Troy Javaher: „Cauza blocajului”

Un interviu foarte interesant a lui Troy Javaher pentru revista Diplomat

[cincopa 10710255] Cu câteva zile în urmă, am găsit un interviu online a lui Troy Javaher, şeful de la Jones Lang LaSalle din România Cunscându-l de câţiva ani şi considerându-l actualmente unul dintre cei mai serioși baieti de pe piața imobiliară românească.  M-am gândit că ar fi interesant pentru dumneavoastră să citiți și opinia acestuia …

Iată-l…

Interviu cu Javaher Troy
Jurnalist: Ilie Corina
Publicația: revista „Diplomat”  www.thediplomat.ro

Cauza blocajului
„Declarând că piața imobiliară în România este inca fierbinte Troy Javaher de la Jones Lang LaSalle, România, discută de ce atât de multe oferte sunt încă înghețate. Profil elaborat de câtre Corina Ilie

Încrezători că puterea financiară vă sfărăi din nou cererile și tranzacțiile vor reveni în forță iar profiturile că se vor intoarce la cote atractive, fondurile de investiţii sunt încă prezente în România vizând proiecte bine amplasate, cu detalii tehnice decente și cu  negocierile cu proprietarii deja începute.

Dar aceste discuţii se desfășoară mult mai lent decât cele de înainte de 2008 şi mulți vânzătorii renunță la afacere chiar înainte de semnarea acesteia în timp ce alți prelungesc negocierile la nesfărșit sperând că piaţă își va reveni şi vor putea cere un preţ mai mare.

Altor fonduri le lipsește curajul să încheie tranzacții, temându-se că investiţiile se vor dovedi mai puţin profitabile decât se aşteptau şi va trebui să facă faţă acţionarilor furioși. „Negocierile privind o tranzacţie durează prea mult în ziua de azi”, spune Troy Javaher, managing director al consultantului american in imobiliare, Jones Lang LaSalle (JLL) România. „Deciziile care se luau în trei zile în 2007 şi 2008 acum se iau în opt luni.

Cele mai multe dintre aceste tranzacţii sunt ca samba – doi paşi înainte şi doi paşi înapoi, faci multă mișcare arzi o grămadă de calorii dar nu ajungi nicăieri. „

Mulţi cumpărători aşteaptă o tranzacție care să reprezinte un ghid al valorii actuale și reale a unei proprietăţii din România. „Dacă ar avea loc o tranzacţie importantă  nu aş fi deloc surprins să vad încă două, trei sau chiar mai multe tranzacţii de același calibru având loc una după alta”, spune Javaher. „Investitorii au nevoie de un punct de reper. Dar cel care va deschide calea trebuie să fie un fond de încredere şi cunoscut pentru faptul că poate încheia o afacere transparentă, și nu un fond misterios, care ar putea stârni suspiciuni şi ar putea fi chiar destructiv pentru piata. „

Cu toate acestea Javaher susţine că  exista oferte bune pentru segmentul de retail și  birouri și afirmă că România este cea mai atractivă tară din regiune în ceea ce privește investiţiile în imobiliare. „Investitorilor place felul cum arată Polonia şi Republica Cehă şi cred că încă pot merge acolo si pot cumpara ceva la un preţ grozav, dar nu este adevărat, pentru că toată lumea încearcă să cumpere acolo, împingând preţurile în sus”, spune Javaher.

Pe plan local, tranzacțiile sunt de asemenea, împiedicate de o percepţie negativă despre România însoțită de declaraţiile pesimiste ale proprietarilor, consultanţilor imobiliari şi potenţialilor investitori. „Dacă deţineţi un restaurant şi ați scrie deasupra acestuia:” Nu mâncați aici, deoarece vă veţi îmbolnavi „, nu ar trebui să fiți surprinși daca nimeni nu-i calcă pragul,” spune Javaher. „Lucrurile care au fost pozitive în 2007 în România  sunt încă pozitive și acum, dar oamenii ar trebui să nu mai vorbească negativ despre piaţă.”

Un alt motiv pentru care nu au loc tranzacţii este reticenţa investitorilor de a fi mai flexibili şi de a-și structura ofertele într-un mod mai atractiv pentru proprietari. În loc să încerce să găsească soluţii pentru a încheia tranzacții, investitorii prefera să astepte sperând în cele din urmă să apară proprietăți cu probleme. „Există oameni care cred că având un dialog structurat în ceea ce privește vânzările prezinta o slabiciune”, spune Javaher. „În New York, oamenii stau jos şi vorbesc despre asta. În România, nu se întămplă la fel”

Dar spre deosebire de anul trecut, când totul a fost pe „hold”, în acest an unele oferte, ar trebui să aibă loc chiar dacă se vor încheia la o valoare mai mică decât ceea aşteptată. „În 2010, fondurile de investiţii se simt presate de acţionari să facă ceva, pentru că nu au putut să cumpere ceea vroiau în 2009”, spune Javaher. „Au existat afaceri care ar fi trebuit să fie încheiate 2009 dar care încă pot fi făcute în acest an. Există proprietăți bune pe piaţă. Suntem activi în segmentul de retail și  birouri. Fondurile sunt in cautare de oportunitati, chiar şi cei din Germania, dar aceștia trebuie să vadă prima tranzacție. „

