Investiții pe timp de criză: Terenuri: în oraș sau în jurul orașului? Avantaje și dezavantaje

Cum criza economică a intrat în cel de-al patrulea an, strategiile investițiilor imobiliare în România sunt gândite, organizate și implementate într-o manieră complet diferită de trecut. Aceasta este o realitate care se aplică oricărui tip de investiție, inclusiv terenurile.

Cum investeau majoritatea investitorilor

Investitorii în terenuri s-au bucurat de câțiva ani de „glorie”. Gluma era că strategia lor de investiție era „închide ochii, pune degetul pe hartă și cumpără o proprietate acolo. Îți vei dubla investiția în 6 luni, oriunde s-ar afla această proprietate.” Aceeași abordare exista și pentru terenurile din oraș, mai ales pentru că începeau să se construiască proiecte rezidențiale. Oamenii și-au dat seama că un teren poate fi parte dintr-un proiect și, ca atare, prețul său trebuie să crească. Apoi au început să se schimbe parametrii urbanistici, (câteodată) multiplicându-se. Si prețurile au crescut, ajungând la culmi nebănuite.

Totă lumea era fericită. Fie că achiziționai la 5 sau la 20, dacă prețul cerut ajunsese la 100, erai mulțumit de profit. Proprietarii se simțeau bogați, investitorii se simțeau „aproape bogați” etc.

Nimic nu mai e la fel acum

Lucrurile s-au schimbat dramatic în ultimii ani. Acum majoritatea investitorilor caută numai proprietăți foarte ieftine, refuzând să investească în ceva scump. Minoritatea care este dispusă să plătească mai mult, analizează totul în detaliu. Acești oameni sunt gată sp dea mai mulți bani însă vor să știe pentru ce plătesc, fără să existe posibilitatea de a fi păcăliți.

Majoritatea oamenilor caută proprietăți în oraș, și foarte puțini „îndrăznesc” să investească departe de oraș (cu excepția consumatorilor finali care cumpără un teren cu o suprafață mică pentru a-și construi propria casă).

În acest mediu investițional, ar fi interesant să verificăm avantajele și dezavantajele fiecărei categorii.

Terenuri în oraș

Ne referim în general la cele care se află în interiorul orașului, cu cât mai central cu atât mai bine. Sunt gată să fie folosite pentru proiecte și prețul lor este influențat de mulți parametrii.

Avantaje

·         Sunt mai ușor de vândut, în cazul în care e nevoie de lichidități

·         (în 98% din cazuri) utilitățile sunt disponibile

·         Pot găzdui proiecte, care pot fi incepute, relativ, repede. Pot fi proiecte rezidențiale sau comerciale, dar este întotdeauna destul de ușor să iei aprobările necesare și să găsești „o piață” pentru proiect. Opțiunile sunt nelimitate și studiul de fezabilitate le poate identifica cu ușurintă pe cele mai bune

·         După ce a izbucnit criza, prețul lor a scazut foarte mult, însă acum este mai mult sau mai puțin stabil.

(Mă refer la prețul de tranzacție, nu cel cerut)

Dezavantaje

·         Câteodată potențialul lor este foarte specific și nu te poți aștepta la alți factori. Așa că valoarea este mai mult sau mai puțin determinată.

·         Nu sunt sugerate pentru cei care vor să câștige mai mult (pe termen lung și cu risc mai mare, bineînțele). Sunt ca un fel de „garanții” și acestea nu oferă profituri foarte mari.

·         Au taxe de proprietate mai mari

·         Dezvoltarea lor înseamnă pentru investitor că trebuie să interacționeze cu prea multe autorități, pentru a primi aprobările necesare. Asta înseamnă și costuri mai mari.

·         Sunt mai mulți factori care pot periclita potențialul proprietății. Spre exemplu, faptul că am putea găsi multe proiecte neterminate într-o zonă, înseamnă că mulți investitori vor evita să cumpere un alt teren acolo. Vor evita să dezvolte încă un proiect care ar putea sfârși la fel. Așa că prețul terenurilor în zonă va scădea, în ciuda caracteristicilor terenului.

Terenuri în afara limitelor orașului

Acestea sunt proprietăți în apropiere de oraș, fie în sau lângă un sat. Reprezintă, în principiu, o investiție speculativă și prețul lor este bazat pe parametrii mai clari.

Avantaje

·         Potențialul lor, de multe ori, nu este exploatat. Acest fapt îi permite investitorului să beneficieze de viitoarele creșteri ale pretului, chiar să își multiplice investiția mult mai repede decât dacă ar fi cumpărat un teren în oraș. Seamnănă mai mult cu o „acțiune”.

·         Pe măsură ce România își dezvoltă intrastructura, prea multe zone au titlul de „potențial de creștere” cu utilități ce „vor fi construite”, noi drumuri ce „vor fi făcute”, noi zone rezidențiale ce „vor fi formate”. Toate aceste îmbunătățiri nu au apărut încă și situația îi permite unui investitori să aleagă proprietatea adecvată pentru a beneficia de existența lor viitoare.

·         Au taxe de proprietate mai scăzute.

·         De obicei dezvoltarea lor are nevoie de mai puține aprobări comparativ cu terenurile din oraș. Asta înseamnă și costuri mai scăzute.

·         Există mai puțini parametrii care pot influența negativ potențialul lor. De obicei investitorul vede statutul nedezvoltat al terenului și știe că începe de la o bază mai joasă.

·         Reprezintă ce aleg românii când o fac cu inima.

Dezavantaje

·         Sunt întotdeauna mai greu de vândut, dacă ai nevoie de bani repede. Dacă piața se blochează, va trebui să aștepți ani de zile pentru a se debloca și pentru a vinde la un preț „decent”.

·         Speculația înseamnă risc mai mare și (fără rabdare), probabil, pierderi majore.

·         Utilitățile nu sunt disponibile și este întotdeauna un avantaj mare să le ai. Țineți cont de faptul că progresul ia timp.

·         Câteodată nu pot găzdui proiecte timp de mulți ani. Când au potențial, de obicei sunt foart scumpe și au doar 2 destinații: proiect rezidențial (vile) și (rar) proiecte industriale.

·         Prețul lor a scăzut după 2008 și (în majoritatea cazurilor) nu au ajuns la minim încă.

·         Mai ales acum, din cauza crizei, este greu să identifici prețul proprietății, pentru că nu există foarte multe tranzacții finalizate în zonă care să te ajute să găsești valoarea propriei proprietăți.