Noua lege pentru aprobarile PUZ:O schimbare majora pentru piata romaneasca a imobiliarelorPuncte pozitive si negative

(partea 1)

Saptamana trecuta am avut unele stiri care nu au fost intr-adevar analizate, asa cum ar fi trebuit sa fie. Ministrul Elena Udrea a decis sa schimbe statutul aprobarii PUZ-urilor  in Romania, ceea ce face foarte dificil ca sa sa-i schimbi unei mic teren parametrii urbanistici. Incepand de acum arhitectul -sef  va fi cel care decide, pe baza unor criterii care lasa loc de interpretari. Puteti citi mai multe despre aceasta schimbare aici: http://economie.hotnews.ro/stiri-companii-8266331-guvernul-modificat-legislatia-privind-amenajarea-teritoriului-urbanismul.htm

Stiti care a fost reactia majoritatii mass-mediei? Un simplu articol si apoi „inapoi la scandalul vamilor”etc. Stiti care a fost reactia majoritatii oamenilor din imobiliare? Nu stiti? Nici eu, asa cum nu am remarcat nicio declaratie majora. Aceasta lege, a trecut printr-o ordonanata de urgenta, ne schimba vietile si profesiile si nici macar nu o dezbatem…

O decizie cu impact major
Inainte sa analizam punctele pro si contra ale acestei noi legi, dati-ne voie sa explicam ce inseamna asta pentru majoritatea proprietarilor de terenuri in Bucuresti si restul tarii, din punct de vedere economic.:

• Proprietatea lor va ramane cel mai probabil cu parametrii urbanistici pe care ii are in prezent.
• Aceasta inseamna ca abilitatea lor de a creste acesti parametrii si de a le vinde mai scump este practic eliminata.
• Exceptiile sunt terenurile cu suprafete de peste 10000 de mp (pentru scopuri rezitentiale) si peste 5000 de mp (pentru activitati comerciale), dar si rarele cazuri cand arhitectul sef va aproba o modificare a proprietarului privat.
• Lasati-ma sa va dau un exemplu a efectelor pentru toate acestea: Sa presupunem ca in 2007 aveam tranzactii cu terenuri care valorau 5 miliarde de euro (da, au existat si asemenea ani..).
• Haideti sa estimam ca terenurile vandute in zonele urbane la 3 miliarde de euro volum ( impreuna cu alte 2 miliarde de euro investite la periferiile oraselor).
• Aproximativ 80 – 90% dintre aceste terenuri au fost vandute, fie dupa ce PUZ-ul a fost aprobat, sau inainte de acest lucru, odata ce un expert a estimat ca PUZ-ul proprietatii poate fi modificat ( = crescut).
• Asadar, in marea majoritate a tranzactiilor, oamenii au cumparat proprietati stiind ca ar putea sa le modifice PUZ-ul, crescand numarul de metri patrati construibili pe terenul ce urmau sa il achizitioneze.
• Care ar fi fost pretul de vanzare al acelor terenuri, in cazul in care cumparatorii nu se asteptau sa poata marii coeficientul prin prisma PUZ-ului? Probabil mai putin de jumatate. Deci, am fi avut atunci tranzactii cu 1,5 miliarde de euro mai putin.
• 1,5 miliarde euro mai putin ceea ce inseamna cateva mii ( daca nu zeci de mii) de oameni care ar fi primit sume mai mici de bani.
• De ce acest lucru? Deoarece in Romania oamenii au folosit PUZ-ul ca principala „unealta” pentru a-si creste valoarea proprietatii. Desigur aceasta a cauzat multe probleme de asemenea, permitand in unele cazuri ”monstrilor” sa apara si sa distruga specificul unei zone.

Avantajele acestei noi legi:

• Intentiile ministerului sunt bune. Daca legea va fi gata sa fie pusa in practica si nu va fi „transformata” in ceea ce este convenabil pentru anumiti oameni, atunci va exista o ordine in dezvoltarea acestei tari si a oraselor acesteia.
• In teorie orasele vor fi mai bine protejate. Autoritatile vor avea un „instrument” serios de a combate deciziile gresite / nefiresti care degradeaza caracteristicile orasului.
• Ea vorbeste despre existenta cladirilor cu parter plus 10 etaje langa vile cu parter plus un etaj, o imagine care este departe de a fi descrisa ca fiind „frumoasa”. Ea are dreptate si aceasta este o solutie de a combate aceasta ciudata abordare a „dezvoltarii urbane”.
• Exemplu real: In 2006, un primar a schimbat coeficientul unei zone de la 0,9 la 7. Asadar, daca ati avut 1.000 de metri patrati, inainte de schimbare puteati construi 900 de mp si dupa schimbare ati fi putut construi 7000 de mp. Acesta este motivul pentru care au inceput sa apara blocuri uriase langa vilele de acolo. Acum arata ca si cum „nu ar fi firesc”. Cel putin…
• Este intotdeauna bine sa stiti ca exista reguli, care impun unele norme specifice.
• Exista (chiar mai multa) putere transferata sefului arhitect al fiecarui oras si primarului insusi. Daca aceste persoane sunt deschise si se respecta pe sine si orasul lor, atunci rezultatele vor fi numai pozitive ( si cunosc mai multe persoane de acest fel, cu respect de sine si dragoste pentru a-si imbunatati orasul).
• Avand aceeasi lege, constructiile ilegale vor fi demolate fortat. Nu exista niciun cetatean supus legii care sa nu fie de acord in sensul acesta. Suntem fericiti sa stim ca exista legi care ar trebui sa fie puse in aplicare pentru toata lumea.
• De asemenea, este eficace pentru noii investitori sa cunoasca limitele reale si potentialul fiecarei proprietati, pentru a evita promisiuni mari, timp investit etc. „Aceasta este situatia de astazi, „suspendare desavarsita”.

Maine:

Cum vor descreste preturile
Efectele negative ale acestei legi
„In mainile autoritatilor”