Executări silite în România. 6+6 sfaturi cum să începeți

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

(partea a doua, pentru a citi prima parte  apăsați aici)

Pe parcursul verii am declarat în mod repetat că în curând vom intra într-o nouă perioadă, perioada executărilor silite. Fie vor începe din această iarna sau sigur pe parcursul lui 2011 când problemele economiei româneşti şi cele ale pieței imobiliare se vor transforma în ceva mai dureros . O listă nesfârşită de mii de proprietati din întreaga ţară urmează a fi executate.

"Ce înseamnă o executare silită?"
Pentru cei care nu sunt experţi, eu numesc o executare silită procedura  în care o banca vinde o proprietate printr-o licitaţie. Această proprietate a fost contractată printr-un împrumut, care nu a fost rambursat. De obicei, investitorii sunt interesați în a doua şi a treia licitaţie, când preţurile sunt mai mici adică sub pretul de ipotecare pe care banca l-a pus pe proprietate. De exemplu, dacă banca a emis un credit ipotecar în valoare de 100.000Euro. și va accepta ca proprietatea să intre în a doua sau a treia licitaţie, cu siguranță proprietatea va intra la un preţ mai mic "decăt cel  de executare silită" (există mai multe detalii despre această procedură, dar aceasta este ideea principală).

7. Ok, uneori nu puteți vizita proprietatea, dar totuși ar trebui să puteţi vedea fotografii, etc
Mi-au fost oferite o mulțime de proprietăți despre care în afara de adresă și suprafață nu mai existau alte informații serioase. Când am solicitat vizitarea acestora, am fost informat ca acest lucru nu este posibil din diferite motive. După am solicitat fotografii și dacă cineva îmi arăta fotografii am continuat discuția, dacă nu am oprit orice discutie. Eu nu cumpăr o proprietate  "pe nevăzute ". Dumneavostră?

8. Chiar dacă cumpărați ieftin, regulile de bază din imobiliare rămân  întotdeauna valabile
Ok, ați găsit o proprietate la un preț foarte mic. Și ce dacă? Este situată într-o zonă corespunzătoare? Dacă este vorba de un apartament, cum e restul clădirii, cum sunt vecinii, sunt necesare anumite renovări? Dacă e vorba de un teren, unde sunt utilitățile? Cum și căți mp se pot construii acolo? Dacă este vorba despre o clădire care nu este terminată, de cât timp aveți nevoie pentru a termina?  Și mai puneți-vă întrebarea dacă aveți într-adevăr nevoie de această proprietate ieftină? Vă ajută în strategia dumneavoastră de investiții? Sau la sfârșit vă veți trezi cu o proprietate pe care " o să o păstrați pentru viitor "  fără să știți ce să faceți exact cu aceasta?

 

9. Ce fel de proprietăţi sunt cel mai uşor de obținut de pe urma executărilor silite (sau prin intermediul băncilor, în general)?
Din nefericire pentru investitorii care doresc să achiziționeze pentru ei un mic apartament, această sarcină este mai dificilă să fie dusă la sfârșit de ei înșiși prin intermediul executării silite. De ce? Cererea și oferta. Foarte mulți oameni vor un număr mic de proprietăți bune care se vând la prețuri mici.

De obicei investitorii sunt mai norocoși dacă aleg proprietăți din următoarele categorii:

  • Terenuri cu o valoare de peste 300.000 – 500.000 Euro și până la căteva milioane.
  • Clădiri care nu sunt terminate.
  • Proiecte de dezvoltare care nu sunt terminate (sau sunt terminate dar nelocuite).
  • Un număr mare de apartamente. De la 10 până la 300 sau mai multe
  • Alte tipuri de proprietăți.

De obicei doar căteva din cele sus menționate au o locație grozavă. Probabil "pachetul" include deasemenea și câteva probleme. Dar puteți să găsiți și oportunități mai ales dacă lucrați cu agenții potriviți.

10. Am nevoie de toți banii în numerar sau pot spera la o finanţare?
Depinde. Dacă alegeți să cumpărați proprietăți din executări silite, fortând pe toată lumea să scadă prețul să știți foarte bine că  " banii în numerar contează".  Dacă mergeți cu consultantul dumneavoastră imobiliar la o bancă și alegeți o proprietate din portofoliul lor (inainte de licitații) de obicei acestia vă oferă finațare în jur de 70 – 80%.  Nu mă intrebați de dobânda pentru că aceasta cu siguranță va fi foarte mare .

