Ce inseamna sa vinzi ieftin apartamentele ANL:pietele Americana si Englezane spun ce va urma

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

Articol publicat in data de 25 Februarie 2010

Cu numai cateva zile in urma, Guvernul Roman a anuntat luarea unei noi masuri in privinta ANL, Compania Nationala care se ocupa de dezvoltarea „Locuintelor Sociale”. Sunt aproximativ 20.000 de apartamente la preturi reduse pentru toata lumea in toata tara, care au fost construite in ultimii ani. Chiriasii acestor apartamente platesc o chirie foarte mica Statului, acum avand dreptul sa cumpere apartamentul pe care il ocupa. Prin urmare, un stoc major de proprietati isi va face intrarea pe piata. Este bine sau nu?

De ce cresc sau scad preturile in SUA sau Anglia, doua piete foarte mature?
Nu am suficienta rabdare sa urmaresc toate articolele importante din presa internationala. Cel de-al treilea frate al meu, traind in Suedia o face. De aceea mi-a trimis saptamana trecuta o analiza care a fost publicata in revista The Economist pe 11 Februarie. In acesta se explicau de ce au ramas blocate preturile in SUA si de ce in Anglia acestea au inceput sa creasca. A incheiat apoi explicand de ce autorul considera cresterea preturilor din Anglia „artificiala si nesustenabila”. Va impartasesc si voua pe scurt:

„SUA: Preturi blocate pentru inca 2 ani. Oferta prea mare, cerere mica…”
SUA este o piata regulata cu statistici in care poti avea incredere. Autorul a explicat pe scurt ca piata va mai fi blocata cel mai probabil pentru ca:

  • Intre 2002 si 2006 au fost livrate 12 milioane de apartamente noi, in vreme ce gospodariile noi au fost in numar de doar 7 milioane.
  • Bancile vor scoate la vanzare in urmatorii doi ani apoximativ 5 milioane de locuinte ai caror propietari au fost executati silit, „foreclosures” (la preturi „foarte competitive”).

Aceasta inseamna ca stocul va fi imens si o parte din el se va vinde la preturi reduse. Acest lucru va bloca piata pentru inca vreo doi ani (cel putin, as adauga eu), pana cand toate aceste unitati vor fi vandute. Si se asteapta ca piata sa ramana la acest nivel, mai jos decat media post-1968!

„Anglia: Oferta mai mica decat cererea, si totusi preturi mari!”
In Anglia situatia este total opusa.

  • Pe parcursul ultimilor zece ani s-au creat mai multe gospodarii decat apartamente livrate.
  • In 2009 au fost executati silit propietarii a 50.000 de aprtamente, un numar nesemnificativ pentru o asa economie.

Stocul era foarte redus si cu putin ajutor din partea Statului piata a devenit „mai putin rea” deact cea din SUA. Autorul afirma insa ca o gaseste a fi inca scumpa comparativ cu cea a SUA si se asteapta ca piata engleza sa intre in declin. „Revenirea preturilor caselor britanice este construita pe nisip” este titlul acestui articol…

Romania: adaugam oferte la pret redus pe o piata „suprasaturata”
Sa trecem la Romania acum. Avem un stoc mare de apartamente nevandute (de obicei multe dintre ele aflate in zone nepotrivite, cu o calitate a costructiei mediocra etc). Avem o cerere extrem de anemica, care a fortat preturile sa intre in colaps in 2009. Ne asteptam ca bancile sa inceapa sa execute silit debitorii, pentru ca prea multi nu isi achita ratele. In acelasi timp mai adaugam 20.000 de unitati care se vand la 600 euro/ m.p. mai mult sau mai putin. Acest pret poate fi numit „foreclosure” sau chiar „fire sale”. De fapt adaugam o oferta la un pret foarte redus pe o piata deja suprasaturata.

Comparatie directa cu cele nou construite (din pacate)…
Cu preturi ale apartamentelor ANL la niveluri atat de reduse, se va face o comparatie directa cu unitatile nou construite. Multi vor fi tentati sa cumpere din apartamentele ANL, in loc sa cumpere din apartamentele disponibile pe piata. „Proprietarii nu pot vinde in urmatorii cinci ani” mentioneaza una dintre prevederi. Dar pot semna un precontract pentru aceasta perioada, nu? Nu s-a mai vazut aceasta tactica si in trecut?

„Dar apartamentele nou construite sunt mult mai bune decat cele ale ANL-ului” vor spune totti dezvoltatorii. Corect. Dar sunt prea multi cei care pur si simplu isi doresc cel mai mic pret cu putinta, la cele mai accesibile preturi. Este criza si fiecare euro conteaza pentru ei. De asemenea, daca este vorba de cineva care nu se pricepe (si nici nu isi doreste sa invete mai multe despre proprietati) i s-ar putea parea „ciudat” sa cumpere un apartament cu 1.200 de euro / m.p. stiind ca undeva in apropiere sunt spre vanzare apartamente cu 600 de euro / m.p.

