De ce preturile terenurilor fara PUZ aprobat vor scadea de-a lungul anului 2011(si de ce vor creste dupa aceea)

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

(partea 1)

Saptamana trecuta v-am analizat situatia, dupa emiterea noii legi a aprobarilor PUZ in Romania, asa cum a fost prezentata de ministrul Udrea. Am verificat impreuna efectele pozitive si negative ale acesteia, pe care vi le puteti aminti aici si aici.

Dar exceptand analizele generale, haideti sa verificam si realitatea efectiva care urmeaza pe parcursul acestui an. Deoarece, asa cum multi dintre voi au scris in emailuri, cea mai importanta dintre toate este efectul actual a fiecarei decizii in preturi, oferta si cererea pentru proprietati.

Stoc limitat de proprietati bune, nu prea multe terenuri cu PUZ aprobat

Sa presupunem ca va treziti astazi si doriti sa cumparati un teren in Bucuresti, pentru a dezvolta un proiect rezidential, de birouri sau de retail. Aveti un buget de 1 milion de euro si probabil va simtiti „puternic”, „un jucator important”. Stiti cate terenuri veti gasi cu un pret de pana la 1 milion de euro? Mai putin de 100. Si dupa cum eu personal (sau colegii mei) cunoastem aproape 80-90% dintre acestea, ma indoiesc foarte mult ca veti gasi mai mult de 5 astfel de proprietati bune, combinanad locatia avantajoasa, documentatia, urbanismul, potentialul si valoarea pe care doriti sa o investiti in acesta. Optiunile voastre cresc atunci cand suma disponibila este mai mare si sunt mai putine atunci cand suma pe care urmeaza sa o investiti este mai redusa. De ce se intampla acest lucru? *

Acesta este un semn clar al imaturitatii pietei. Exista un stoc limitat de proprietati bune, asa cum cele mai multe dintre acestea au „un fel de problema”. De aceea preturile au explodat in trecut. Oferta limitata si cererea enorma au stimulat asteptarile oamenilor la niveluri incredibile.

Una dintre cele mai facile cai de a adauga valoare unui teren in interiorul orasului este de a investi in PUZ-ul acestuia. Dar nu exista multi proprietari care au facut intr-adevar acest lucru. Astazi avem aproape acelasi rezerva de terenuri care a existat si la sfarsitul lui 2007 si doar o mica parte dintre acestea (20%?) si-au schimbat parametrii urbanistici dupa ce li s-a aprobat PUZ-ul. Asadar, foarte putine proprietati bune, inca si mai putine care detin PUZ.

(*de aceea ne chinuim cu adevarat sa gasim proprietatile adecvate pentru clientii nostril)

Dupa aparitia noii legi, cererea (redusa) se va concentra asupra terenurilor cu PUZ

Sa presupunem ca vreti sa achizitionati un teren astazi. De ce ati face acest lucru?

  • Pentru a dezvolta un proiect. Deci trebuie sa cumparati ceva la pret „atractiv”, ideal cu parametrii de urbanism aprobati, pentru a va putea crea proiectul, cunoscandu-va si controlandu-va costurile.
  • Avand ca scop vanzarea la un pret mai ridicat in viitor. Veti cauta, de asemenea, oportunitati, mai mult, veti prefer, cu siguranta, sa stiti care este situatia exacta a proprietatii pe care doriti sa o achizitionati, la fel cum doriti sa ii identificati potentialul maxim.

Asadar, daca astazi sunteti un investitor, trebuie sa va orientati pentru locatii (intotdeauna), pret si cei mai buni parametri urbanistici posibili. De asemenea, veti masura un teren folosindu-va de parametrii „costului raportat la metru patrat de constructie”. Aceasta inseamna ca veti favoriza, probabil, terenurile care detin PUZ  aprobat ( Deoarece optiunile celelalte sunt terenurile ale caror proprietari nu au acceptat inca faptul ca fara existenta unui PUZ, pretul acestora pentru mp construit este mare si valoarea trebuie sa descreasca, ca o adaptare).

Fiind investitor, probabil ca ati auzit ca majoritatea terenurilor nu pot obtine un nou PUZ. Asadar nu ar fi normal sa calculati ofertele in conformitate cu standardele actuale? Nu inseamna aceasta ca o proprietate fara PUZ ar trebui sa va fie oferita la un pret mai redus comparativ cu preturile din trecut, pentru a va atrage interesul?

Cum se vor contracta preturile:

  • Sa presupunem ca exista 2 terenuri, unul langa celalaltm cu suprafata de 1.000 mp fiecare.
  • Terenul A are un PUZ probat si puteti contrui 5.000 mp.
  • Terenul B nu are un PUZ probat si pueti contrui 2.000 mp.
  • Sa presupunem ca inainte de venirea crizei terenul A a fost pus spre vanzare cu 2 milioane de euro.
  • Proprietarul terenului B a cerut acelasi pret, de asemenea. Argumentul sau a fost acela ca „in cazul in care cel de langa mine a reusit sa obtina un PUZ, si eu pot face acelasi lucru. Deci ar trebui sa imi platiti acelasi pret si va voi aduce toata documentatia necesara” ( in versiunea lui „vulgara”, proprietarul i-ar sugera investitorului sa faca procedura de unul singur, dupa ce i-ar fi cumparat proprietatea).
  • Acum, cu criza, valoarea terenului A a scazut la 1 milion de euro, chiar mai putin.
  • Asadar, daca vecinul nu a demarat demersurile in vederea aprobarii PUZ-ului, acum nu il are. Si poate construi doar jumatate din numarul metrilor patrati. Potrivit noii legi, nu are optiunea de a aplica pentru un nou PUZ in viitor.
  • Dar daca terenul A cu 5.000 metri patrati construibili costa 1.000.000 euro acum…
  • Terenul B cu 2.500 metri patrati construibili ar trebui sa coste 500.000 euro, jumatate.

  • Rezultatul 1: Asadar, noua lege elimina potentialul unui nou PUZ si asteptarile oamenilor de la realitatea actualilor lor parametrii de urbanism.
  • Rezultatul 2: Fara posibilitatea aprobarii unui PUZ, terenurile fara existenta acestuia isi vor pierde statutul de „proprietate cu potential PUZ”. Acestea sunt comparate cu prorietatile care detin PUZ din aceeasi zona, inevitabil, vedem preturile in care se incadreaza.

Prima reactie: „Sa evitam problemele, sa ne concentram asupra propritatilor cu statut urbanistic concret”. Marea majoritate a investitorilor actuali prefera proprietati cu „toate problemele rezolvate”(= legale si tehnice in ordinea evaluarii). Ei prefera sa „evite problemele” si faca doar algeri in conditii de siguranta. Asadar, ei nu vor astepta sa discute potrivit povestilor cum ar fi „in ciuda noii legi, inca putem obtine un PUZ,  astfel incat pretul ar trebui sa fie mai ridicat”. Ei vor calcula doar cifrele actuale pe care le vad in fata, justificate si usor de prelucrat.

Aceasta inseamna ca si preturile pentru terenurile cu PUZ aprobat se vor stabiliza si vor creste, probabil.

Dar, cum majoritatea proprietarilor de aici sunt „putin grabiti”: Majoritatea detinatorilor de terenuri care au PUZ isi vor „pierde mintile” curand, cerand preturi nebunesti pentru proprietatile lor.

Asadar, terenurile fara PUZ vor si a doua optiune pentru multi investitori si pretul acestora va scadea. Atunci de ce ma astept ca sa creasca din nou in viitorul apropiat?

Aflati maine!


Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

Ce părere aveţi?