8 „secrete” ale spatiilor comercialeşi 2 sfaturi pentru potenţialii investitori

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

A fost vara anului 2008, când proprietarul unui spatiu comercial situat pe Bulevardul Magheru mi-a cerut pentru un preţ de închiriere de 250 Euro / mp „preț care nu se poate negocia”. Abordarea lui m-a făcut curios şi am început să colectez date despre  preţurile de închiriere din mai multe zone din Bucuresti. Ne aflam în a doua jumătate a anului 2008, iar prețurile erau foarte ridicate. Pe parcursul anului 2009 în mod vizibil s-a observat o scădere a preţurilor şi  am decis să lucrez la un proiect nou: Un studiu de piaţă care prezintă preţurile de închiriere a spatiilor comerciale din mai multe zone din Bucuresti. Studiul acoperă tot anul 2009 şi prima jumătate a anului 2010 (iunie). Acest studiu beneficiază de expertiza companiei More Real Estate, care își concentrează eforturile in mod strategic asupra proprietăţilor generatoare de  venituri, cum ar fi: spatiile comerciale, cladirile de birouri, supermarketuri etc

În acest studiu, veţi găsi informaţii de nepreţuit despre 40 de zone comerciale și despre „spațiile comerciale stradele ” din Bucureşti şi multe altele. Consistența informaţiilor prezentate după analizarea a peste 500 de proprietăţi şi contactarea a aproximativ 1.000 de persoane în ultimii doi ani, ne-a permis să colectăm nu numai informaţiile referitoare la preţurile din aceste zone dar de asemenea, să identificăm imaginea actuală  per ansamblu a pieţei imobiliare româneşti. Ca un instantaneu al acestui fapt, am întocmit o listă cu opt „secrete” ale spaţiilor comerciale şi 2 sfaturi pentru potenţialii cumpărători , informații de interes pentru investitori care doresc să cumpere sau sa inchirieze un spatiu comercial:

8 Secrete ale spatiilor comerciale

1. Preţurile au scăzut în toate zonele oraşului. Excepţiile confirmă regula (există întotdeauna un proprietar nebun, gata să ceară un preţ dublu față de ceilalți din zonă), dar direcţia prețurilor este clară:  s-au contractat agresiv.

2. Sigura zonă cu cerere ridicată o constitue centrul istoric, Lipscani. Aceasta aspect este vizibil deasemenea la preţurile de închiriere, care aici au înregistrat cele mai mici scăderi  (iar în unele cazuri s-au înregistrat chiar creşteri de preţ).

3. Locaţia, locaţia, locaţia. Proprietăţile situate în ceea mai bună locaţie continua, să fie lideri în fiecare zonă prețul de inchiriere a acestora este mai mare faţă de concurenţă.

4. Cu cât chiria este mai mare cu atât contracția este mai adâncă. Preturile de inchiriere de 50 – 60 euro/mp au scăzut in medie cu 35 – 45%, în timp ce chiriile în „locațiile  de top” au scăzut cu mai mult de 50% sau chiar 60%.

5. Cu cât suprafaţă este mai mare cu atât preţul de închiriere este mai mic. Suprafețe potrivite pentru supermarketuri sau showroom-uri, niciodată nu au ajuns la plafonul de „inchiriere” a unui imobil adecvat de exemplu pentru o bancă, cu o suprafata de 80 – 150 mp.

6. Cu cât suprafaţă este mai mare cu atât este mai dificilă înlocuirea chiriasului. Mai ales în cazul în care proprietarul „visează încontinuare ” preţurile  de înainte de 2008 şi proprietatea nu este adecvată, de exemplu pentru un supermarket

7. De la sfârşitul anului 2009 si până in prezent, este clar : chiriaşii cer preţuri de închiriere care pot fi sustinute de piata locala. Aceasta înseamnă prognoza nivelurilor actuale şi creşterea aşteptată a pieţei în vederea estimări fiabile unei profitabilității anticipate a proprietății inchiriate. Perioadă în care mulţi retaileri închiriau pur şi simplu spaţii comerciale și au „sperat la ce e mai bun” a devenit istorie.

8. Proprietarii au devenit mai „flexibil”. În unele cazuri, proprietarii au acceptat preţuri mai scăzute oferind chiar condiţii mai bune pentru chiriaşi lor. Acesta se datorează faptului că  un an sau chiar un an jumate au avut proprietățile goale, fără să poată înlocuii chiriaşul precedent.

2 sfaturi pentru investitorii potentiali:
Cererea de investiţii în spaţiile comerciale şi proprietăţile generatoare de venituri este în creştere. Viitori investitorii ar trebui să aibă mereu în vedere :

1. Evaluarea cu atenţie a sustenabilității realiste a chiriei în baza căreia se calculează profitul estimat anual. Dacă un spatiu comercial este inchiriat cu 50 de euro/mp este într-o zonă în care trei proprietăţi similare sunt vacante şi disponibile la un preț de 35 euro/mp, în mod realist, preţul cel mai mic va deveni din urmă și viitorul „preţul de inchiriere ” a primei proprietăţii. Investitorii trebuie să evalueze cu atenţie nu doar proprietatea în care vor să investească dar si cele din jur pentru a evita orice surpriză neplăcută în viitor.

2. Verificarea termenul reziliere a contractului de inchiriere. Majoritatea contractelor (semnate în perioada 2006 – 2008) s-au concentrat numai asupra preţului de închiriere, omiţând să includă clauze stricte de reziliere. Acesta este motivul pentru care sunt atât de vulnerabile şi pot fi devastatoare pentru o investiţie în curs. În 90% din cazuri, proprietarii s-au concentrat doar pe obținerea  celui mai mare preţ de închiriere (beneficiu pe termen scurt) neglijând în acest fel să asigure stabilitatea contractului. Din acest motiv aceste contracte durează între 3 – 6 luni după sunt reziliate.

Pentru mai multe informaţii despre studiul comparativ, vă rugăm apăsați aici.

Pentru a descărca studiul, vă rugăm apăsaţi aici.

Dacă sunteţi interesat să investestiți în orice tip de proprietate generatoare de venit, nu ezitati să ne contactati. Astăzi avem un portofoliu foarte atractiv cu multe proprietati disponibile

 

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

Ce părere aveţi?