Piaţa tranzactiilor nu a fost în întregime moartă în prima jumătate a anului 2010. La începutul anului fondul de capital din Africa de Sud, New Europe Property (Nepi) a plătit 50 de milioane de euro pentru Iris Shopping Mall din Pitesti dezvoltatorului Avrig 35. Anul trecut, fondul a cumparat European Retail Park din Braila pentru 63 de milioane de euro de la dezvoltatorul belgian BelRom. Nepi vizează de asemenea achiziţionarea centrului comercial Jupiter City din Pitesti.

Dezvoltatorul român Shopping Center Holding a cumpărat Tiago Mall Oradea, primul mall din România achizitionat de la o Casa de Insolventa și anume Casa Transilvania, pentru 30.5 milioane euro. Fondul austriac de investitii Immoeast a achizitionat 85% din cei 50.000 mp din mall-ul Polus Center din Constanta, dezvoltat de compania maghiară Trigranit, pentru un RON, plus datorii de 40 milioane de euro.

Fondul de investiţii britanic Dawnay Day Carpathian, proprietarul companiei de imobiliare Atrium Centers, dezvoltatorul a 4 mall-uri din România, a vândut mall-ul din Arad constructorului proiectului, Arcadom. Mall-ul a fost vândut din cauza datoriilor in valoare de 39.8 milioane de Euro, care ar putea creşte la 59,2 milioane de euro până la sfârşitul lucrărilor de construcţie.

Dezvoltatorul israelian Aura Investments a oferit dezvoltatorului polonez Globe Trade Center 37%din acţiunile sale în lanţul de retail a centrelor comerciale Galleria pe care cei doi dezvoltatorii il construiesc în parteneriat. Actiunile au fost oferite ca să lichidze o datorie de 13.6 milioane euro pe care Aura Investments o avea față de GTC. „Au avut loc căteva afceri în ultimele 18 luni dar care nu au fost pe deplin transparente din punct de vedere al banilor”, spune Javaher. „Cele mai multe dintre ele au preluat fie datoriile sau acțiunile acestora „.

Pe piata rezidentiala numărul tranzacţiilor a fost și mai puţin. Dezvoltatorul imobiliar român Euro Market Services, care construiește proiectul rezidenţial Decebal Tower de lângă B-dul Unirii, a vândut proiectul de 2.9 milioane Euro pentru un fond de investiţii a cărui nume nu-l putem divulga.. Fondul de investitii britanic Tri Investment a cumpărat 69 apartamente în proiectul Eminescu View, dezvoltat de compania israeliana Future Group de pe strada Eminescu, pentru suma de 11.5 milioane euro. Anul trecut, Tri Investments a cumparat, de asemenea, 69 de apartamente in complexul rezidential Perla Residence din Pipera. Fondul Norvegian din România a plătit două milioane de euro pentru 40 de apartamente în complexul Evocasa Viva proiect rezidential, dezvoltat de compania americana Adama în Brasov. Există și alte oportunităţi pentru fondurile mici de investiţii să achiziţioneze proiecte mai mici si unii investitori negociază înfiinţarea unor fonduri de tip boutique, cu aproximativ 50 milioane de euro.

Javaher crede că România este mult mai interesantă pentru un investitor decât alte tări din regiune și nu doar datorită imobiliarelor dar și forţei de muncă ieftine, talentului românilor pentru limbi străine, inteligența lor în  IT si spiritului antreprenorial. „Imi place mentalitatea românească, pentru că românii sunt foarte buni antreprenori şi sunt foarte creativi”, spune Javaher. „Chiar dacă  nu găsesc întotdeauna ceea mai bună soluţie pentru a rezolva lucrurile, ei nu se tem să demareze o afacere. Acesta nu este un spirit pe care îl puteți găsi și în Republica Cehă, Polonia sau Ungaria”

Cine este Troy Javaher?
Înainte să lucreze pentru Jones Lang LaSalle, americanul iranian-suedez Javaher Troy înființa și vindea societăţi în SUA şi a dezvoltat proiecte imobiliare în Carolina de Nord.

„Am trăit în Franţa, Italia, Olanda si New York, dar am vrut sa ma intorc la o piaţă care să spunem că nu era la fel de înfloritoare ca de exemplu Turkmenistan, dar oferea o mulţime de oportunităţi de dezvoltare după aderarea la UE”, spune Javaher.  Cu un master in imobiliare, finanţe şi dezvoltare de la Universitatea Columbia din New York, managerul călător de-a lungul globului a lucrat, înainte să ajungă în birourile companiei JLL din Bucuresti ca ca şef al pieţelor de capital si la începutul anului 2010 managing director, pentru o companie care nu se ocupa de imobiliare în Republica Moldova.