Imobiliarele românești 2007 vs. Energia Verde din România 2012. 4 diferențe majore între 2 „epoci de aur”

* articolul a fost publicat inițial pe 28.02.2012

O mare parte a investitorilor străini interesați de România în acest an (mai mult de jumătate) vor investi în sectorul Energiei Verzi. Investițiile vor fi împărțite  între toate cele 4 segmente: eolian, fotovoltaic, hidro și biomasă deoarece toate par să ofere potențiale profituri atractive. Este adevărat că situația și mediul investițional are anumite caracteristici în comun cu și ne amintește de „epoca de aur” a investițiilor în imobiliarele românești pre 2008. Însă cred că există anumite diferențe importante legate de modalitatea în care piața investițiilor pe segmentul Energiei Verzi din România este structurată. Să vedem care sunt cele 4 motive care mă determină să am această poziție:

1. În 2012 nu există tranzacții semnate fără un proces corect și complet de due diligence

În 2007, sute de tranzacții imobiliare au fost finalizate fără a fi verificate cu atenție. Această situație a apărut fie pentru că avocații nu aveau timp să se întâlnească pentru a cădea de acord asupra termenilor contractului fie pentru că vânzătorii forțau clienții să se miște rapid, amenințând că vor anula tranzacția. Era o piață a vânzătorului, toți erau grăbiți și, din păcate, cunoaștem problemele și rezultatele acestei abordări.

În contrast, în 2012 chiar și informațiile minore sunt verificate înainte de finalizarea unei tranzacții. În plus, companii specializate se ocupă și livrează cu succes și la timp procesele de due diligence cerute de investitori. De aceea, investitorii sunt atenți și, per ansamblu, toată lumea implicată este corectă și atentă, ceea ce este un semn foarte pozitiv.

2. În 2007 exista doar „speranța în venituri viitoare”. În 2012 venitul este imediat și real.

În 2007, venitul așteptat și profitul pentru o mare parte a investițiilor imobiliare erau bazate de studii „optimiste” ce alocau o mare greutate pe factorul „speranță”, un element greu de măsurat și foarte subiectiv. Acest factor a blocat mulți investitori care s-au trezit cu proprietăți care au cheltuieli mari și regulate (ex: taxe pe proprietate) dar aduc 0 venituri.

În 2012, situația este diferită. România este prima țară din UE care implementează noile directive ale Comisiei Europene pentru Energie Verde. Este adevărat că prețul prevăzut pentru „certificatele verzi” s-ar putea să fie umflat, însă o investiție în Energie Verde produce un venit considerabil și sume lunare și asta din prima zi. Acest argument este unul puternic chiar dacă luăm în considerare cel mai mic preț.

3. Încă o dată este o cursă „contra cronometru”. Dar acum este o piață a cumpărătorului

În 2007 mulți investitori se grăbeau să cumpere „orice proprietate”, fiind siguri că aceasta va fi mult mai valoroasă într-un timp foarte scurt. Această atitudine a dus la o creștere artificială a prețurilor. Cumpărătorii erau într-o cursă „contra cronometru” și vânzătorii erau aproape … adulați dacă decideau să își vândă proprietățile.

În 2012 ne confruntăm tot cu o cursă „contra cronometru” dar din motive total diferite. Este adevărat că investitorii care nu vor putea să construiască proiecte și să se conecteze la rețea în 2012-2013 riscă să fie excluși din cei 3.000 – 3.200 MW care vor beneficia de subvenții. Astfel, acum provocarea este găsirea unui echilibru între seriozitate, acuratețe, pași atenți și calculați, în timpul alocat. Viteza este esențială însă acum cumpărătorii sunt cei care stabilesc regulile.

4. Finanțare. Foarte ușor de procurat în 2007. Foarte dificil în 2012 …

În 2007, băncile erau mai mult decât dornice să vândă produsele de finanțare investitorilor, chiar și pentru proiecte ce par ridicole astăzi. Cu „credite rapide și generoase” și lichiditate ce părea nelimitată, chiar și cei mai nepricepuți investitori erau determinați să își ia „porția”.

În 2012 … situația este complet diferită. Mulțumită muncii excelente a domnului Isărescu și a echipei sale de la BNR, sistemul bancar românesc este protejat. Finanțarea rămâne un aspect dificil de atins, chiar și pentru investițiile în Energie Verde. Nu există mai mult de 5 bănci care să ofere pachete de finanțare reale pentru proiecte și acestea sunt aprobate după finalizarea unei liste lungi de proceduri.

Pentru a finaliza și ținând cont de toate cele menționate mai sus, care vor fi investitorii ce vor câștiga din Energie Verde din România? Eu aș spune cei:

• Care știu ce fac și de ce
• Au o strategie pe termen lung pentru această investiție
• Pot găsi finanțare pentru proiectele lor
• Insistă pentru verificarea tuturor detaliilor tranzacției
• Selectează profesioniștii „corecți” pentru a-i sfătui pe tot parcursul investiției
• Nu se încred în povești dar rămân optimiști și au așteptări temperate.

Voi ce părere aveți?