Demolarea si reconstruirea: O decizie curajoasa luata de un investitor spaniol (partea 1)

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

Ieri toata lumea a vorbit despre aceasta stire. Un … „curajos" investitor spaniol a decis sa isi demoleze cladirea, localizata pe Calea Floreasca (Bucuresti) si sa construiasca un nou imobil in locul ei.Puteti citi stirea aici: : http://economie.hotnews.ro/stiri-imobiliar-8309249-proprietarul-unei-cladiri-din-capitala-isi-demoleaza-blocul-pentru-nu-are-locuri-parcare.htm

Ca de obicei, multi oameni au comentat doar despre potentialul investitorului de a construi mai multi metri patrati. In mintea lor, este vorba doar despre „sa faca el profit", care inca este un „pacat" pentru multi membri ai societatii. Dar exceptand criticile superficiale, haideti sa incercamsa intelegem un pic mai bine ce reprezinta aceasta proprietate si de ce proprietarul a decis sa continue cu o decizie asa curajoasa…

O proprietate cu locatie excelenta (in teorie si evaluari)

  • Calea Floreasca este una dintre cele mai scumpe strazi din Bucuresti. In ciuda anarhiei sale, are valoarea crescuta si este considerata a fi printre arterele de top ale orasului, in ceea ce priveste preturile.
  • Aceasta cladire a fost construita la intersectia Calea Floreasca cu Putul lui Zamfir, o strada mai mica dar de asemenea scumpa, ducand de acolo in Piata Dorobanti.
  • Priveslitea este absolut minunata, foarte putine proprietati beneficiaza de o astfel de expunere.
  • Zona ofera aproape orice managerii sau angajatii si-ar putea dori. Transport facil, multe optiuni pentru mancare / cafea, piata Floreasca chiar vis-a-vis, o locatie care este considera a fi una "calitativa".
  • Toate acestea plus multe altele au fost verificate si aprobate de o multime de evaluari precedente, semnate de mai multi oameni importanti.

„Atunci care este problema?" ar putea intreba unii..

Dar multe dezavantaje majore

 

 

Aceasta cladire a fost construita in jurul anului 2000. Bucurestiul pe atunci era „o alta planeta". Nu existau asa multe masini, zona era una mult mai linistita decat in zilele noastre, se puteau gasi locuri de parcare peste tot in jur. Asa ca proiectul a fost efectuat respectand standardele acelei perioade.Dar acum…

  • Este foarte dificil sa o inchiriezi, fara existenta unor locuri de parcare disponibile pentru chiriasi. Nu este din coincidenta faptul ca imobilul a ramas neinchiriat pe durata crizei, chiar daca pretul chiriei a fost redus in comparatie cu cel din trecut.
  • Calitatea constructiei si a decoratiilor interioare / partajarea erau slabe. Reprezentau „stilul" sfarsitului anilor 90, dar de atunci totul s-a schimbat 100%.
  • Aspectul exterior al cladirii nu este ideal, pentru ca nu are suprafete netede, usor de urmarit si "mesaje".
  • In comparatie cu imobilul de birouri construit chiar in spatele ei, a ajuns sa arate "saracacios"…

O decizie curajoasa

Aceasta proprietate a fost cumparata in perioada de varf a cresterii afacerilor imobiliare. La acea vreme, doar plasarea sa pe lista proprietatilor de vanzare era considera o „realizare" de catre brokerii imobiliari. Erau numerosi client interesati si un investitor spaniol a reusit sa o cumpere. Atunci, criteriile sale erau 100% logice, toata lumea i-a spus ca era o investitie grozava. Dar acest imobil Parter + 4 etaje se afla in prezent pe lista de „cladiri problematice" ale orasului…

Acesta este motivul pentru care, dupa ce Garanti Bank a parasit imobilul, proprietarului i-a fost imposibil sa inchirieze la un pret decent, sau sa gaseasca mai multe chiriasi pentru inchiriere partiala.

Asa ca era necesara luarea unei decizii. Proprietarul a hotarat sa o demoleze si sa fie inlocuita cu un nou proiect care respecta standardele recente in constructii, securitate si marketing. A fost o decizie curajoasa intr-adevar, dovedind ca este un investitor pe termen lung. Exact tipul de oameni de care Romania (si toate celelalte tari) are nevoie.

 

De ce a fost aceasta decizie potrivita pentru proprietar?

Nu este niciun dubiu ca proprietarul a luat decizia corecta, deoarece el o sa:

  • Inlocuiasca o „problema" cu o „solutie".
  • Schimbe o proprietate cu potential foarte scazut cu una noua (mai scumpa) cu potential ridicat de imbunatatire si in viitor.
  • Profite de aceasta perioada, pentru a construi la preturi scazute.
  • Sa foloseasca ultimile tehnici si standarde de calitate, creand o cladiere care va fi unica.
  • Fie capabil sa exploateze intr-adevar potentialul locatiei, prin intermediul unei proprietati care va avea o multime de avantaje diferite si intrebuintari.
  • Apara cu un proiect nou pe piata exact cand aceasta este de asteptat sa se imbunatateasca.

