Spațiul comercial de 20.000 Euro/mp din București și „zombie” care încearcă să încurce piața (încă o dată)
Această vară s-a terminat cu un „anunț” interesant pentru segmentul imobiliar, ce a oferit mediei ceea ce își dorește: o știre care vinde și atrge atenția oamenilor.
Cocor este o companie ce deține o galerie comercială în centrul orașului București și mai multe spații comerciale în restul orașului, ce, în acest moment, se află în dificultăți economice. În următoarele zile, board-ul Cocor va decide dacă vor accepta să vândă un spațiu comercial la prețul de … 20.000 Euro/mp! Proprietatea este localizată în Piața Unirii, în inima Bucureștiului și beneficiază de un trafic pietonal impresionant.
Așa că felicitări Cocor. Această poveste neobișnuită s-ar termina aici, fiind excepția ce confirmă regula. Cocor a făcut o tranzacție foarte bună în calitatea de vânzător și cumpărătorul probabil că știe de ce plătește o sumă atât de mare. Deci toată lumea este fericită. Nu chiar …
S-au întors „zombie”
De la începutul crizei economice, au apărut mulți „zombie” din trecut care încearcă să confundă oamenii, să îi mintă anunțând sfârșitul crizei și creșterea prețurilor. De obicei apar de 2 ori pe an. Odată în decembrie-ianuarie, anunțând „un an excelent, cu prețuri foarte mari” și apoi în septembrie, fiind absolut siguri că „prețurile vor crește până la sfârșitul anului”. Am văzut aceste încercări în 2009, 2010 și 2011.
În 2012 au fost mai atenți, pentru că mediul economic face astfel de teorii nejustificate greu de crezut chiar și pentru visători. Dar acum, odată cu știrea de 20.000 Euro, mulți experți și „experți” declară tot felul de lucruri, încercând să ne convingă că „piața este în creștere”.
De ce fac asta?
Vă puteți întreba: „De ce încearcă cu disperare oamenii aceștia să ne convingă că se vor întoarce zilele de glorie?” Este simplu: Aceasta este modalitatea în care au învățat să facă afaceri: le spun proprietarilor că proprietatea lor valorează mult mai mult decât în realitate, câteodată comparând-o cu active din Germania sau Austria. În același timp, le spun investitorilor să cumpere orice este disponibil, la orice preț, pentru că „în curând prețul va fi mult mai mare”.
Acest tip de comportament a creat bula ce a multiplicat prețurile și apoi s-a spart oficial în Septembrie 2008 (neoficial de la sfârșitul anului 2007). De atunci, toți acești „experți” nu au reușit să se adapteze la noul mediu, în care „clientul este rege”. De aceea au devenit „zombie”, relicve ale unui trecut ce nu pare să se mai întoarcă în curând. Și nu vor să se schimbe.
Cum oameni își pierd banii, ascultându-i
De când a început criza, personal știu mai mult de 100 de tranzacții imobiliare care au fost oprite pentru că proprietarii încă visau, folosind ca argumente analizele date de „zombie” menționați mai sus. Când îmi amintesc aceste povești, vă pot garanta că 90-95% din proprietarii care au refuzat să vândă la l00 Euro, au vândut, până la urmă, la 30-50 sau n-au vândut deloc (și în jumătate dintre aceste povești, banca le-a luat proprietatea).
Cea mai proastă alegere pe care o poți face îm acest climat economic este să asculți toate aceste „povești frumoase”, să refuzi să accepți realitatea și să tot aștepți „clientul erou, pe cal alb care îți va plăti suma viselor tale”. Modalitatea în care această vânzare de 20.000 Euro/mp este promovată în media are exact acest efect: distorsionarea adevărului, confuzie și convingerea persoanelor implicate să își riște viitorul, sperând că vor găsi pe cineva care să le cumpere proprietatea la un preț imens. Dacă sunt bogați, paguba este mică. Pur și simplu vor fi dezamăgiți. Dar dacă sunt stabili din punct de vedere financiar, mai ales dacă au obligații de acoperit, și nu vând la prețul de pe piață, majoritatea vor ajunge să vândă la un preț mult mai mic în viitorul apropiat.
„Până la urmă această tranzacție de 20.000 Euro/mp este justificată?”
Această tranzacție are un efect similar cu un miraj în deșert. Cum putem vedea în filme, un om se plimbă prin deșert și, dintr-o dată, ochii lui îl conving că vede în față un paradis plin de apă. Începe să alerge și sare „în apă” doar ca să se trezească cu capul în nisipul arid …
Orice investitor are propria strategie, sau cel puțin așa ar trebui să stea lucrurile. Deci investitorul care plătește 20.000 Euro/mp probabil că știe de ce face acest lucru. Nu cunosc toate detaliile acestei tranzacții, dar, vorbind în general, un preț mare se plătește în cazul în care spațiul comercial îndeplinește următoarele condiții.
- Locația este excelență, una dintre cele mai bune din țară
- Traficul pietonal este la nivel maxim
- Locația este folosită drept „expunere” pentru chiriaș, justificând o chirie mare ce include costurile de marketing.
- Chiriașul este o companie locală sau multinațională puternică, cu o bună reputație în activitatea sa.
- Contractul este „închis”, deci nu poate fi schimbat sau reziliat pentru foarte mulți ani
- (mulți investitori cer garanții corporate în contract, asigurându-se că chiriașul nu va pleca până la sfârșitul contractului, însă există foarte puține contracte în România ce includ astfel de termeni).
Această tranzacție de 20.000 Euro/mp apare într-un moment critic, chiar înainte ca economia europeană și mondială să intre într-o perioadă foarte dificilă. În-afară de persoanele implicate direct, nimeni nu cunoaște parametrii înțelegerii. De aceea utilizarea acestui exemplu pentru a specula este, cel puțin, greșit. Dacă nu periculos …
Voi ce părere aveți?