Ar fi mai ușor pentru toată lumea să se lase de fumat decât pentru România să demoleze și să reconstruiască vechile blocuri. Este matematică elementară!

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

Raspunzand intrebarilor Dumneavoastra

Partea a-2-a a articolului cu titlul: Blocurile vechi construite in anii comunismului: Elemente pozitive si negative ale optiunilor principale rezidentiale ale tarii. Pentru prima parte, click aici. Pentru partea a-3-a, click aici.

Buna ziua tuturor! Unul din cititorii fideli ai articolelor mele, Dl. Pedro Matos, mi-a trimis o intrebare foarte interesanta. Dl. Matos este un cetatean strain ce traieste in Romania si intreaba acelasi lucru pe care il intreaba mii de oameni: ce se va intampla cu blocurile vechi din Bucuresti?

Iata intrebarea lui Pedro:

„Draga Ilias,

Intrebarea mea este simpla: crezi ca exista o piata pentru reconditionarea caselor si a cladirilor de apartamente din Bucuresti? Este aceasta o optiune viabila din punct de vedere tehnic, economic si social sau miile de blocuri construite in anii comunismului vor fi demolate in timp pentru a face loc unor cladiri mai noi si mai moderne. Totodata, ce sanse dai posibilitatii de extindere spre zonele limitrofe ale Bucurestiului in urmatorii 10-20 de ani?

Cu stima,

Pedro Matos”

(Va rog sa retineti ca aceasta analiza se bazeaza exclusiv pe punctul de vedere al unui analist imobiliar eu nefiind arhitect, inginer sau expert in dezvoltare urbanistica pentru a putea exprima o opinie ce tine de aceste domenii.)

Am incercat sa va explic ieri:

  • Cele 3 categorii de blocuri vechi
  • Elementele pozitive si negative ale acestor cladiri

Intrebarea insa ramane: ce ar trebui sa facem cu ele?

Teoria demolarii acestor blocuri si constructia unor cladiri noi in locul lor
De cand am venit in Romania in gloriosul an 2004, aud tot felul de straini care vorbesc despre blocurile vechi construite in Romania si mai ales despre predictiile lor care spun ca „mai devreme sau mai tarziu acestea vor fi demolate si vor fi inlocuite de cladiri mai moderne”.

Stiu si glume! Va recomand o gluma de-a lui Al Pacino povestita de Johnny Deep: „Scheletul se duce la un bar si cere o bere si un mop” (http://www.youtube.com/watch?v=84-vIZztZLo ).

 

Dar acum sa trecem la lucruri serioase. Da, ar fi extraordinar pentru Romania sa inlocuiasca vechile blocuri cu unele noi. Dar se poate asa ceva? Care sunt argumentele realiste aduse de cei care sustin acest scenariu?

 

  • Au dreptate. Da, in teorie toata lumea este de acord ca aceste proprietati trebuie inloc
    uite de unele noi. Cu exceptia cuvintelor frumoase insa nu vad nicio actiune…
  • Durata de viata a cladirilor se apropie de sfarsit. Acest lucru este real si serios. Sunt multe proprietati situate in cladiri cu adevarat rele si care sperie pe oricine care stie cat de cat despre inginerie si in special ingineria structurilor. Mai stim si ca fumatul ucide dar cati fumatori stiti ca au renuntat de curand la acest obicei? Este mai usor pentru toata lumea sa se lase de fumat decat pentru Romania sa demoleze si sa reconstruiasca toate cladirile vechi.
  • Riscurile sunt foarte mari in cazul unui cutremur mai serios…
  • Acestia propun ceea ce este corect pentru tara lor. Opiniile lor sunt corecte si sanatoase si reprezinta un viitor mai bun pe care il doresc pentru aceasta tara.

