Cea mai comună şi periculoasă capcană pentru investiţiile în terenurile agricole

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

 

Cea mai nouă “modă” a investiţiilor imobiliare în România este, fără îndoială, achiziţia sau concesionarea de terenuri agricole. Prea mulţi oameni de la experţi (care ştiu ce fac) la amatori care au auzit şi ei că “e o afacere bună” cauta şi cumpăra acest tip de proprietate. Unii dintre ei au o strategie, în timp ce majoritatea, pur şi simplu, se ia după “turma”, cum au făcut şi mulţi alţii în trecut, în diferite segmente ale pieţii.

Săptămâna viitoare, voi analiza avantajele şi dezavantajele unei astfel de investiţii, însă astăzi aş vrea să dezvolt subiectul celei mai mari şi des întâlnite capcane în care aţi putea cădea în timp ce încercaţi să investiţi în terenuri agricole:

Cea mai periculoasă şi des întâlnită capcană: “Voi aduna pentru tine mii de hectare.”

Există prea multe personae care spun acelaşi lucru: “Avem aproximativ 2.000 (sau 5.000 sau 10.000, nu contează) de hecatare în această zonă, pe care le putem compactă în 3-6 luni.” Pentru că ofertă să pară şi mai atractivă, în general adăugă şi “cireaşă de pe tort”: “Nu va trebui să plăteşti preţul cerut de alţii pentru un teren 100% compactat, în care profitul se duce doar spre cel care a colectat hectarele înainte. Vei plăti mai puţin şi vei păstra tot profitul pentru tine.”

Dacă există 100 de oameni care şi-au pierdut banii încercând să investească în terenuri agricole din România, aproximativ 80% şi-au pierdut investiţia pentru că au crezut în această poveste. Însă pare cumva că ar avea “un sâmbure de adevăr”? Să o luăm cu începutul. (Acest post s-ar putea să fie mai interesant pentru străini, însă am întâlnit şi mulţi romani care şi-au pierdut banii din cauza acestei capcane).

Statutul terenurilor agricole în România după regimul communist

România a fost cândva lider mondial la agricultură şi creşterea animalelor. Însă după regimul communist, guvernul de atunci a decis să vândă toate companiile majore care aparţineau statului. Unele dintre proprietăţi (sau companii cu proprietăţi) au fost păstrate de stat şi în anii următori au fost închiriate sau vândute, în timp ce multe terenuri au fost, pur şi simplu, date la oameni. Astfel persoane fără expertiză au primit terenuri însă nu au avut cum să le cultive. Acelaşi lucru s-a întâmplat şi cu afacerile de creştere a animalelor, dar fără rezultate “pozitive”.

Terenurile dintr-o “parcelă”, o zonă specifică de câteva sute de hectare

Astfel am ajuns să avem sute de mii (dacă nu milioane) de proprietari care deţin un teren agricol mic, în general de 0,5-1,5 hectare (5.000 – 15.000 mp). Aceste personae nu au actele făcute, de obicei au doar o dovadă a proprietăţii, să-i spunem titlul proprietăţii, care de obicei nu este înregistrat la autorităţile cadastrale. Ştiu unde se afla proprietatea lor? Probabil că nu, pentru că ştiu doar că este localizat în “această parcelă”. Ce este o “parcelă”? Este o zonă specifică de câteva sute de hectare. Fiecare zonă este împărţită în diferite “parcele”. Aşa că poţi avea un hectar la “parcela” 34. Asta înseamnă că dacă întreaga “parcela” are 300 de hectare, tu eşti unul din cei 300 de proprietari şi într-o zi vei afla limitele exacte ale proprietăţii tale. 

Cine decide unde se afla fiecare proprietate? Primarul făcea asta în trecut, mutând proprietăţile în stânga şi dreapta ( în interiorul “parcelei) însă legea de acum câţiva ani a făcut această procedură mult mai dificilă. Deci dacă vrei să cumperi aceste 300 de hectare (spre exemplu), va trebui să împuterniceşti o persoană din aceea zona şi aceasta îţi va aduce proprietatea compactată. Sau aşa ţi-ai dori …

O procedură în care nu am avut niciodată încredere (voi aţi avea?)

Deci care este propunerea pe care o veţi primi de la aceşti intermediari care “controlează terenurile”?

·         “Vei  semna un pre-contract.”

·         “Vei plăti un avans de 20%” (această propunere are şi versiunea de un avans de 20% într-un cont Escrow)”

·         “Noi vom merge în zonă şi vom vorbi cu primarul şi persoanele avizate. Avem proprii oameni pentru documentele cadastrale, măsurători şi procedurile notariale, bineînţeles”

·         “Vom semna pre-contracte cu toţi proprietarii”

·         “Vom angaja experţii pentru a crea planuri cadastrale şi topografice, măsurători etc.”

