O nouă eră în imobiliare, noi provocări pentru toţi5 sfaturi pentru un investitor pentru a realiza o investiție de succes

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

Acest articol a fost publicat in data de 25.06.2010

Lumea pieței imobiliare din România a intrat într-o nouă eră de căteva luni încoace. În această perioadă nu numai că investitorii sunt cei care aleg regulile afacerilor, dar singurele tranzacții preconizate sunt cele care vizează proprietăți de top la prețuri "decente" sau proprietăți executate silit. Orice altceva va rămâne "nemișcat" în funcţie de capacitatea proprietarului de a aştepta zile mai bune.
(Despre această nouă eră puteți citi mai multe aici)

Acum nu este momentul ca cineva să fie arogant, fie că este proprietarul unui imobil sau un potenţial cumpărător. Este timpul pentru miscari inteligente şi acţiuni atente, pentru ca rezultatele să fie satisfăcătoare. Dar care ar trebui să fie paşii unui proprietar sau unui investitor în următoarele 12-24 luni? Să încercăm să le identificăm împreună, referindu-ne intotdeauna la oamenii cu bun simț și respect de sine.
(citiți mai multe despre cinci sfaturi pentru proprietarii de imobile aici.)

5 sfaturi pentru un investitor pentru a realiza  o investiție de succes
În principal,în aceasă perioadă  vom vedea cinci tipuri de investitori:

  • Românii care au interes să investească, dar sunt precauți şi atenți.
  • Românii "șmecheri", care sunt în căutare de "oferte ieftine, care nu sunt chiar 100% în ordine" pentru a cumpăra repede (pentru aceștia nu am nici un sfat pentru că aceștia știu totul).
  • Străinii care caută oportunităţi.
  • Străinii care spun că  nu caută oportunităţi, dar de fapt asta fac.
  • Străinii care caută doar proprietăţi de top şi care sunt dispuşi să le cumpere la un preţ corect "care este un pic mai mare decât prețul ''unei oportunități"

 

Indiferent în ce categorie v-ați afla, sunt 5 lucruri pe care ar trebui să le luați în considerare înainte de trece la o tranzacţie  sau investiție  într-o nouă proprietate:

1. Decideți ce vreți cu adevărat şi creati-vă strategia de investiţii.
Văd atât de mulţi oameni care pretind că doresc să investească, dar nu ştiu cu adevărat unde şi care ar trebui să fie prioritatea lor. În final, ei resping tot pentru că sunt confuzi şi indecişi. Dar dacă acum chiar doriţi să investiți, încercaţi să vă creaţi strategia de investiţii:

  • Care este bugetul dumneavoastră?
  • Vreți să utilizați și un credit ?
  • Stiți cat de mult costă un astfel de credit? Colaborați deja cu o banca sau veți începe căutarea "după ce o să găsiți oportunitatea"?
  • Ce fel de proprietate căutaţi? Un teren, un apartament, ceva care să vă aducă un venit?
  • Aveți nevoie de o proprietate pentru a locui acolo sau este o simplă investiţie?
  • Care sunt aşteptările dumneavoastre privind venitul anual?
  • În câţi ani doriţi  să revindeți proprietatea?
  • Profilul dumneavoastră de investiții, ar putea fi descris ca defensiv sau riscant?

Cu răspunsurile la toate aceste întrebări vă veți putea permite să vă concentrați asupra obiectivelor reale pe care ar trebui să le aveţi în vedere. Dacă este prea dificil pentru dumneavoastră să identificați o strategie, cereți ajutorul unui expert, există cățiva baieți serioși în măsură să vă ajute. Dar, fără acest lucru vă veţi pierde pur si simplu timpul, și veți fi confuz şi eventual prea frustrat.

2. Nu vă grăbiți. Ştiu că profesia mea, aceea de consultant și broker imobiliar, ar trebui să mă facă să vă conving să să vă mișcați repede. Dar de ce să ne mințim reciproc? Azi avem "două pieţe": o piață reală şi o piață a"preţurilor cerute". Odată cu trecerea timpului, tot mai multe persoane vor trebui să treacă de la preţurile  "cerute " la cele "reale". Şi tot mai multe "oportunităţi" vor fi disponibile pentru dumnevoastră. Dacă nu găsiţi ceea ce căutaţi, doar asteaptați. Următoarele luni vă vor oferi cu siguranta  mai multe opţiuni de unde veți putea alege.

