„Ar trebui să plătești întreaga sumă în numerar, nu pentru a primi o reducere de preţ, dar ca să proiectul tău să intre pe lista noastră de priorități.”

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

Partea a treia
a articolului ” Vă plac ” schimbările de roluri”? Haideți să ne jucăm…de-a dezvoltatorul rezidențial!
pentru a citi prima parte vă rugăm apăsați aici
pentru a citi partea a doua vă rugăm apăsați aici

Dl. X este un dezvoltator de talie medie dintr-o altă țară. După ce a auzit foarte mulți oameni vorbind despre Romania, s-a decis și el să investească aici. Orientându-se  spre profituri mai mai mari decât putea obține în țara sa (cunoșteți pe cineva care ar veni aici pentru a câştiga mai puţin?). Până să ajungă la prima sa tranzacţie cam la 7 luni după ce a ajuns în țară  el a investit deja :

Cifre relevante în prima faza și a doua fază:

Total investiție în bani:5.605.000 Euro
Total investiție în timp:200 zile lucrătoare în România  plus încă 80 ca să se întoarcă la rutina zilnică de acasă
Împrumut bancar:

80% din costurile tranzacției, 3.200.000 Euro,

70% din costurile „fine” și costurile de campanile,

770.000 euro în total 3.970.000 euro

Dobândă :Aproximativ 4%
Resurse proprii (cash):1.635.000 Euro
Traseul lui de investiții
În urmă cu (7 luni)Investiția în teren  ( timp: 0)
85.000 Euro Cash3.200.000 Împrumut
1.000.000 Cash
După (autorizare, 17 luni)770.000 Euro împrumut
330.000 Euro cash
220.000 Euro cash pentru dobânda împrumutului (aproximativ)













În cele din urmă, suntem gata să construim și să vindem!
De la prima sa vizita în România, domnul X a avut nevoie de aproape 2 ani până când  putea să înceapă să dezvolte ceva. I-au trebuit 7 luni, până să achiziționeze o proprietate şi alte 17 luni, până să obțină toate aprobările. Acum, în sfărșit putea să înceapă să construiască şi, de asemenea să înceapă și cu procesul de pre-vânzări. El însuşi se pregătise foarte bine pentru toate acestea și era nerăbdător să  ” intre în actiune „

Companiile de construcții: „Prea ocupate” pentru un proiect de „câteva milioane de euro” …
În timpul acestei perioade lungi, ajunsese, de asemenea la un acord cu o companie de constructii. A decis că ar fi fost prea riscant pentru el să înceapă primul său proiect, prin a-și organiza însuși șantierul de construcţii, trebuia să angajaze profesionisti pentru fiecare muncă în parte. Nu este uşor pentru un străin aibă sub control o lucrare de un astfel de ansamblu cu excepţia cazului în care acesta este  dispus să-și petreacă tot timpul în România, toată ziua cu muncitorii, pe șantier (şi nu doar el însuşi, dar cu o echipa de oameni care să verifice împreună cu el ). 80% din proiectul de dezvolare a fost atribuit unei firme de constructii, plus băncile pur și simplu s-au îndrăgostit de această decizie (le era mult mai uşor să controleze progresul construcţiilor). De aceea a ales o societate de construcții ” care nu era deloc mică  „.

Venise în România la începutul anului 2005. Începuse discuţiile cu firmele de construcţii în cursul anului 2007. Și nu putea să creadă ce-i ascultau urechile… Cele mai multe companii  au fost „complet rezervate până în 2009 – 2010”. Nu a fost uşor pentru el să ajungă la proprietarul acestor companii, sau la directorul companiei, pentru a discuta cu aceștia de un proiect in valoare de cateva milioane de euro. Cele mai multe firme de construcții au  fost mereu „ocupate”. Şi au fost într-adevăr.Au avut zeci de cereri pentru proiecte, la care se adaugă, de obicei, dezvoltarea  propriilor proiecte. Preţurile se schimbau aproape în fiecare săptămână sau lună. S-a chinuit să găsească unele persoane cu care să poată discuta. (Slavă Domnulu a existat întotdeauna o minoritate oameni serioși cu care se putea lucra, însă preţurile au fost …)

Ar trebui să plătești întreaga sumă în numerar, nu pentru a primi o reducere de preţ, dar ca să proiectul tău să intre pe lista noastră de priorități
Un străin nu a putut înţelege cum este posibil să audă oamenii spunându-i că nu există reduceri de preţ. „Trebuie să plătești întreaga sumă în numerar la fiecare stadiu al lucrării. Astfel nu veţi primi o reducere de preţ, dar veţi fi prioritar în lista noastră a proiectelor în curs. Limitele sale de negociere au fost destul de înguste. A trebuit să aleagă între aceşti oameni şi alte persoane care i-au oferit „super preturi”. Dar când le-a solicitat să verifice unele lucrări anterioare, fie au dispărut, sau i-au arătat unele cladiri care aratau de parcă ar fi fost zguduite de un cutremur (şi acestea au fost livrate în 2005 – 2007). Curajos din fire a verificat  calitatea finisajelor din cadrul acestor proiecte, și îi era  milă de oamenii care vor trăi acolo.

600 euro / mp = 720 euro / mp
În ultimele luni din 2007 a început construcţia, dar în acelaşi timp, și preţurile materialelor au explodat. Oţel, ulei … tot ce este necesar pentru a construii atinsese un preţ nebun. În această perioadă, domnul X a trebuit să aleagă: fie să accepte preţuri mai mari, sau să ajungă în instanţă luptându-se cu compania de construcţii lucru care putea distruge într-adevăr proiectul său şi să-l întârzie chiar mai mult. El a fost sfătuit să accepte preţurile mai mari. Deci, în ciuda contractului iniţial de 550 euro/mp, după 2 acte aditionale la contract, în cele din urmă el a calculat costul total la 700 de euro / mp pentru  cei 10.000 mp care avea să-i dezvolte. În acest preţ a inclus, de asemenea, costurile de racordare la utilitati, unele probleme minore care au apărut, plus aranjamentul zonei după terminarea construcţiei.