·         “În câteva luni totul va fi gata şi vei veni să semnezi contractile finale” (această propunere are şi versiunea: “în trei luni, vom începe să îţi livrăm x hectare pe lună”).

Deci, pe scurt: “Voi le daţi banii pentru a face pre-contracte cu proprietarii, ei întocmesc hârtiile şi apoi livrează terenul compactat.”

Da, şi eu sunt Ştefan cel Mare şi mă pregateasc să mă bat cu turcii. Hai!

O realitate “un pic diferită”

Există întotdeauna o posibilitate de 5-10% că se vor găsi oameni extrem de serioşi şi capabil care vor livra exact ce au promis, chiar dacă cu întârzieri minore (sau majore)

Dar de obicei realitatea este alta:

·         Unii dintre proprietari sunt oameni care nu ştiu nici să-şi scrie numele şi semnează cu X

·         Mulţi dintre ei primesc avansul (sau toţi banii) şi îl cheltuie în câteva ore sau zile.

·         Apoi încep să declare că au fost păcăliţi şi pot începe procese

·         Un alt scenariu este că “localnicii importanţi” au nevoie întotdeauna de mai mulţi bani, din diferite motive. Şi nu poţi să nu te gândeşti: “Am investit 100 de euro , n-ar fi păcat să pierd investiţia pentru 3-5 euro în plus?”. Planurile cadastrale întârzie mai mult decât s-a spus, totul durează mult mai mult şi (bineînţeles) este mai scump.

·         În general, termini prin a aduna 40-60% din suprafaţa promisa. Ok, poţi accepta o rată de compactare de 75-90% (sau cel puţin unii investitori o vor accepta) dar poţi, totuşi, face ceva cu o rată de 40-60%? Care este valoarea adăugată pe care o ai? (0 sau zero, sau nimic, e părerea mea).

·         Dacă faci greşeala de a schimba echipa de oameni şi angajezi alte personae pentru a rezolva dezastrul creat, vei avea mai multe probleme pentru că aceştia nu sunt “prieteni” cu localnicii şi se vor lovi de multe obstacole.

·         Ştiu mai mult de 20 de investitori care se afla în tribunale de ani de zile, cu probleme de nerezolvat că cele relatate mai sus, sau cu orice altă posibilă versiune pe care vi-o puteţi imagina.

Care este soluţia? Cumpăraţi terenuri compactate. Sunt mai scumpe dar sunt 100% sigure.

Personal, mereu îmi sfătuiesc clienţii să cumpere terenuri compactate. Terenurile “ce urmează să fie compactate” sunt o problemă ce poate fi rezolvată doar de un localnic. Spre exemplu, un grec, ce s-a mutat la Brăila, a reuşit să adune câteva mii de hectare în 4-6 ani, cumpărând tot ce era disponibil şi încercând să îşi compacteze proprietatea după. Cât de uşor este asta pentru un investitor tipic care vrea să investească fără dureri de cap? Imposibil …

De aceea prefer terenuri cu documente clare, 100% compactate sau minim 70% (depdinde de criteriile fiecăruia, locaţie, distanta dintre proprietăţi etc.) Vreau documente, lucrurile în ordine şi nici o surpriză. Da, este mai scump, Dar în 7,5 ani de România sunt mândru că pot spune că nimeni nu mi-a reproşat că i-am pierdut banii din cauza a astfel de probleme. Proprietăţile compacte au valoare adăugată şi pot fi cumpărate şi vândute cu uşurinţă. Alte tipuri de proprietăţi sunt, întotdeauna, în căutare de investitori cu “aptitudini speciale de înţelegere şi răbdare.”

Care este opinia voastră?

PS: mai există multe alte capcane, dar cred că aţi înţeles idea generală. Pentru mai multe detalii, va trebui să mă întrebaţi în persoană.

