O nouă eră în piață imobiliară românească:Proprietăți de top la prețuri bune și execuție silită sau nici o afacere

La începutul anului mai mulți experți preziceau o creștere a prețurilor. Însă viaţa ne-a dovedit că acest lucru nu a fost adevărat, deoarece problemele serioase ale economiei româneşti blochează evolutia pietei. Deoarece iunie se apropie de sfârşit, este mai mult decât clar că piața imobiliară românească a intrat într-o nouă eră, dezamăgindu-i pe speculanții care se aşteptau ca petrecerea să înceapă căt mai curând.

Factorii care au condus la această nouă eră
Care sunt factorii care ne-au ghidat spre această nouă eră? Haideți să revizuim realitatea în care traim astăzi, respectiv iunie 2010?

• economia românească continuă să fie instabilă. În ciuda speranţelor de îmbunătăţire, deoarece nu erau chiar atât de multe măsuri pentru a rezolva problemele şi pentru a încuraja investiţiile noi, aproape totul rămâne în continuare blocat.

– (Fara Martini = nu e petrecere). Fara masuri serioase = nu sunt rezultate serioase

• Scenariul pozitiv a fost să ieşirea din criză în câteva luni, dar acest lucru este prea puțin probabil să se întâmple. Cel mai probabil, economia românească se va mișca între un scenariu realist şi un scenariu negativ, revenindu-și în a doua jumătate a anului 2011 sau chiar în 2012, dacă lucrurile vor continua să fie cele de acum.

–  „Cand va lua sfarsit criza?” Scenariul optimist pentru piata romaneasca Partea 1
– „Cand va lua sfarsit criza?” Scenariul pesimist si „cel mai realist” pentru piata romaneasca Partea a 2 a

• Economia mondială este foarte fragilă. Criza pare a fi litera W. A mers în jos, apoi un pic în sus, iar acum se pare că va merge  din nou în jos în  „runda finală”, înainte de revenire. România este însă… foarte dependentă de economia mondială …

– MIPIM 2010, Lectia nr. 1: Piata internationala: nu asteptati prea multe  in 2010, in 2011 vor fi zile mai bune
– Vestea proasta pentru Economia Mondiala a zilei de  ieri si analiza mea din 18.11.2009
– Romania 2010: Do we really want to reach bottom and stop falling? Part 1
– Romania 2010: Do we really want to reach bottom and stop falling? Part 2
– Romania 2010: Do we really want to reach bottom and stop falling? Part 3

• Mai mult de 60% din „jucători din domeniul imobiliar” rămân în continuare … „nu foarte serioși„.
  Se pare că nu și-au invatat lectia din această criză şi să continuă șă joace to feluri de jocuri, sau pur şi simplu nu le pasă de nimic.  Rezultatul: Clienţii s-au speriat şi au devenit şi mai defensivi …

– „Tu, te asculti pe tine?” „Nu, de ce ar trebui?”

• Problema nu o constitue doar visurile a prea multor proprietari la prețurile din 2008. Principala problemă o constitue însă, actele în neregulă a proprietății chiar și după ce s-a căzut de acord asupra prețului. Se pare că, fie oamenii doresc să vândă la preturi nerealiste fie încearcă să vândă o proprietate cu probleme. Acesta este motivul pentru care avem prea multe discuţii, dar foarte putine tranzacții.

– 2010 asemanator lui 2009:  Lipsit de activitate, ca de obicei (…si multi continua sa viseze)
– Preturile cerute NU sunt cele reale. Puteti sa intelegeti o data pentru totdeauna?

• Băncile continuă să fie foarte defensive, încercând să se evite orice implicare  „riscantă” într-un împrumut.
  „Riscantă” s-a dovedit a fi aproape orice investiţie în imobiliare, cu excepţia cătorva cazuri. În acelaşi timp, marea majoritate a băncilor „stau pe de tone de credite neperformante”, cu o valoare de peste căteva sute de miliarde de euro. Valoarea reală a acestora este însă mult mai mică şi mai devreme sau mai târziu va trebui să existe si aici o soluţie..

