Vă plac “ schimbările de roluri”? Haideţi să ne jucăm de-a.. dezvoltatorul rezidenţial !

(prima parte)

În utlimele luni toată lumea a remarcat „cu bucurie” numărul mare de persoane (ici colo chiar şi oameni de presa) care se plângeau de preţurile foarte ridicate ale apartamentelor. Toată lumea i-a invinuit pe dezvoltatorii proiectelor rezidenţiale ca fiind „cei care menţin preţurile şi încearcă să fure bani din buzunarele noastre”. Eu sunt primul care susţine că într-adevăr există foarte multe persoane neserioase, dar haideţi să ne punem noi în locul dezvoltatorului. În special în locul unuia străin. Vreţi să ne imaginăm împreună  „acest schimb de roluri”?

Eroul nostru,  Dl. X, un dezvoltator de success în ţara natală.

2006 – 2008. Să presupunem că dl. X este un dezvoltator venit dintr-o altă ţară. Nu este un escroc, ci dimpotrivă: are success in tara de origine, un renume şi o reputaţie impresionante. A auzit foarte mulţi oameni afirmând că au făcut bani în Romania, aşa că, într-un final, s-a decis să vină. De ce? Pentru că profiturile obţinute în ţara lui erau destul de scăzute şi s-a gândit să încerce şi altundeva.

Nu a venit în România cu intenţii rele. A acceptat realitatea de aici, că va trebuii să colaboreze cu oameni serioşi care vor fi plătiţi mult mai bine decât în ţara lui. Nu era un investitor cu foarte mulţi bani, însă nici puţini. S-a decis să investească în jur de 10.000.000 Euro, parte fiind aport propriu,  parte contribuţia băncii cu care lucra.

Venind în România…

A venit în ţară de două, trei ori, doar ca să înteleagă cum stă şi să vadă cum sunt structurate economia şi piaţa locală. Întâlniri peste întălniri: cu avocaţi, contabili, arhitecţi, agenţi imobiliari şi alţi oameni pe care îi cunoscuse anterior. Toată lumea îi explica ce potenţial grozav are ţara şi că se află în „paradisul investitorilor” (dar majoritatea au uitat să  menţioneze ca acest lucru este valabil doar dacă ar cumpăra ceva la un preţ foarte bun). După vizita absolut normală si civilizată la ambasada ţării sale (parte din PR) a urmat un şir lung de întâlniri la restaurante, hoteluri şi diverse alte mici cheltuieli aparent „invisibile”,  care însă s-au dovedit a fi foarte mari.

Invesţitia în bani (3 drumuri): 5.000 Euro

Investiţia în timp: 10 zile lucrătoare, plus încă 5 ca să revină la rutina de acasă

Pregătit să investească…

I-au trebuit câteva luni bune până a putut face un pas înainte. Şi-a ales colaboratorii, avocaţii, contabilii etc. Totul era foarte scump şi lucrurile se mişcau foare încet. A înfiinţat o companie şi a plătit diverse sume de bani pentru diverse motive. După luni de cercetare a găsit proprietatea în care vroia să învestească. Dar avea o nelămurire. Cum oare să intre într-o afacere, când proprietarul îşi schimba părerea (şi preţul) în fiecare zi a săptămânii? Nu era obişnuit să facă afaceri cu oameni care se comportau astfel. De asemenea i s-a comunicat că trebuie să-şi asume riscul şi să solicite aprobări pentru parametrii noi de urbanism.

Atât de mulţi oameni îl tratau ca pe o „maşină de bani”, spunându-i minciuni evidente doar ca să obţină o sumă de bani mai mare sau mai mică. Începând de la şoferul de taxi, până la primii săi angajaţi. Toată lumea intrată în acest cerc încerca să stoarcă banii din buzunarul acestuia, folosind orice mijloace. Însă, în aşteptarea unui profit mare, investitorul nostru ignora toate aceste probleme.

Invesţitia în bani ( 4 luni ): 20.000 Euro

Investiţia în timp: 40 zile lucrătoare, plus încă 20 ca să revina la  rutina de acasă

Prima tranzacţie…

I-au trebuit încă 3 luni până a ajuns la prima tranzactie. Între timp a mai angajat oameni, formându-şi  prima „echipă” din Romania. „Managarul responsabil pentru România”  era un prieten, un om pe care l-a adus din ţara natală,  aşa că trebuit să-i plătească un salariu foarte mare. A pierdut câteva proprietăţi, deoarece proprietarii schimbau preţul chiar în biroul notarului sau încheiaseră deja o altă afacere pentru o sumă absolut nebună. A fost şocat să afle câeva luni mai tărziu că acel preţ „era noul standard al pieţei”. Într-un final a intervenit personal (chiar dacă nu se simţea confortabil, uiându-se la cei care erau departe de a fi anteprenori, care făceau glume pe seama lui că nu vrea să plătească mai mult decât considera că ar trebui).

A ales un teren a cărui preţ era aproximaiv 500.000 Euro – acum 3 ani, 1.500.000 Euro – acum 2 ani, 3.000.000 Euro – anul trecut şi 4.000.000 Euro – anul acesta. Nu a fost capabil să negocieze: „fie plătiţi preţul acesta sau vând la altcineva. Mai am încă o sută de datorii care mă determină să vând”.

Acest teren nu era situat in centru, dar banca lui, evaluatorii, agenţii imobiliari şi noii lui prieteni i-au spus şi l-au asigurat că terenul este „super”  şi că  „are un potenţial excelent pentru a genera profit”. „Esti un om norocos, pe acest teren poţi construi 13.000 mp”, aşa îi spunea toată lumea. „Nu este dificil să obţii autorizaţiile, trebuie doar să plăteşti persoanele potrivite”.

Luni, 12.07:

” Normal că trebuie să plăteşti mult, vei avea un profit şi mai mare”.

” Fireşte că poţi vinde cu 2.500 Euro / mp. Eu îţi garantez asta!”

„În ţara ta oamenilor le place să stea în apartamente mari şi spaţioase. Cine ţi-a spus că românii sunt diferiţi şi preferă suprafeţe mai mici?”

Clarificări necesare

Vă rog, permiteţi-mi să clarific ceva: cred cu adevărat că o mare parte (poate chiar  jumatate) dintre dezvoltatorii de proiecte rezidenţiale activi pe piaţa din România sunt oameni care fie au fost păcăliţi în timp ce urmăreau să facă rost foarte uşor de bani sau au dezvoltat intenţionat construcţii proaste ca să încaseze bani mulţi într-un timp foarte scurt. Dar pe lângă acest gen de dezvoltator am întâlnit şi alţii serioşi, profesionişti, cu strategii şi planuri solide: persoane sau o companii care au încercat să dezvolte ceva bun, de calitate, într-un mod civilizat, cu scopul de a dobândi un renume şi pentru a-şi multumi clienţii.