Lunea viitoare, 03.10.2011:

Investiţiile în terenuri agricole: 5 avantaje şi 5 dezavantaje

 

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

3 Comentarii

  1. Sebastian Bolda 26 Sep 2011
    Răspunde

    In mare, cele expuse in post corespund realitatii, capcane sunt la tot pasul si intreg procesul de achizitie agricola (pe titluri, adeverinte etc.) se poate bloca din motive independente de consultant ori investitor. De cele mai multe ori insa, cei ce trebuie sa cumpere parcelele sunt doar niste papagali care, dupa ce isi primesc banii si cumpara o oarecare parte din total, devin delasatori, dispar, cer mai multi bani ori chestiuni similare. Sunt situatii in care unii cumpara cu banii primiti de la un investitor, profita de lipsa de control (juridic) din partea acestuia la intocmirea antecontractelor ori procurilor si vand unui alt investitor. Astfel, ei primesc avansul de la unul (intre 15-50%) si pretul intreg de la altul, totul calculat la valoarea de vanzare catre investitor, nu la valoarea de achizitie a imobilului de la proprietarul initial…. apoi ia banii de unde nu-s.
    Cel mai important este pentru in investitor sa fie constient de riscuri si de perioada lunga necesara pentru a achizitiona suprafete mari cu grad mare de comasare. 5000 de hectare de exemplu se pot cupara rapid in anumite zone. Prin rapid ma refer la 4-6 luni, insa nu si comasat. Gradele de comasare variaza la o achizitie mare si rapida undeva intre 30-50%. Un proiect de achizitie de 5000 hectare, cu grad de comasare peste 90% are un termen realist de finalizare ce pleaca de la 2 ani si ajunge la 5.
    Interesante si extrem de riscante sunt si achizitiile pe adeverinte, imobile care nu sunt puse in posesie. Practic, cumpar sa spunem, 500 hectare neindividualizate in parcele, din 3000 ale unei localitati. Atractiv este ca, discutand cu primarii/ membrii comisiei de fond funciar, poti sa te alegi cu o parcela de 500 hectare compactata 100%, ieftin. Riscurile sunt multe si pleaca de la lipsa formalitatilor pentru punere in posesie, din varii motive, timp de ani de zile, pana la atribuirea in alte localitati datorita lipsei de suprafete disponibile. Distractiv este cand se schimba personalul administrativ (primar, membrii comisiei).
    Ar mai fi multe de discutat pe aceasta tema, ii las is pe altii sa comenteze.
    Cu stima,
    Sebastian Bolda
     

  2. alin dumitru 07 Nov 2011
    Răspunde

    buna ziua,sunt de acord cu dv este intradevar o problema mare care indeparteaza multi investitori ,voiam sa va intreb cum as putea cumpara o parcela de cateva zeci de ha care apartine mai multor tarani multi nu au cadastre iar cativa au decedat .cum as putea proceda sa pot cumpara fara sa intampin probleme pe parcurs .un precontract ar fi bine vazand ca cadastrele trebue sa le platesc eu va multumesc

  3. popovici 26 Mar 2012
    Răspunde

    Ai indus ceva mai sus ideea gresita ca 80 din 100 de oameni s-au pacalit cumparand terenuri agricole in Romania… Gresit complet daca nu era cumva vorba despre ,,terenuri cu perspective de intravilan" unde oamenii au ramas cu perspectivele… Prietene , iti spun din experienta , in 2006 inca puteai cumpara un hectar de teren in Romania cu 300E/ha iar acum se roaga de tine chiar daca nu ai decat 5-6 hectare ca sa le vinzi cu 2000 E unui intermediar care le vinde mai departe pe procura cu 2700E/ha sau mai mult … Profitul inregistrat in Dobrogea in doar 6 ani de zile a fost de minimum 600% curat in mana deci hai sa nu mai vorbim ca sa ne aflam in treaba , nu stiu in ce tara din lume ai fi facut tu asa profit stand degeaba si incasand si o arenda ca bani de buzunar . Pentru cei care cumpara terenuri agricole si de acum incolo este o afacere buna , le iei intre 1000E-2000E/ha functie de zona/judet/pozitie/suprafata si le vinzi cu 6000-7000E/ha peste alti 6 ani asa necomasate pentru ca cele comasate NU SE VOR MAI GASI IAR DACA SE VOR GASI VOR FI LA METRU PATRAT !!! Iar daca ramai cu ele necomasate faci pur si simplu schimb sau iti aduci aminte ca exista o lege care permite comasarea terenurilor agricole daca detii 3 sferturi dintr-o sola , adica pe aia de la care nu poti sa cumperi ii arunci pur si simplu in margine !!!  Intre timp , creste numarul proiectelor eoliene , solare dar si cererile pentru proiecte mici si mediii care necesita teren (ferme de tot felul , silozuri , centre de productie si industrie , procesare s.a.m.d.) Mai vorbim peste vreo 6 ani , pana atunci eu zic ca este mai bine sa lasi lumea sa cumpere teren agricol in Romania pana nu-l cumpoara strainii pe tot !!!

Ce părere aveţi?