Piata va fi blocata, dar macar nu permiteti vanzarile prin precontracte
Bineinteles ca nu sunt capabil sa vad imaginea in ansamblu pe care politicienii ar trebui sa o vada. Si nu dispun de consultantii si instrumentele pentru a putea ajunge la cea mai buna concluzie. Dar dupa cum vad ca stau lucrurile legate de aceasta problema, dupa umila mea parere piata va fi blocata pentru totdeauna. Ar trebui cel putin sa se ia o masura care sa restrictioneze incheierea de precontracte pentru acest gen de apartamente pana va expira termenul de 5 ani. In acest fel, piata pur si simplu va „pierde” 20.000 de potentiali clienti dar cel putin nu vom avea parte si de lucruri mai rele.

Rezultatul asteptat
Unii dezvoltatori vor falimenta.
O mare parte din „Prima Casa” va fi investita in apartamentele ANL, privand restul pietei.
Multi alti dezvoltatori vor evita inceperea de proiecte noi inainte ca acesta oferta de apartamente ANL sa fie absorbita de piata. Acest lucru inseamna ca vor amana investitiile necesare de care are nevoie tara astazi.
Proprietarii apartamentelor vechi vor trebui sa concureze cu apartamente mai noi la preturi mult mai reduse.
Ma indoiesc de asemenea ca Statul va aduna prea multi bani din taxe.

    Ma insel? Va rog sa ma corectati…

    PS: Declar ca nu sunt implicat in viata politica romaneasca. Nu cunosc niciun politician si nu am prieteni sau dusmani printe acestia. Textul de mai sus este doar o explicatie a masurilor anuntate, la care se adauga rezultatul pe care eu il prezic ca aceste masuri il vor aduce. Aceasta nu inseamna ca sunt impotriva sau pentru Guvern sau oricine altcineva.

     

     

    Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

    2 Comentarii

    1. Mircea 05 Jun 2010
      Răspunde

      In plus fata de cele de mai sus,in momentul de fata cel putin 30% dintre apartamentele vechi, construite inainte de 1989, au proprietari in varsta de peste 65 ani. Acestia, treptat, vor dispare in mod natural iar apartamentele acestora vor incarca si mai mult piata. Boom-ul imobiliar a fost artificial si nu a fost corelat cu cresterea economica astfel ca, dupa parerea mea, nu va mai reveni niciodata, cel putin in Romania.

    2. Florin 07 Jun 2010
      Răspunde

      Stimate Ilias ,

      Urmaresc din cand in cand blogul tau si sincer ,iti respect multe dintr opinii pe care le gasesc foarte pertinente,se vede ca analizele tale au si perspectiva internationala.In articolul de fata cred insa ca faci o confuzie ,cele 20 000 de locuinte anl erau deja in piata ,iar chiriasii care stau in ele platind o chirie foarte mica oricum nu aveau interes sa cumpere apartamente noi.Acum acesti chiriasi pot cumpara unitatile in care deja traiesc ,ei nu reprezentau o ”cerere” pe piata locuintelor noi nici inainte ,nici dupa achizitionarea unitatilor .Cati chiriasi anl stii tu care si-au parasit apartamentele anl in favoarea unor unitati noi ? Eu unul nu cunosc pe nimeni !Pericolul de care vorbesti tu ar fi urmatorul:dupa ce incaseaza banii ,anl-ul va concura dezvoltatorii vanzand/inchiriind la preturi mici noile unitati .Dar statul va construi noile unitati nu mai devreme de 5 ani asta ca sa fim rezonabili.Si ele vor fi destinate tot celor care oricum nu si-ar fi permis sa cumpere de la dezvoltatori. E drept ,ca prin efectul mimetismului de care vorbesti tu ,exista pericolul ca noile unitati sa devina etalonul preturilor si lumea sa nu mai vrea sa cumpere la preturi mai mari.Eu insa as vrea sa-mi explici un lucru ,mai ales ca tu cunosti si perspectiva internationala:in numele carui principiu ,un apartament care in 2000 costa 10 000 de dolari a ajuns azi sa coste 100 000 de euro(daca nu mai mult)in conditiile in care salariul mediu nu a crescut de 10 ori ,iar din tara au plecat afara 2 milioane de oameni nu au emigrat 250 de mii /an precum in Canada de ex.(ca sa nu mai vorbesc de faptul ca Romania este o tara de proprietari-fostii chiriasi din blocurile ceausiste)?Pana la urma nu vad problema in care un dezvoltator nu ar putea vinde si el la preturile anl .Pai de ce nu ?O sa-mi spui ca la el terenul nu e gratis , dar daca in loc de un bloc cu 5 etaje faci unul cu 10 ?Fiindca in rest la stat totul e mai scump ,uita-te la ce preturi achizitioneaza statul in general orice .Pai ce , nu cumpara cfr-ul de exemplu (celebrul necolaiciuc) sacul de ciment cu 250 cand el era in piata 25?
      O zi buna sa ai !
      Florin P.

    Ce părere aveţi?