Către care variantă de calcul de risc pentru un credit ati sfătui o familie medie, să se indrepte: 20 ani cu 8% dobanda sau 30 ani cu 5%?”

Interviul meu pe www.hotnews.ro , partea a 2a
Pentru a citi prima parte, va rog sa apasati aici , Pentru a citi a treia parte, va rog sa apasati aici

Marti, 6 Iulie am dat un interviu pentru www.hotnews.ro, site-ul numarul 1 de stiri din Romania. Am raspuns live la intrebarile cititorilor si dupa am inregistrat un scurt interviu video. Puteti sa ascultati interviul aici:
VIDEO Ilias Papageorgiadis, investitor in piata imobiliara: La sfirsitul lui 2010 si pe durata anului 2011 vor incepe executarile silite. Atunci vor aparea preturile reale

Astazi, va prezint partea a 2a  interviului.

"La sfirsitul lui 2010 si pe durata anului 2011 vor incepe executarile silite. Atunci vor aparea preturile reale"

In 2008, Ilias Papageorgiadis – jucator pe piata imobiliara din Romania – avertiza ca preturile proprietatilor din Romania sint umflate. Putini erau cei care se opreau insa din nebunia vinzarii si cumpararii la preturi uriase, de cele mai multe ori pe credit. Acum, piata a ajuns la un blocaj total, multi proprietari si dezvoltatori mentinind preturi ridicate. Ilias Papageorgiadis, fost ziarist in Grecia, a discutat online despre viitorul pieteiimobiliare din Romania.

Ilias Papageorgiadis va răspunde la restul intrebărilor.

Întrebarea nr. 3 Flrn

Piata va ajunge la nivelul anului 2007 atunci cand creditarea va reveni la nivelul anului 2007, pentru ca pretul este stabilit prin raportul dintre cerere si oferta, iar pretul corect este cel care si-l permite actualmente o persoana interesata sa il ofere. Putini au acum lichiditati, putini din ei sunt dispusi sa le cheltuie, bancile nu acorda credite deci preturile mai au destul de scazut.Am si eu niste intrebari:

1. Cam care este diferenta reala intre cat se cere pe un apartament in anunturi si cu cat se vinde in realitate? O medie procentuala va rog.
2. Care va fi tendinta preturilor la terenurile din jurul Bucurestilor? Daca puteti enunta tendintele din Nord, Sud, Est si Vest va rog, mai ales cele dpdv al dezvoltarii infrastructurii si facilitatilor in zona.
3. Am ocazia de a investi in noile "bule imobiliare" – ma refer la statele estice mai rasarite din fosta Uniune Sovietica, acolo se repeta istoria de la noi, atat cu preturile, cat si cu conditiile de creditare permisive ce incing piata locala. Cam care ar fi un interval bun de retinere a proprietatii inainte de a-l vinde?

Ilias Papageorgiadis

1. Inainte de toate nu stim cine posteaza anunturile. Este proprietarul real, este brokerul care colaboreaza cu proprietarul sau este doar inca o "foarte serioasa" persoana care a vazut un anunt si-l publica si el doar schimbind putin cifrele?Din pacate nu pot sa va dau un procent, pentru ca exista proprietari care inca cer preturi de trei ori mai mari decit preturile reale. Dar, de aceea trebuie sa invatati in sfirsit sa colaborati cu experti seriosi pe care ii veti plati si va vor consulta si proteja interesele.Perioada in care oricine putea face orice in piata imobiliara tine de trecut.

2. Am un prieten care are o proprietate intr-o zona in care se va extinde o sosea. A incercat sa-si vinda proprietatea si piata i-a oferit un pret scazut. Multumesc Domnului ca legea exproprierilor in Romania e inca gresita si statul Roman e foarte bogat – asa a primit oferta de la stat sa-si vinda pamintul cu un pret mult mai mare decit cel oferit de piata. Statul e blocat din cauza legilor existente, cind cineva poate bloca o constructie pe terenul sau daca nu-i convine pretul oferit pentru expropriere. Pentru acest motiv, statul plateste mai mult decit piata pentru a nu fi blocat. (Nu pot sa cred ca autoritatile au un prieten in zona si vor sa-i plateasca lui mai mult).Acum, spuneti-mi care e pretul si ce ar trebui sa va spun? In principal, cele mai multe preturi vor continua sa scada, ajungind la cele reale oferite de piata, cu exceptia celor in zone unde exista infrastructura.
Nu pot generaliza si sa spun un pret pentru o zona intreaga: fiecare proprietate are pretul sau. Trebuie sa gasiti un expert care sa va spuna pretul corect.