A luat decizia corecta (dar dificila), protejandu-si interesele pe termen lung. In viata  trebuie sa constientizam gresilele noastre si sa incercam sa le rezolvam. Sa fugim de o problema nu reprezinta solutia.

Aceasta este una dintre solutiile pentru a creste valoarea proprietatii tale

Exista prea multe proprietati cu probleme in Romania. In plus, exista chiar mai multe proprietati nevandute, ale caror proprietari au cautat un client in ultimi doi ani si ceva, dar inca nu au gasit vreunul. Cand ma contacteaza (avand in vedere ca firma mea MORE Real Estate Services ofera de asemenea consultanta pentru detinatorii de proprietati), incerc sa le explic acestora ca trebuie sa creasca valoarea proprietatilor lor. Exista prea multe lucruri care trebuiesc facute pentru a creste valoarea unei proprietati, fie ca este un apartament, teren, sau o cladire. Dar acest investitor a decis sa ia cea mai "dureroasa" solutie pentru buzunarul sau (pe termen scurt) si cea mai sanatoasa / profitabila pentru investitia sa (pe termen lung).Aceasta nu este singura optiune, dar el a ales-o. Bravo lui!

 

Maine:

  • De ce aceasta decizie este avantajoasa pentru orasul Bucuresti
  • Nu ar trebui sa incercam sa demolam vechile cladiri urate si sa le inlocuim?
  • Veniti cu initiative pentru investitori, sa ne imbunatatim orasele
Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

5 Comentarii

  1. Gogu 18 Feb 2011
    Răspunde

    Vorbe, vorbe, vorbe, dar nici o cifra.

    Dau un exemplu:
    „Priveslitea este absolut minunata, foarte putine proprietati beneficiaza de o astfel de expunere.”
    Cum cuantificam privelistea .. cat valoreaza ea pentru un cumparator/investitor ? Nimeni nu stie.

    Alt exemplu:
    „Inlocuiasca o „problema” cu o „solutie”.”
    Dau eu alta solutie: s-o faca racheta si s-o trimita in cosmos. E viabila solutia? O sa fie in continuare problema cand o reintra in atmosfera . Nimeni nu stie.

    Chestiile astea puteam sa le zic si eu chiar daca am trecut pe Floreasca de 2 ori in viata.

    Eu ma asteptam la altceva. De genul:
    Proprietatea valoreaza acum X Euro.
    Valoarea reala a proprietatii este de Y Euro din care cladirea A si terenul B.

    Solutia 1:
    Demolat cladirea + construit alta in loc.
    Cost: Q1
    Beneficii din chirii: W1
    Amortizarea se va face in X ani. Profitul pe 5/10 ani va fi de ..

    Solutia 2:
    Pastrat cladirea in stadiul actual.
    Cost: Q2
    Beneficii W2

    Solutia 3:
    Proprietatea se vinde cu X, proprietarul cumpara alt teren si construieste alta cladire.
    Cost Q3
    Beneficii W3

    Analizand cele 3 solutii se observa de ce proprietarul a ales solutia 1

    Parerea mea!

  2. Dr.A 18 Feb 2011
    Răspunde

    In zone centrale valoarea terenului este semnificativ superioara valorii constructiei. Cladirile de birouri au fost construite in Romania pentru a asigura retururi < 3-5 ani. O cladire de birouri care are 10 ani e „obligatoriu” de refacut. Faptul ca nu a mai putut fi inchiriata e un semn clar pentru orice manager.

    Un manager bun trebuie si poate sa prevada situatia.

  3. TataMare 18 Feb 2011
    Răspunde

    Faci confuzie. E vorba de cladirea de alaturi, une tocmai s-a mutat Garanti Bank.

  4. Glisse 18 Feb 2011
    Răspunde

    Recunosc ca si eu am fost printre cei care au comentat la articolul hotnews in ton cu lumea. Si acum consider ca nu a luat o decizie curajoasa, ci una disperata 🙂 Dar nu este domeniul meu, deci proabbil am o opinie irelevanta

  5. Pedro Matos 19 Feb 2011
    Răspunde

    Dear Elias,

    Indeed this is a corageous decision, and one that is right for many similar situations in Bucharest, and i just wonder how many investors will realize this and how many have the capital to make a further investment in their properties, at a time like this, specially the ones that invested with loans, highly leveraged, and are facing losses?
    Also, today, seeing the news, i’ ve just heard that in your home country, Greece, there is a bid from National Bank of Greece to buy Alpha Bank, a move blessed by the government to consolidate a weakened financial sector, and as i cruised some streets in bucharest, i wondered why in Bucharest there are so many different banks, compared to my own country, and a few others i know, and if a similar move on the Romanian banking system would be possible, and desirable, and what effect it might bring to the real estate industry here?
    Best regards.

    PS: In fact there are so many banks over here, that it seems, that, in banking (specially the German, Italian and Greek ones) Romania was the stage for a „gold rush”, everyone scrambling to get a piece of the action, as i supose has happened in real estate until 2008. Please correct me if i’ m wrong, but it’s my perception…

Ce părere aveţi?