Sectorul industrial: blocat pe bandă lentăDezvoltatorii de retail joacă pe mize mari

Conferința CEDER : Un eveniment nelipsit din agenda profesioniștilor din imobiliare

Partea a 2-a a articolului Piata imobiliară din România, din afirmatiile expertilor
(pentru a citi prima parte faceti click aici)

Nu am fost atât de sigur dacă ar trebui sau nu să particip la acest eveniment. Programul meu era deja destul de plin si mai aveam si o afacere aproape de finalizare. În plus……noi primim aproape în fiecare săptămână invitatii pentru atăt de multe evenimente…..Însă, citind lista vorbitorilor şi ştiind cât de seriosi şi căt de bine informati sunt cătiva dintre ei, m-am gândit că ar fi păcat să pierd Conferinta Ceder 2010 care a avut loc miercurea trecută. Şi am avut dreptate, acestă conferintă a meritat fiecare minut din timpul meu şi fiecare leu pe care l-am plătit pentru biletul de intrare la evenimentul sus mentionat.

Erau prezenti aproximativ 80- 100 de persoane, în plus, nimeni nu filma. Nivelul discuţiei a fost înalt, fără ocolisuri direct la punct, vorbitorii au fost destul de relaxati şi discuţiile au fost excelente. Se întămplă destul de rar să particip la astfel de discuţii având atât de multi experti sub acelasi acoperis. Am hotărăt să împart cu dumneavoastră cele mai importante afirmatii pe care le-am cules din cadrul conferintei. Respectând intimitatea fiecărui vorbitor, nu vă voi spune numele persoanei care stă în spatele fiecărei afirmatii.

„Sectorul industrial: Blocat pe bandă lentă „
Panoul de discutii dedicate acestui sector a fost deasemenea foarte interesant, printre vorbitori numărându-se cătiva jucători de top din piată asa cum urmează:

Vlad Dumitrescu | Development Manager | Immoeast
Craig Maguire | Managing Director Poland and Romania | PointPark Properties
Catalin Hanu | Business Development Manager | CTP Invest
Silviana Badea | Country Manager | Valad
Ivan Lokere | CEO | Alinso Group
Umberto Albarosa | Director Real Estate | Cefin
Victor Constantinescu | Partner | Biris Goran

În urma discutiilor a rezultat că segmentul industrial va fi primul care îsi va reveni dupa criză. Astăzi nu există nici un dezvoltator dispus să riste un proiect de dezvoltare fără pre contracte de închiriere, dar si asa stocul disponibil nu este considerat suficient pentru a satisface nevoile ţării. .

• „Nu avem pre contracte în prezent si fără acestea nu putem dezvolta.”

• „Spatiile vacante încep să se extindă din zona de vest si din orase precum Arad, Timisoara către Bucuresti „.
• „Ocupantii seriosi (clientii) au revenit la masa negocierilor după 12 – 15 luni de tăcere”.
• ” Vom urma modelul polonez de revigorare, la 6-9 luni după Polonia.”.

• ” Am asigurat 3 pre contracte până acum, anul acesta avem un proiect de 6000 mp² pe A1″.
• „Piata a fost moartă, dar nu mai este asa”.
• „Anul trecut dacă as fi întrebat pe cineva ” de căt spatiu aveti nevoie pe parcursul următorilor trei ani si care este bugetul dumneavoastră”, nu ar fi stiut ce să-mi răspundă. Acum stie si acesta este un început promitător”.

• ” În zona de vest rata spatiilor vacante este mai ridicată”.
• ” În prezent interesele dezvoltatorului – investitorului si a chiriasului sunt total opuse. De aceea negocierile durează atât de mult „.
• ” Piata se miscă doar în sfera solutiilor care vizează ” constructiile care se potrivesc în context „.

• ” Am cumpărat în momentul la care pretul terenului a fost scump. Nu ne putem permite să închiriem cu 2, 3 sau 4 Euro / mp².”.
• ” Vom construii doar proiecte care vizează „constructii care se potrivesc în context” chiar dacă avem de asteptat , 12, 18 sau 24 de luni”.
• ” Multi oameni nu vor să închirieze în clădirile construite prin anii 70, care nu au absolut nici o îmbunătătire sau fără senzori de fum doar pentru că pretul lor este la 2 Euro / mp².”

• „Perioada minimă de închiriere acceptată de către bănci este de 7 ani”.
• ” De obicei 5 ani este perioada de închiriere si unele companii nu acceptă o perioadă mai lungă.”.

• ” Oamenii sunt mult mai constiinciosi acum. Trebuie să ne asumăm unele riscuri în afaceri. „.
• ” În Cluj rata spatiilor vacante este aproape zero”.
• „După o perioadă de tăcere, toată lumea este înteresată să revină în afaceri .

• ” Sectorul industrial din imobiliare este mai nou , doar 3-4 ani în timp ce celelalte sectoare sunt vizibil mult mai vechi. Eventual sacest sector se va dubla deoarece există necesităti care trebuie acoperite .”.
• ” Există multi producători care vin cu cerinte specifice. 60% din aceste cerinte provin de la producătorii locali si nu de la companiile multi-nationale.”.
  ” Nimeni nu-si permite să piardă un client. Avem solutii chiar si pentru suprafete mici, împărsim suprafata acestora etc”.

• ” De-a lungul istoriei s-a constatat că după industriasi, comerciantii erau cei mai buni chiriasi”.

