Cea mai comună şi periculoasă capcană pentru investiţiile în terenurile agricole

Cea mai nouă “modă” a investiţiilor imobiliare în România este, fără îndoială, achiziţia sau concesionarea de terenuri agricole. Prea mulţi oameni de la experţi (care ştiu ce fac) la amatori care au auzit şi ei că “e o afacere bună” cauta şi cumpăra acest tip de proprietate. Unii dintre ei au o strategie, în timp ce majoritatea, pur şi simplu, se ia după “turma”, cum au făcut şi mulţi alţii în trecut, în diferite segmente ale pieţii.

Săptămâna viitoare, voi analiza avantajele şi dezavantajele unei astfel de investiţii, însă astăzi aş vrea să dezvolt subiectul celei mai mari şi des întâlnite capcane în care aţi putea cădea în timp ce încercaţi să investiţi în terenuri agricole:

Cea mai periculoasă şi des întâlnită capcană: “Voi aduna pentru tine mii de hectare.”

Există prea multe personae care spun acelaşi lucru: “Avem aproximativ 2.000 (sau 5.000 sau 10.000, nu contează) de hecatare în această zonă, pe care le putem compactă în 3-6 luni.” Pentru că ofertă să pară şi mai atractivă, în general adăugă şi “cireaşă de pe tort”: “Nu va trebui să plăteşti preţul cerut de alţii pentru un teren 100% compactat, în care profitul se duce doar spre cel care a colectat hectarele înainte. Vei plăti mai puţin şi vei păstra tot profitul pentru tine.”

Dacă există 100 de oameni care şi-au pierdut banii încercând să investească în terenuri agricole din România, aproximativ 80% şi-au pierdut investiţia pentru că au crezut în această poveste. Însă pare cumva că ar avea “un sâmbure de adevăr”? Să o luăm cu începutul. (Acest post s-ar putea să fie mai interesant pentru străini, însă am întâlnit şi mulţi romani care şi-au pierdut banii din cauza acestei capcane).

Statutul terenurilor agricole în România după regimul communist

România a fost cândva lider mondial la agricultură şi creşterea animalelor. Însă după regimul communist, guvernul de atunci a decis să vândă toate companiile majore care aparţineau statului. Unele dintre proprietăţi (sau companii cu proprietăţi) au fost păstrate de stat şi în anii următori au fost închiriate sau vândute, în timp ce multe terenuri au fost, pur şi simplu, date la oameni. Astfel persoane fără expertiză au primit terenuri însă nu au avut cum să le cultive. Acelaşi lucru s-a întâmplat şi cu afacerile de creştere a animalelor, dar fără rezultate “pozitive”.

Terenurile dintr-o “parcelă”, o zonă specifică de câteva sute de hectare

Astfel am ajuns să avem sute de mii (dacă nu milioane) de proprietari care deţin un teren agricol mic, în general de 0,5-1,5 hectare (5.000 – 15.000 mp). Aceste personae nu au actele făcute, de obicei au doar o dovadă a proprietăţii, să-i spunem titlul proprietăţii, care de obicei nu este înregistrat la autorităţile cadastrale. Ştiu unde se afla proprietatea lor? Probabil că nu, pentru că ştiu doar că este localizat în “această parcelă”. Ce este o “parcelă”? Este o zonă specifică de câteva sute de hectare. Fiecare zonă este împărţită în diferite “parcele”. Aşa că poţi avea un hectar la “parcela” 34. Asta înseamnă că dacă întreaga “parcela” are 300 de hectare, tu eşti unul din cei 300 de proprietari şi într-o zi vei afla limitele exacte ale proprietăţii tale. 

Cine decide unde se afla fiecare proprietate? Primarul făcea asta în trecut, mutând proprietăţile în stânga şi dreapta ( în interiorul “parcelei) însă legea de acum câţiva ani a făcut această procedură mult mai dificilă. Deci dacă vrei să cumperi aceste 300 de hectare (spre exemplu), va trebui să împuterniceşti o persoană din aceea zona şi aceasta îţi va aduce proprietatea compactată. Sau aşa ţi-ai dori …

O procedură în care nu am avut niciodată încredere (voi aţi avea?)

Deci care este propunerea pe care o veţi primi de la aceşti intermediari care “controlează terenurile”?

·         “Vei  semna un pre-contract.”