3. Prea multe "oportunitati", dar prea putine sunt reale. În zilele noastre, 90% dintre brokerii imobiliari vă prezintă totul ca fiind o oportunitate. Bineinteles că motivațiile lor sună foarte logic: "Facând o comparație cu pretul din 2008, acum avem o reducere de …%" Dar cine e indreptatit să spună că pretul din 2007-2008 este pretul corect pe baza căruia se face calculul? Trăim vremuri noi si simplul motiv că pretul este mai scăzut decât inainte nu este suficient in a justifica valoarea unei proprietati.
Noi comparam preturile cu nivelurile actuale de pe piață si, in plus, incercăm să anticipăm cat de sustenabile vor fi acestea in viitorul apropiat. Si, evident, noi incepem intotdeauna cu verificarea:

  • Locatiei
  • Locatiei
  • Locatiei
  • Precum și a altor parametri ai proprietatii

Doar dupa ce avem toate aceste detalii, putem aprecia dacă o anumita proprietate reprezinta o oportunitate sau nu.

4. Fiti vigilenti cand vine vorba de actele de proprietate. In anul 2010 pierdeam in fiecare luna o afacere importanta. Si aici ma refer la situatii in care proprietarul si cumparatorul căzusera de acord asupra prețului de vanzare. Când cumparatorul intreaba de toate documentele pentru a face o verificare si pentru a fi sigur pe ceea ce investeste, atunci povestea ia o alta intorsatura, cum ar fi:

  • "Le voi avea in curand" ( in prima sau in a doua saptamana)
  • "Nu inteleg la ce va trebuie atatea hartii, dar voi face tot posibilul sa adun cat mai multe." ( in urmatoarele doua saptamani)
  • "Ce inseamna asta? De ce imi ceri atatea hartii? Ca sa ma tragi pe sfoara? Daca vrei sa faci afaceri in Romania, trebuie sa cumperi fara sa ceri prea multe." (asta dupa ce mai trece o luna)
  • "Asta e! Asta e tot ce am. Fie iti place si cumperi, fie nu esti serios si imi pierd vremea cu tine" (dupa 6-8 saptamani)
  • (Pe durata acestor "etape" exista posibilitatea ca, in orice moment, proprietarul pur si simplu sa nu-ti mai raspunda la telefon pentru ca isi da seama ca nu te poate insela.)

Nu le faceti jocul! Protejati-va pentru a va asigura succesul pe mai departe. Alegeti-va cei mai buni avocati, arhitecti si consultanti imobiliari si in acest fel fie faceti o achizite cu zero probleme, fie cu probleme minore care vi se vor aduce la cunostinta si veti sti ce decizie sa luati. Evitati surprizele…

5. Nu ratați o proprietate de top la un preț corect! Primesc zilnic aproximativ 10 – 20 oferte cu proprietăţi şi consider că ştiu mai mult de jumătate din cele disponibile din domeniul meu de expertiză. Cele mai multe dintre ele nu sunt bune, de aceea nu le propunem la nici un investitor. Proprietăţile de top sunt foarte puţine şi de obicei foarte scumpe (încă). De aceea, dacă găsiți o proprietate de top la un preț  rezonabil  adică ceva care nu este de " de doi bani ", dar nici exagerat de  "scump"  chiar vă sugerez să vă gândiți în a investi în această proprietate. Nu mă aştept ca proprietățile foarte bune să fie vândute la un preț de "nimic", din căteva motive foarte simple: În cazul în care o proprietate de top va intra pe piață la un pret scazut …

  • Foarte puţini oameni vor auzi despre asta.
  • Mulți bogătași locali vor încerca să pună mâna pe ea
  • Mulți străini vor concura cu ei.
  • Afacerea se va încheia în mai puţin de o săptămână.

     

    "Şi căte proprietăţi de top au fost vândute până acum la un preţ foarte scăzut?" Cred că … nici una!

    • Poate vă întrebați dacă "Există excepţii de la această regulă"? Da, în timp ce proprietățile de top, terenurile, spatiile și clădirile comerciale sunt foarte puţine, stocul de apartamente este de multe ori mult mai mare decât cererea efectivă.
    • Dacă există un segment de piaţă unde se pot găsi proprietăţi de top la prețuri chiar și mai bune, cred ca acesta va fi acela.
    • "Când" ? Nu ştiu şi nici nu sunt 100% sigur că acest lucru se va întâmpla. Dar cred că până la sfârşitul acestui an şi în 2011 vor exista oferte mult mai "rezonabile" din acest domeniu, deoarece foarte mulți dezvoltatorii sunt stresați de către bănci şi acesta este întotdeauna primul segment al pieţei care este influenţat de criza ( şi situația economiei românești se va agrava, probabil, în lunile următoare).