11. "Care este reducerea maximă de preţ pe care o pot ținti ?"
Prima licitație începe la prețul de ipotecare care l-a plătit banca. Oficial există și o evaluare dar în final ipoteca de bază este prețul de pornire pentru licitații.  A doua licitație va începe cu o reducere de 25%  față de prima licitație și la a treia licitație se poate ajunge până la o reducere totală de pâna la 60%. Prețurile de pornire încep undeva la  100, 75 și 40. Nimeni, firește, nu poate să vă spună dacă proprietatea respectivă va fi vândută în primele două licitații ( sau poate că există totuși cineva care vă poate furniza această informație, dar asta  este o altă poveste …). Băncile deasemena decid să aibă o valoare minimă care este acceptată ca preț și tot ce vine sub această valoare blochează toate licitațiile.

12. Care este cel mai bun mod de a accesa proprietati  bune vândute prin executari silite
Știu că nu este ușor. De aceea vă sugerez să cautați consultanți potriviți care vă vor ajuta să aveți success. Mulți oameni spun că sunt în temă, însă foarte puțini dintre aceștia cunosc chiar și bazele din imobiliare sau cum să vă protejeze interesele. Firește că va trebui să-i plătiți, nu fiți zgărcit cu cineva care lucrează pentru dumneavoastră mai ales într-un  domeniu de activitate atât de "sensibil".

Compania mea oferă acest gen de servicii dar deasemenea cunosc și alți profesioniști.

Asigurați-vă că vă cunoașteți bugetul, aveți o strategie și ………dati-i bătaie !

Sfaturile de ieri le puteți verifica aici:

 

1. Probleme morale. Dacă nu vă place să cumpărați proprietatea celui care o pierde, stați departe

2. Decideţi ce tip de  fosti proprietari vi se "potrivește".

3. Prețurile incep intotdeauna de sus, deoarece …

4. 95% din anunţurile postate de bănci sunt scumpe

5. Lichidatorii si executorii judecătorești nu va vor ajuta cu adevărat

6. De obicei, băncile nu ştiu / nu dau acces la informaţii vitale privind proprietatea pe care doriţi să obţineţi

 

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

2 Comentarii

  1. punk 27 Aug 2010
    Răspunde

    Mult-asteptatele executari silite ale balonistilor s-au dovedit un mare fas. Mare lor majoritate sunt proprietati supraevaluate in anii de boom, care au fost puse garantie pe un principal consistent, din care s-a platit foarte putin. Conform codului de procedura civila banca ARE OPTIUNEA sa accepte de la a treia licitatie orice pret, dar nu e obligata, si nu va accepta sub nici o forma un pret mai mic decat cuantumul creditului garantat cu acea proprietate. Iar acele proprietati care au o acoperire foarte buna a creditului nu ajung sa fie executate silit de banci – proprietarii le vand inainte sa ii forteze banca sa o faca.
    Pe scurt, la executari ajung proprietatile care sunt pe negative equity, iar bancile NU isi asuma pierderea. Mai ales ca provizioanele au fost deja constituite dupa 3 luni de neplata a ratelor – deci banca nu este presata in nici un fel sa vanda pentru a debloca banii, cu exceptia cazului cand e prost capitalizata. Daca te uiti la operatiunile facute de BNR in ultimele luni, observi mai degraba un exces de lichiditate pe piata – deci global vorbind bancile stau pe bani si prefera sa nu dea credite, acoperind costurile curente din active si comisione, si asteptand relansarea economica.
    Unde mai pui ca procedura este greoaie, e necesar sa depui 10% din pretul de evaluare „intr-un cont bancar la dispozitia executorului” numai pentru a participa la licitatie, care apoi ti-i restituie „la cerere” (cand ? ce cerere ? daca fuge in Spania ? daca mi-i da peste sase luni ?). Dupa ce ai castigat, proprietarul poate bloca in orice moment procesul de executare printr-o actiune in instanta, si vei ramane cu banii dati si cu o proprietate litigioasa pe cap. Cand se rezolva problemele juridice, ramane problema posesiei – executorul si banca si-au luat banii, si NU te vor ajuta sa spargi usa apartamentului in care s-au baricadat familia de rromi cu cei 20 de prieteni apropiati.

  2. gica 28 Aug 2010
    Răspunde

    iasu file.Esi ti les ine alithina.Bravo.Ise kalos.Ala afti dulia afti ti kanis esi ..gia afti vlahii ..na anixii ta mathia ,na vlepii kala giro tous,nomisis oti tha voitisii?aftii dhen xerun akoma ti ine ..diko mu diko su ..sevasmos gia diko tou alos..ine vlhii ke gia panda tha ine provata ..na pai apo ena vuno sto alo vuno..Bravo ke na ise kala..

Ce părere aveţi?