·         “Vei plăti un avans de 20%” (această propunere are şi versiunea de un avans de 20% într-un cont Escrow)”

·         “Noi vom merge în zonă şi vom vorbi cu primarul şi persoanele avizate. Avem proprii oameni pentru documentele cadastrale, măsurători şi procedurile notariale, bineînţeles”

·         “Vom semna pre-contracte cu toţi proprietarii”

·         “Vom angaja experţii pentru a crea planuri cadastrale şi topografice, măsurători etc.”

·         “În câteva luni totul va fi gata şi vei veni să semnezi contractile finale” (această propunere are şi versiunea: “în trei luni, vom începe să îţi livrăm x hectare pe lună”).

Deci, pe scurt: “Voi le daţi banii pentru a face pre-contracte cu proprietarii, ei întocmesc hârtiile şi apoi livrează terenul compactat.”

Da, şi eu sunt Ştefan cel Mare şi mă pregateasc să mă bat cu turcii. Hai!

O realitate “un pic diferită”

Există întotdeauna o posibilitate de 5-10% că se vor găsi oameni extrem de serioşi şi capabil care vor livra exact ce au promis, chiar dacă cu întârzieri minore (sau majore)

Dar de obicei realitatea este alta:

·         Unii dintre proprietari sunt oameni care nu ştiu nici să-şi scrie numele şi semnează cu X

·         Mulţi dintre ei primesc avansul (sau toţi banii) şi îl cheltuie în câteva ore sau zile.

·         Apoi încep să declare că au fost păcăliţi şi pot începe procese

·         Un alt scenariu este că “localnicii importanţi” au nevoie întotdeauna de mai mulţi bani, din diferite motive. Şi nu poţi să nu te gândeşti: “Am investit 100 de euro , n-ar fi păcat să pierd investiţia pentru 3-5 euro în plus?”. Planurile cadastrale întârzie mai mult decât s-a spus, totul durează mult mai mult şi (bineînţeles) este mai scump.

·         În general, termini prin a aduna 40-60% din suprafaţa promisa. Ok, poţi accepta o rată de compactare de 75-90% (sau cel puţin unii investitori o vor accepta) dar poţi, totuşi, face ceva cu o rată de 40-60%? Care este valoarea adăugată pe care o ai? (0 sau zero, sau nimic, e părerea mea).

·         Dacă faci greşeala de a schimba echipa de oameni şi angajezi alte personae pentru a rezolva dezastrul creat, vei avea mai multe probleme pentru că aceştia nu sunt “prieteni” cu localnicii şi se vor lovi de multe obstacole.

·         Ştiu mai mult de 20 de investitori care se afla în tribunale de ani de zile, cu probleme de nerezolvat că cele relatate mai sus, sau cu orice altă posibilă versiune pe care vi-o puteţi imagina.

Care este soluţia? Cumpăraţi terenuri compactate. Sunt mai scumpe dar sunt 100% sigure.

Personal, mereu îmi sfătuiesc clienţii să cumpere terenuri compactate. Terenurile “ce urmează să fie compactate” sunt o problemă ce poate fi rezolvată doar de un localnic. Spre exemplu, un grec, ce s-a mutat la Brăila, a reuşit să adune câteva mii de hectare în 4-6 ani, cumpărând tot ce era disponibil şi încercând să îşi compacteze proprietatea după. Cât de uşor este asta pentru un investitor tipic care vrea să investească fără dureri de cap? Imposibil …

De aceea prefer terenuri cu documente clare, 100% compactate sau minim 70% (depdinde de criteriile fiecăruia, locaţie, distanta dintre proprietăţi etc.) Vreau documente, lucrurile în ordine şi nici o surpriză. Da, este mai scump, Dar în 7,5 ani de România sunt mândru că pot spune că nimeni nu mi-a reproşat că i-am pierdut banii din cauza a astfel de probleme. Proprietăţile compacte au valoare adăugată şi pot fi cumpărate şi vândute cu uşurinţă. Alte tipuri de proprietăţi sunt, întotdeauna, în căutare de investitori cu “aptitudini speciale de înţelegere şi răbdare.”

Care este opinia voastră?

PS: mai există multe alte capcane, dar cred că aţi înţeles idea generală. Pentru mai multe detalii, va trebui să mă întrebaţi în persoană.

Lunea viitoare, 03.10.2011:

Investiţiile în terenuri agricole: 5 avantaje şi 5 dezavantaje