa dispara din viata noastra.

Lectiile imobiliare din 2010
Asadar, sa verificam impreuna 5 lectii pe care 2010 ni le-a impartasit cu generozitate pana acum:

1. Piata este inca una a cumparatorului – aproape zero tranzactii majore
2010 a reconfirmat faptul ca directia in piata va continua sa fie data de deciziile cumparatorilor. Nu am auzit de vreo tranzactie majora. Fie ca un investitor dispune de bani gheată, sau va contracta un credit, cert este ca va alege sa investeasca numai atunci cand isi va impune conditiile.

Exceptie: Piata rezidentiala care se adreseaza maselor.

Singurele tranzactii majore in 2010: Proprietati vandute la preturi „dureroase”. Exceptie: IKEA, dar asta este o alta poveste…

2. Ne indreptam catre ipotecile executate silit. Este inevitabil.
În conferinta de presă, pe care am sustint-o în februarie, am explicat ca bancile vor incerca sa lichideze unele proprietăti asumându-si astfel unele pierderile. In lunile care au urmat a devenit evident faptul ca aceasta procedura a inceput, in liniste si pace. Mult prea multe portofolii cu probleme  vor necesita solutii drastice, mai devreme sau mai tarziu. Iar 2010 ne arata ca: 1. Acest lucru se va intampla. 2. Se va intampla mai devreme decat se astepta.

Este important ca acesta procedura sa se desfasoare cu grija, cu implicarea expertilor deoarece  exista o multime de solutii.  Dar dacă acest lucru nu se va întămpla nici nu vreau sa ma gandesc la consecinte…

3. Am ajuns la „pragul de jos”
Preturile din 2010 au ajuns la cel mai scazut nivel din ultimii ani. Va rog sa retineti: preturile tranzactiilor, nu preturile cerute. Pe masura ce lucrurile vor continua sa se inrautateasca (iar din octombrie cred ca va fi si mai rau), nu ma astept ca preturile reale sa scada semnificativ, dar sunt convins ca mai multi proprietari vor fi pregatiti sa isi revizuiască asteptarile, conformându-se realitătii.

Exemplu: O proprietate medie in Bucuresti costa in trecut 100. Acum pretul cerut este 60, iar pretul real 40. Nu ma astept ca acest pret sa scada la 10 – 20, dar  multe proprietati vor fi scoase la vanzare  la un pret de 35 – 45. (In unele cazuri, preturile vor fi mai mari, in altele mai mici).

4. Stocul ofertelor bune ramane limitat
Daca  exista cineva care pretindea contrariul, cred că anul 2010 i-a dat lectia deoarece acum este mai evident ca niciodata: Stocul proprietatilor disponibile este foarte mare, dar ofertele cu adevărat bune sunt limitate. Proprietatile cu acte in regula, caracteristici, locatie si pret bune sunt foarte putine. Multi investitori cauta acesta combinatie, dar nu prea gasesc un numar important de oferte.

Anul trecut am sfatuit cativa clienti sa investeasca in niste proprietati foarte bune, care intruneau conditiile de mai sus. Acum vor sa investeasca mai mult, intrucat au realizat ca proprietatile intr-adevar bune, cumparate la un pret corect, reprezinta o optiune sigura pentru investitori chiar si în timpul unei crize de mai multi.

5. Piata se curata incet, dar este nevoie de mai multa seriozitate
Numarul profesionistilor imobiliari si al „oamenilor implicati in acest business” a scazut semnificativ. Aceasta procedura a continuat in 2010, iar actualmente majoritatea companiilor intră in ultima faza de restructurare ( în baza rezultatelor slabe din primele 5 luni ale anului). Însă restul jucatorilor de pe piată, proprietari, investitori, banci, etc. necesita mult mai multa seriozitate si un nivel mai ridicat de professionalism. Acest an ne arată ca cei care vor sa lucreze „ca in vremurile bune” isi pierd pur si simplu timpul si resursele fara niciun rezultat.

Ceea ce încă ne lipseste este  o nouă lege pentru domeniul imobiliar , redefinirea de la zero a acesteia.

Maine:

  • Inca 5 lectii
  • Este bine sa investesti?
  • Cand este cel mai bun moment pentru acest lucru?

 

 

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

2 Comentarii

  1. Dan 02 Jun 2010
    Răspunde

    „Exemplu: O proprietate medie in Bucuresti costa in trecut 100. Acum pretul cerut este 60, iar pretul real 40. Nu ma astept ca acest pret sa scada cu 10 – 20, dar vor fi mai multe proprietati scoase la vanzare pentru 35 – 45. (In unele cazuri, preturile vor fi mai mari, in altele mai mici).”

    Dumneavoastra vreti sa ziceti ca la un apartament (presupun ca la asta v-ati referit) reusiti sa negociati de la 60,000 EUR la 40,000 EUR? Asta inseamna o negociere de -33%. Eu unul sincer ma indoiesc ca reusiti sa faceti acest lucru. Singurele exceptii de la regula sunt doar cateva „ocazii” in care oamenii au nevoie urgenta de bani si lasa din pret (de la 60k la 45-50k), dar ma indoiesc ca lasa la 40k. Poate va referiti la apartamente CF2, sau cu diverse probleme juridice, cu vecini tampiti, cartiere infecte (si prin aceste lucruri, automat pretul de era de 60k si proprietarul doar incerca marea cu degetul, poate poate o gasi un prost.

    In ultimul timp am vazut ca publicati pe blog faptul ca marja de negociere la proprietatile rezidentiale sunt din ce in ce mai mari.

    La alte tipuri de proprietati (mai ales la terenuri) stiu ca se negociaza chiar si pana la 50% in functie de diferite caracteristici, dar la rezidential, marja nu depaseste 5-7% (ma refer la Bucuresti).

    Va multumesc.

  2. florian 02 Jun 2010
    Răspunde

    About „working ” romanians .

    Am urmarit cu interes „problemele ” pe care le-ai avut in angajarea romanilor. Bine am observat ca prezinti doar exemplele negative celelate fiind doar „normale ” sunand ca o exceptie mai mult . Trebuie sa intelegi ca romanii au trecut printr-un regim comunist in care statul iti dadea ( ce putea ) si tu asteptai sa pice . Daca nu mai pica statul era de vina . Si bineinteles munca era si ea pe acolo adica pacaleai statul si mai si furai ca de de la stat nu se pune .
    Nu le iau apararea romanilor – deseori coboara in ridicol insa sunt si altfel de oameni .Nu cred ca trebuie sa facem din nesimtirea unora o regula . Si mai mult spiritul balcanic troneaza in zona noastra Romania , Bulgaria Grecia …etc.

    Remember Zorba the Greek ( Anthony
    Quin) he loved life more than work .
    That is the „balkanic” spirit.
    We are not germans , british or japanese .

    And i am not proud you know.

    See you Ilia .

Ce părere aveţi?