–  Atâta timp căt economia României va continua să scadă, piața imobiliară va scădea la fel Partea 1
– Atâta timp căt economia României va continua să scadă, piața imobiliară va scădea la fel Partea a 2 a

• Clienţii, români sau străini, sunt foarte defensivi şi se aşteaptă la scăderea preţurilor. Cumpără doar atunci, când obțin prețul pe care îl vor
• Pe piată s-au scos foarte puține oferte bune de vânzare.
• Rata şomajului este mare şi va crește în continuare, societăţile își dau seama că această criză va persista pentru mai mult timp şi acestea trebuie să se adapteze la noul mediu de afaceri.
• Măsuri de austeritate au fost implementate dar se pare că nu sunt suficiente. Se tot vorbește despre împrumuturi noi, dar FMI nu este dispus să acorde bani atât de usor, fara angajamente și acțiuni mai ferme.
• Și nu în ultimul rând. De anul trecut trăim în instabilitate politică. Fie că, nu avem  guvern (așa cum s-a întămplat pe parcursul a 3 luni din 2009) sau avem un guvern  căruia i se tot dau „perioade de graţie” (aşa cum citim în presă). Și acest lucru nu ajută …

Haideți să facem un scurt rezumat:

Economia nu are un potenţial bun în lunile următoare.

Rata şomajului va rămâne ridicată.

Măsurile de austeritate au fost implementate şi alte măsuri așteaptă să fie implementate

Veniturile vor fi reduse în continuare.

Investitorii sunt defensivi, în timp ce proprietarii încă își doresc mult prea multe.

(unele)  bănci pretinde că sunt cool, dar acestea au probleme și trebuie să facă ceva în privința asta.

Factorii care determina rezultate … o nouă eră în piata imobiliară romăneasca
Toate acestea nu pot dura pentru totdeauna, fără a provoca consecinţe ulterioare. Deci, când investitorii rămân inactivi şi  tot mai mulţi proprietari vor fi presați să vândă, aceștia vor trebui să accepte un preţ mai mic, în scopul de a atrage un investitor. Şi deoarece mediul economic se va înrăutăti, această procedură va fi accelerată şi tot mai multe persoane vor fi stresate. Unii dintre ei vor sfârşi prin a fi ” la anaghie „, căutând cu disperare şi urgent  bani.

În acelaşi timp, băncile vor trebui să se decidă: dacă au de gând să continue să ajute unele persoane care nu par a fi în măsură să-și rezolve problemele lor? Au de gând să preia proprietatea în portofoliul activelor lor şi să înregistreze pierderi? Câte milioane își pot permite să pierdă? Este uşor pentru ei, fiind doar filiale locale pe când băncile mamă sunt situate în alte ţări, să ceară acţionarilor lor principali să contribuie cu bani pentru o majorare de capital, pentru a acoperi aceste pierderi?

Toate acestea si multe altele au creat o nouă eră pentru piața imobiliară românească:
Această eră a început deja şi principalele ei caracteristici sunt:
Tranzacţii la prețuri „decente” vor fi încheiate doar atunci când proprietăţile sunt foarte bune.

Pentru ceva prea mare sau nu foarte bun, prețul va fi mult mai mic. (Foarte puţini oameni au acces la bani pentru a cumpăra proprietăţi cu valoare de 10 – 20 milioane euro)

Numărul executărilor silite va creşte de asemenea, deoarece se prevede o iarnă dificilă .

Proprietarii care vor insista asupra preţurilor ridicate vor trebui să aștepte câţiva ani buni.

Excepţii:
Proprietăţile  vândute prin programul „Prima Casa” .

Proprietăţi unice de top

Când a început această eră? Cât timp va dura?
Această era a început deja.  Suntem martorii acestei ere deja de căteva luni bune. Ceea ce se va schimba în curând va fi modul în care aceasta eră va deveni vizibilă în viaţa noastră. Tot mai mulţi oameni vor avea nevoie de soluţii pentru problemele lor şi  vânzarea unei proprietăți va fi una dintre acele soluții.

Aş spune că vom trăi în această perioadă încă cel puţin 12 luni. Unii oameni spun că aceasta va dura probabil până la sfârşitul anului 2012, dar nimic nu este  încă sigur. Un lucru este însă clar: vom realiza în curând că această procedură se va accelera, urmare  a tuturor  celor menţionate mai sus. Eu aș estima durata acestei era între 12 – 24 luni. Pot paria că mai mică de atât nu va fi. Din păcate, nu pot paria că nu va fi mai mult de atât …

Maine:

• Condiţiile de viaţă în timpul unei ere dificile
• 5 sfaturi pentru un proprietar cum să-și protejeze interesele
• 5 sfaturi pentru un investitor pentru a realiza  o investiție de succes