Pe margine: Dezvolatorii imobiliari joacă pe mize mari
Si nu în ultimul rând s-a vorbit si despre sectorul comercial. Au fost prezenti jucătorii de elită a pietei, inclusiv majoritatea dezvolatorilor din România, asa cum urmează :

Gijs Klomp | Managing Director | ING Real Estate
Graham Kilbane | General Manager | Omilos Group
Ergun Ergen | CEO | Baneasa Developments
Surinder Seth | Country Manager | InvestKredit
Silviu Savin | Managing Partner | Centerra Partners
Ingo Nissen | Director, Development Romania | Sonae Sierra
Blake Horsley | Investment Manager | Colliers International
Tal Roma | Business Development Manager | AFI Europe Romania

Aceasta a fost probabil ceea mai „savuroasă” parte a discutiei. Toti au căzut de acord că nu vor exista proiecte de dezvoltare fără a avea încheiate cel putin 50-60% din pre contracte, si în acelasi timp, că totul s-a întămplat foarte repede si că au existat o multime de produse proaste si multi comercianti fără experientă.

Ceea mai important afirmatie din cadrul evenimentului a fost rostită de domnul Nissen, de la Sonae Sierra: ” Construind mai multe centre comerciale într-o anumită zonă, nu înseamnă că adaugi mai mult potential de consum în accea zonă, ba mai mult, probabil împarti consumul asteptat în mai multe bucăti.”.

• ” Înainte de criză au fost în jur de 120 de proiecte. În prezent doar 6-7 din ele sunt în curs de desfăsurare „.

• „Piata este foarte dificilă”.
• ” Avem în jur de 300 – 400 comercianti, optiunile sunt putine „.
• „Piata există doar de cătiva ani, deci este încă foare tănără.”
• ” Lucrurile din trecut au iesit de sub control, asteptările comerciantilor erau peste măsură”.

• ” Mă îngrijorează piata din perspectiva lunilor următoare. Salariile scad, impozitele cresc, totul se va înrăutăti „.

• ” Un dezvoltator a avut într-un caz, doar 30% pre contractat. Asta se întămpla în 2008. Nici până în ziua de azi nu a reusit sa găsească macar 1( un) supermarket „.

• ” Multi comercianti vor să încerce prima dată în Bucuresti si după aceea să se extindă. Însă comparat cu alte orase Bucuresti este cu totul si cu totul altceva.”
• ” Este pur si simplu o piată a chiriasilor. Acestia verifică totul si toate costurile cu multă atentie”.
• ” Este nevoie de 50 – 60% de pre contracte ca să obtii o finantare”.

• Întrebare: „Ati începe un proiect având doar cu doar 30% pre contractat?”
• Răspuns: „Nu.

• ” După anuntarea măsurilor de austeritate, comerciantii si-au schimbat radical atitudinea si au reculculat totul”.
• ” Mici comercianti se confruntă cu riscul de a fi eliminati din competitie”.

• ” Să întrebăm comerciantii: ce ATI făcut să cresteti vânzările? Vedem multe personae cu peste 100.000 de euro. Aceatia au împrumutat alti 100.000 de euro au închiriat un spatiu ai au simtit că sunt „comercianti” stând ai asteptând să încaseze banii fără să facă absolute nimic.”.

• ” Am venit în România cu aateptări mari , dar se pare că ne-am înselat”.
• ” Romania ne-a oferit o experientă nouă. Am avut de a face cu probleme noi. Niciodată nu a trebuit să rezolvăm probleme într-o economie aflată în cădere”.
• ” Am presupus că contractele de închiriere sunt solide”.
• ” Comerciantii doar au presupus că vor avea vânzări”.
• ” Sunt doar cătiva comercianti destepti care vor să se extindă, profitând de oportunitătile existente”.

• ” Începe o nouă negociere si asta după de semnarea scrisorii de intentie”(!)

• ” Clientii nostrii s-au reorientat către Cehia si Polonia. Este foarte dificil să le vinzi România, deoarece o consideră încă riscantă.”.
• „Romania depinde doar de investitiile străine, piata înternă nu este deloc puternică”.

• ” Criza este mai mult de 50% psihologică”.
• „In Romania comertul se urneste cu bani. Nu avem credite pentru consum. Odată ce va începe acest lucru si piata se va îmbunătătii.”.

• ” Atăta timp cât ai un venit constant , îsi plătesti măcar ratele, băncile nu te presează să vinzi”.
• „Am văzut bănci foarte reticente în trecut care acum au devenit foarte constiincioase”.

• „Anul acesta ar putea falimenta 2 centre comerciale”.

• „Este o lipsă totală de încredere între dezvoltatori si bănci. Îmi aminteste de criza din Anglia din anii 90”.

• ” În Europa de Vest, investitia este protejată de lege si aprobările zonale, un aspect favorabil pentru investitor, chirias, etc. Aici lucrurile sunt diferite si au existat foarte multe aprobări fără nici un plan pentru viitor”.
• ” Pentru următori 5-10 nu vom vedea proiecte de dezvoltare noi în apropierea centrelor comerciale existente deja.”.
• „Nu am auzit niciodată un comerciant spunând „Trebuie să aleg între tine si o stradă mai importantă, mereu s-a decis între proiectele de dezvoltare „.

• ” Piata va evolua de la magazine mici spre cele mari”.

• ” Trebuie să ai răbdare în cadrul proiectului de dezvoltare si trebuie să te încrezi mereu în convingerile tale”.

• ” Piata îsi va reveni eventual. Va scoate la suprafată toate produsele proaste, care vor fi transformate în altceva”.
•