400 – 450 euro / mp = 550 euro / mp
Când cumpărase terenul şi în perioada de autorizaţii, el a întrebat mai multe persoane cu privire la nivelul apei de sub pământul său. A fost destul de ridicat şi el ar fi trebuit să dezvolte două niveluri de parcare subterana acolo, plus desigur fundaţia. Toată lumea l-a asigurat că „nu este o problema să construiești în apă, acest lucru este o obișnuită aici in Bucuresti, avem soluţii referitoare la această situație”. Acest lucru a fost adevărat, existau soluţii însă și costul acestora a fost semnificativ mai mare. A sperat că va putea menține costul de costrucție undeva la  400 – 450 euro / mp, dar în cele din urmă a plătit aproximativ 550 de euro/ mp pentru cei 2.500 mp pe care trebuia să-i construiască în subsol plus costul unei fundatii speciale pe care trebuia să o construiască. De asemenea, a refuzat să pună ” mai puțin oţel ” sau mai puțin din alte materiale așa cum unii oameni i-au spus că „se întâmplă uneori”. El nu a vrut să-și  pacaleasca clientii.

Costurile de construcţie
Deoarece contractele au fost semnate îi era imposibil să-și renegocieze contractul când preţurile au scăzut în 2009. Constructorul de asemenea, l-a întârziat cu câteva luni, „motivând tot felul de scuze „. De asemenea, în cursul anului 2009 creditele bancare nu mai acopereau 80% din cost, dar au scăzut la 70%, ceea ce era încă foarte generos, in comparatie cu multe alte proiecte care s-au oprit. De asemenea, rata dobânzii a crescut de la 4% la 5%, ca medie pentru întreaga perioadă de construcţie. Deci, costul final  al construcţiei pentru el (inclusiv persoana pe care a adus-o din ţara sa să supravegheze șantierul în timpul dezvoltării şi toate celelalte costuri a fost):

Costuri de construcție:

Perioada construcției:24 luni (până la  livrarea finală )
Preț pe mp în subteran: 1.375.000 (2.500 mp.X 550 Euro)
Preț / mp în suprateran:7.000.000 (10.000 mp X 700 Euro)
Total investiție în bani :8.375.000 Euro
Total investiție în timp :200 zile lucrătoare în România  plus încă 80 ca să se întoarcă la rutina zilnică de acasă
Împrumut bancar:70% din costurile construcției 5 862.500 euro
Dobândă :Aproximativ 5%
Resurse proprii (cash):2.512.500 Euro





 

 

 

Traseul lui de investiții

În același timp a trebuit să plătească dobânda imprumutului pentru următoarele costuri:

Dobânda pentru achizitionarea prorietății  + „costurile fine ” etc:
4%  din 3.970.000 Euro, pentru doi ani  :317.600 Euro
Dobânda la imprumutul pentru construcție:
5% din 5.862.500 Euro, pentru 2 ani:586.250 Euro
Doar pentru dobândă a trebuit să plătească: 903.850 Euro






Traseul lui de investiții

În urmă cu (7 luni)   
Investiția în teren  ( timp: 0)
85.000 Euro Cash3.200.000 Împrumut
1.000.000 Cash
După (autorizare, 17 luni)770.000 Euro împrumut
330.000 Euro cash
220.000 Euro cash pentru dobânda împrumutului (aproximativ
Construcția (24 luni)5.862.500 Euro împrumut
2.512.500 Euro cash
903.850 Euro cash pentru dobânda împrumutului (approximativ)









Deci, întreagul proiect de dezvoltare l-a costat pe domnul X în 4 ani:

  • 14.883.850 Euro
  • din care, 9.832.500 euro împrumut
  • și 5.051.350 euro a investiți cash din propriul buzunar.
  • 400 zile lucrătoare din viaţa sa
  • Plus un alte 160 zile lucrătoare pe care le-a pierdut, pentru a reveni la rutina de acasă

( Nu voi calcula costul personal al unei zile de muncă sau dobânda pe care a pierdut-o dacă și-ar fi păstrat banii în bancă)

Haideți să descoperim mâine ce s-a întâmplat cu acest domn, care a venit şi a investit în România aproximativ 5 milioane de euro din propriul buzunar, pentru a dezvolta un proiect rezidential respectându-și clientii….. …

Miercuri, 14.07:

  • ” Firește că poți vinde cu 2.500 Euro / mp, Eu îți garantez asta „
  • ” Nu negociem sau le dăm prea mult. Dacă-i înveţeți în felul acesta îi vei răsfăța”.

Clarificări necesare
Vă rog, permiteţi-mi să clarific ceva: cred cu adevărat că o mare parte (poate chiar  jumatate) din dezvoltatori de proiecte rezidențiale care sunt activi în ziua de azi pe piața din România, sunt oameni care fie au fost păcăliți in timp ce urmăreau să facă rost foarte uşor de bani sau au dezvoltat intenționat construcţii proaste ca să încaseze bani mai mulţi într-un timp foarte scurt. Dar pe lângă fiecare dezvoltator, de acest gen am întâlnit, de asemenea,  dezvoltatori serioși, profesioniști, cu strategii şi planuri solide. O persoană sau o companie care a încercat să dezvolte ceva bun, cu o calitate respectabilă, într-un mod civilizat, cu scopul de a construi un renume puternic şi să-și facă clienții fericiți la achiziţionarea proprietăților oferite de aceștia.

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

Ce părere aveţi?