“Care este justificarea pentru preturi mai mari de 600 de Euro / mp pentru orice fel de apartament tip “celulă”, mai vechi de 30 de ani”

Interviul meu pe www.hotnews.ro , partea a 3a
Pentru a citi prima parte, va rog sa apasati aici
Pentru a citi partea a 2a, va rog apasati aici

Marti, 6 Iulie am dat un interviu pentru www.hotnews.ro, site-ul numarul 1 de stiri din Romania. Am raspuns live la intrebarile cititorilor si dupa am inregistrat un scurt interviu video. Puteti sa ascultati interviul aici:
VIDEO Ilias Papageorgiadis, investitor in piata imobiliara: La sfirsitul lui 2010 si pe durata anului 2011 vor incepe executarile silite. Atunci vor aparea preturile reale

Astazi, va prezint partea a 3a  interviului.

"La sfirsitul lui 2010 si pe durata anului 2011 vor incepe executarile silite. Atunci vor aparea preturile reale"

In 2008, Ilias Papageorgiadis – jucator pe piata imobiliara din Romania – avertiza ca preturile proprietatilor din Romania sint umflate. Putini eraucei care se opreau insa din nebunia vinzarii si cumpararii la preturi uriase, de cele mai multe ori pe credit. Acum, piata a ajuns la un blocaj total, multi proprietari si dezvoltatori mentinind preturi ridicate. Ilias Papageorgiadis, fost ziarist in Grecia, a discutat online despre viitorul pietei imobiliare din Romania.

Ilias Papageorgiadis va răspunde la restul intrebărilor.

Întrebarea nr 5 Silvia

A trecut aproximativ 1 an si 1/2 de cand s-a spart bula imobiliara dar inca se incearca o manipulare grosolana prin toate ziarele cu niste articole in oglinda de genul "preturile sunt acum NUMAI 1100-1200 E /mp…hai sa cumparati…minim istoric…."
Incet, incet blocurile din Bucuresti se degradeaza si isi depasesc perioada de uzura morala. Toate instalatiile necesita schimbarea si confortul oferit este precar.
Cu toate astea preturile nu scad sub 55.000Euro la un apartament 'celula' de 55mp cu 2 camere.

1. Ce mentine preturile aberant de mari in continuare? Care este justificarea unor preturi mai mari de 600 Euro /mp pentru orice apartament 'celula' mai vechi de 30 de ani?
2. Cererea regleaza oferta deci putem deduce ca nefiind cerere nu se regleaza oferta? Preturile pur si simplu au inghetat si miile de mici speculatori care joaca pe piata se imbata cu apa rece? Considerati corecte preturile urmatoare:
3. 25.000 Euro garsoniera 50 mp
4. 40.000 ap 2 cam. 70 mp?

Multumesc.

Ilias Papageorgiadis
1. Statul roman, prin programul Prima Casa, a fost cel care a stabilit pretul de 60.000 euro pentru un apartament. A fost evident ca toti proprietarii au marit preturile pina la aceasta limita. Cum cererea scade, vor trebui sa accepte si ei preturi mai scazute.
Dar nu ar trebui sa-i invinovatim. Romanii si grecii au aceeasi mentalitate. Si acum voi vorbi despre greci, ca sa nu-i insult pe romani. In Grecia, cind cineva cumpara ceva, pina sa cumpere se plinge de pretul mare cerut. Imediat dupa ce a iesit de la notar, le explica prietenilor sai ca preturile sint foarte scazute si ca trebuie sa creasca – din diverse motive.
E normal ca un proprietar sa ceara un pret ridicat pentru proprietate sa. E dreptul sau. Intrebarea este de ce sa-ti pierzi timpul cu prorpietati scumpe? Daca vrei sa cumperi ceva la un pret scazut, asteapta ca piata sa ajunga la nivelul tau sau gindeste-te daca pretul pe care tu-l oferi e realist sau nu.

2. Daca vrei sa cumperi un apartament in Dorobanti cu 500 euro/mp, nu proprietarul care nu-ti vinde e nebun. Preturile vor continua sa se adapteze realitatii, dar nu vor ajunge la zero. Nu asteptam un razboi aici, in Romania.

3. Sint de acord cu dvs. In 70% din cazuri aveti dreptate.Pe de alta parte, exista multe proprietati cu valoare adaugata, gratie locatiei, finisajelor, calitatii constructiei etc.
Bancile si investitorii majori separa proprietatile vechi avind drept criteriu cutremurul din 1977. Ce e mai vechi decit cutremurul nu este de obicei finantat.
Exceptiiile intotdeauna confirma regula.

Intrebarea nr 6 Balmiren

Domnule Papageorgiadis,pe blogul dumneavoastra ati scris in repetate randuri ca in vremurile actuale se pot incheia tranzactii imobiliare care sa vizeze aducerea unui profit net de 7-8% pe an.

1. Este acest fapt valabil pentru o investitie cu un buget apropiat de suma de 100.000 de Euro ?2. Este acest fapt valabil doar la nivelul Bucurestiului, sau se poate aplica si in cazul oraselor din provincie (ex.: Timisoara)
3. Cunoasteti consultanti imobiliari seriosi care sa fie in stare sa identifice asemenea oportunitati?
4. Care ar fi comisionul cerut de astfel de profesionisti (exemplificati prin cazul dumneavoastra sau al colaboratorilor dumneavoastra) ?

Va multumesc,

Ilias Papageorgiadis

1. Acum, ca stim noua tinta de inflatie pentru 2010, care este de 8%, stiti de asemenea ca investitiile cu profit scazut nici macar nu-ti mai protejeaza capitalul de inflatie. Aceasta e adevarat chiar si pentru investitii 100.000 euro. Problema e ca e greu sa gasesti o proprietate buna la acest pret pentru ca sint prea multi investitori care pot plati acest pret si nu sificient de multe proprietati bune.De aceea, cineva cu acesti bani ar trebui sa tinteasca un venit anual de 5-6% si sa ia in calcul o potentiala apreciere a capitalului. De aceea, ar trebui sa aleaga proprietati cu potential de crestere a pretului dupa criza.

2. Din cite stiu, toata tara are aceeasi inflatie si foloseste aceeasi moneda. Mai mult sau mai putin, ar trebui sa avem aceeasi strategie in Timisoara, Cluj sau Constanta.
De obicei, problema acolo e ca sint foarte putine proprietati la preturi corecte si exista "echipe" locale care incearca sa creeze monopol pe piata. De aceea exista orase care au o piata imobiliara inghetata si care va ramine asa chiar si dupa ce Bucurestiul va iesi din blocaj.

3.Cunosc oameni seriosi in real-estate; nu vreau sa va spun ca eu sint serios – nu sint aici pentru a discuta despre mine. Sint sigur ca daca veti incerca sa intelegi ceea ce lumea va spune puteti gasi citiva oameni seriosi cu care sa lucrati.Intr-adevar, multi nu sint seriosi, dar exista si oameni seriosi care merita timpul, atentia si banii dvs.