    Nu uitaţi: Este o perioada excelenta pentru investitii, doar fiți cu ochii în patru și cu consultantul potrivit lângă dumneavostră.

     

     

    Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

    2 Comentarii

    1. Arvin 25 Jun 2010
      Răspunde

      I really enjoy your blog posts-article.They are very helpful and informative.
      I am a fan of those articles with suggestions about investing 50,000 Euro and 100.000 Euro.

      I hope you don’t find offensive what I am about to propose to you.
      The main interest I have is regarding investing. But unlike the big investments-50-100k- i am talking for a beginner.How about a challenge regarding how to invest 5,000 Euro effectively?
      I mean here in Romania there are some people like myself- who are trying to learn this science at the starting.I don’t mean that I have more than 5k and that I wanna start small. I mean that I have a bit under this amount and I am trying to invest it wisely. Currently, I hold them in a bank but with the State planning to tax them by 16%, I start to think that the interest isn’t really a good idea anymore. However, the gold, obligations might seem an interesting option.
      What is your view?
      Can 5000 Euro be a good starting point or is to insufficient?

      Thank you,
      Arvin.

    2. clemansa scutelnicu 30 Jun 2010
      Răspunde

      Bune! Foarte bune articole! Felicitari! Realiste….., foarte realiste!
      Mi-au dat curajul sa va propun sa-mi cautati un client pentru un teren, adevarat, nu e in Bucuresti, ci in Iasi. Sunt proprietara, persoana fizica, din 2004. Zona are un potential foarte bun, daca vrea cineva sa investeasca. Terenul este intravilan, situat la 500 m de Iulius Mall si 70 m de cel mai mare Complex Studentesc din Iasi, Tudor Vladimirescu. Are suprafata de 900 mp cu posibilitatea de marire cu inca 600 mp (si, posibil, cu inca o suprafata, prin concesionare de la Primarie – teren care nu prea poate fi folosit de municipalitate!). Este plan, are toate utilitatile, 22 ml deschidere la strada (+ inca 13 ml la ceilalti 600 mp), o piscina olimpica in constructie (stopata momentan) la 50m, terenuri de sport la 50-70m, invecinat cu o cladire noua de birouri,tot inchiriate. Ideal ca si investitie ar fi un camin studentesc (tot timpul sunt cereri pentru camere de inchiriat in zona), sau pentru birouri (vezi cladirea „Tudor Center” situat mai departe cu 500m, dar inchiriat full), dar mai bine prima varianta! Personal, daca as avea banii necesari, as face un P + 3-4E (sau P + 6-7E) pe 500 mp (800 mp) si camere de maxim 25 mp utili cu o baie cu dus, unde pot sta 1-2 persoane, iar la parter poate fi un restaurant cu autoservire cu discounturi pt rezidenti, dar si o spalatorie cu fise (ca tot la mine in buzunar ar intra fisele)!Poti inchiria spatiul parterului, ca sa nu-ti bati capul decat cu numaratul banilor de chirie! Da’… n-am banii, ca m-a prins criza cu un al treilea imprumut pentru care am ipotecat terenul!Eu zic ca se poate scoate investitia in maxim 10 ani de la darea in folosinta, numai din chirii de bun simt!
      Momentan sunt la zi cu plata ratelor, dar tare mult mi-ar place sa nu mai am nici o bataie de cap cu ratele astea lunare! Ce sa mai zic…. ca ma urmaresc vulpoii sa nu mai pot plati creditul si sa-l ia degeaba….stau la cotitura baietii! Nu am probleme la camatari sau altceva, dar vreau sa dorm linistita !Vreau sa-l vand la un pret corect (pretul zonei este de ~200 euro/mp), usor negociabil. Citind articolele, am vazut ca va incercati si cu proprietati de valoare mai mica! Daca este interesanta oferta, va stau la dispozitie cu detalii (tel 0758 486 479), documentatie etc.
      In speranta ca vom fi colaboratori (sa trec de cea de cititor),va urez toate cele bune!
      Cu respect,
      Clemansa Scutelnicu

    Ce părere aveţi?