 

Deci au dreptate! Dar…

 

Nu le putem demola! Punct!
Este imposibil ca in Romania sa fie demolate cladirile vechi actuale si sa se construiasca altele noi. Sunt nenumarate motive insa permiteti-mi sa le prezint pe cele mai importante:

Este matematica elementara: scump si imposibil de realizat
Este foarte scump si dificil pentru cineva sa cumpere toate apartamentele, sa demoleze cladirea, sa construiasca o cladire noua si sa mai aiba si profit, nu-i asa? Haideti sa verificam acest lucru folosind putina matematica:

  • le="text-align: justify; " text-align:="">Sa alegem o cladire cu amprenta la sol de 1000 de m2;
  • Are parter si 8 etaje (9 in total). Aceasta reprezinta 9.000 de m2;
  • Mai mult sau mai putin, cladirea are 3 intrari si aproximativ 100 de apartamente de 65 de m2 fiecare (deoarece cladirile vechi au spatii comune enorme). Deci 65 de m2 este suprafata „utila”;
  • Sa spunem ca pretul de cumparare al apartamentelor este de 1.000 de Euro pe m2. Daca toti proprietarii decid sa vanda si nimeni nu va refuza sau „santaja” cumparatorul, pretul total ar fi 100 apartamente x (65 m2 x 1.000 Euro/m2) = 6.500.000 Euro;
  • Deci se plateste 6.500.000 Euro pentru cumpararea intreagii cladiri si a terenului de sub ea de 1.000 de m2. Cam scump, nu-i asa?
  • Daca se doreste construirea acolo a 6.000 de m2 deasupra solului si 3.000 de m2 subteran, va fi nevoie de un buget de cel putin 4.500.000 de Euro. Bugetul total tocmai a ajuns la 11.000.000 de Euro pentru 6.500 de m2construiti, adica 1.700 de Euro/m2;
  • Care sa fie pretul de vanzare al apartamentelor noi si cine le va cumpara? Cum sa faci profit din aceasta afacere?
  • Toate aceste calcule pornesc de la premiza ca toti proprietarii cladirii vor coopera si nimeni nu va cere mai multi bani pentru ca „ai disperata nevoie” sau va bloca tot proiectul;
  • yle="">Daca cineva va putea face toata aceasta afacere fara sa pacalaeasca oamenii sau sa incalce legile in vigoare, voi cere Fundatiei Nobel din Suedia sa creeze un premiu special pentru el…

 

Cate miliarde vor fi alocate pentru un asemenea proiect? De unde vor fi luate?
Se uita faptul ca pentru a reconstrui un mic cartier este nevoie de miliarde de euro.

  • Cine va plati acesti bani?
  • Ce banci vor finanta proiectele?
  • Ce legi vor clarifica toate detaliile?
  • Cine va stabili standardele noilor constructii si va garanta implementarea acestor standarde?

 

Totodata:

 

  • Dreptul la proprietate in Romania este garantat si nimeni nu poate fi fortat sa vanda o proprietate (cu exceptia interesului Statului dar si acesta este foarte bine stabilit);
  • Proprietarii apartamentelor nu sunt pregatiti sa-si vada proprietatile demolate si inlocuite de cladiri noi;
  • Ideea de „asociere” nu functioneaza in Romania. Deci nu se poate sa propui unui proprietar sa-ti dea apartamentul in care locuieste pentru a construi o cladire noua in care va primi
    un alt apartament;
  • Oamenii iubesc cuvintele mari cand este vorba de proprietatile altora insa cand vine vorba de proprietatile lor, gandesc ca sunt propriatarii Turnului Eiffel sau a Burj Al Arab si vor incerca sa vanda la preturi foarte mari;
  • Societatea nu este pregatita pentru asemenea schimbari majore si politicienii nu sunt capabili sa sustina imensitatea unui asemenea proiect fara a incepe sa se certe (asa cum le place sa faca…);
  • Toata afacerea trebuie facuta cu seriozitate si respect pentru proprietatea altuia, fara pacaleli si smecherii. Nu va fi usor atata vreme cat marea parte a societatii cunoaste numai acest mod de a face afaceri.

Haideti sa tragem niste concluzii: Sunt de acord ca este ideal sa se demoleze si sa se reconstruiasca. Insa nu se va putea face asa ceva in anii urmatori (daca nu in deceniile urmatoare). Ce-i de facut atunci?

 

Care este parerea Dumneavoastra?

 

Maine:

 

Tinte realiste: Reconditionati-le!

 

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

Ce părere aveţi?