3. Inainte de toate, felicitari! In sfirsit veti intelege toate temerile si riscurile pe care un investitor strain le are aici in Romania.Veti simti cum e sa intilnesti zece oameni din care 7 vor sa-ti goleasca buzunarele fara remuscare. Si poate veti intelege de ce atit de multi investitori straini se tem acum de Romania. Cind investim intr-o tara straina, trebuie sa identificam riscurile acelei tari si sa le proiectam asupra profitului asteptat. Daca astepti profit de 20% in Romania, ai putea merge in Franta pentru un profit de zece procente; daca mergi in Georgia – o tara care acum doi ani a fost in razboi, ar trebui sa astepti un profit mai mare, de – sa spunem – 50%. Pentru ca nu sint foarte inteligent, nu-ti pot spune perioada dupa care sa vinzi. Dar pot sa va spun ca ar trebui sa va stabiliti o tinta de profit. Si cind ati atins-o, ar trebui sa vindeti fara sa fiti lacom si sa asteptati un profit si mai mare. Experienta din Romania ne-a invatat ca toti cei care nu au vindut in 2008 in profit, regreta astazi.

Întrebarea nr. 4 Popescu

1) Exista vreo relatie intre rata la un apartament cumparat pe credit si chiria pentru acelasi apartament? (In general sunt cam egale, nu sunt egale, pot fi in orice fel de relatie?)
2) Catre care varianta de calcul de risc pentru un credit ati sfatui o familie medie sa se indrepte: 20 ani cu 8% dobanda sau 30 ani cu 5%?

Ilias Papageorgiadis

1. Daca chiria este de 200 euro/luna si rata este 400 euro/luna, iar salariul dvs. este 600 euro/luna, nu cumparati. Stati cu chirie. Cind cumparam prima noastra locuinta, rata trebuie sa fie cit mai apropiata de chiria pentru acelasi apartament

2. Presupunand ca o familie plateste aproximativ 30% din venituri pe rata sau chirie, la un salariu mediu de 1500 lei, rezulta o rata/chirie de 1000 lei, cam 240 EUR in acest moment. Un credit pe 30 ani cu dobanda de 5% rezunta in aceasta rata la o suma imprumutata de 45000 EUR. Un credit pe 20 ani cu 8% domanda, inseamna o suma imprumutata de doar 30000 EUR. . Raspunsul e foarte simplu: acum – cind comisionul de rambursare anticipata a fost diminuat drastic – ar trebui sa iei un imprumut pe durata mai lunga (30 de ani cu 5% sau chiar 40 ani cu 3%, daca gasiti).Oricind stringeti banii, mergeti si platiti mai devreme in avans fara a mai plati un comision. Daca aveti 1500 lei salariu/luna, nu cumparati un apartament. Nu este pentru dvs. Nu incepeti sa spuneti povestea cu "Merit sa am o locuinta", pentru ca asta e pentru protectia dvs. In ultima faza a bulei imobiliare din SUA, vindeau apartamente unor oameni cu venituri atit de mici incit nu puteau plati ratele. Care a fost rezultatul? Au stat citeva luni intr-un apartament despre care au crezut ca le apartine, si apoi au pierdut apartamentul si au sfirsit prin a dormi in corturi. Nu merita sa ne riscam viata doar pentru a avea o proietate.
Ati putea spune ca sint prost, pentru ca ar trebui sa va spun "Cumparati, cumparati, cumparati!". Dar nu orice este pentru toata lumea. Mai ales acum, in criza, e mai mult decit clar ca ratele nu ar trebui sa depaseasca 30% din venitul dvs. lunar.
Daca as fi in locul dvs., as depune la banca suma ratelor pentru un an, astfel incit – daca mi-as pierde slujba – sa nu ajung disperat la banca sa-mi permita sa pastrez apartamentul.
Daca vreti o proprietate, cu siguranta veti reusi, dar la momentul potrivit. Daca credeti ca sinteti mai inteligent decit toti ceilalti, succes!