Perspective imobiliare pentru 2012 – Interviu cu Ken Morgan, Franklin Investment

DISCLAIMER: Răspunsurile oferite în cadrul acestui interviu reprezintă comentariile și observațiile Dlui. Ken Morgan și nu reflectă neapărat opiniile oficiale ale companiei Franklin Investment SRL.

Întrebare: Cum a început anul 2012 și cum se prezintă situația până în acest moment? Care sunt așteptările dumneavoastră legate de piața investițională imobiliară?

Kenneth Morgan: În acest moment direcția pieței imobiliare din România este foarte neclară. Ca exemplu: dacă economia și piața imobiliară din Europa de Vest și-ar reveni brusc, ar lua cel puțin 6-9 luni pentru ca efectul să aibă impact pe piața locală din România. Prefere să nu speculez în legătură cu direcția pieței imobiliare pentru că există prea mulți factori necunoscuți care afectează negativ economia mondială în acest moment:

1. există o problemă foarte mare cu lipsa de încredere în puterea monezii europene

2. instabilitatea politică din Orientul Mijlociu și anumite țări din UE, combinată cu o rată a șomajului în creștere în cadrul zonei euro.

Vor urma alegeri prezidențiale și parlamentare în SUA, în noiembrie 2012, ceea ce forțează investitorii mari să nu acționeze până când nu vor avea o imagine mai clară a politicilor guvernamentale pe termen lung și a altor pachete de stimulare economică care vor putea fi abrogate pe către cadrele legislative. Posibilitatea unui conflict armat în Golf trebuie luată în considerare din nou de către jucătorii mari de pe piața investițională în general.

Dacă nu se poate crea o atmosferă mai stabilă care să ia în considerare toate acestea nu văd cum se poate crea o piață financiară stabilă în următorii 2 ani. Criza economică este o parte a unui ciclu de suișuri și coborâșuri care are loc la nivel global odată la 10-14 ani; dacă ne uităm la statistici aflăm răspunsul; ca un alt exemplu: au existat 12 recesiuni în SUA din 1945 și acestea sunt doar cele recunoscute oficial, au existat și alte astfel de perioade dar au fost mai scurte. Nu am fost surprins că bula imobiliară s-a spart pentru că evaluările nefondate nu mai puteau fi menținute. Am trecut prin 4 crize economice majore în cei 40 și ceva de ani de când lucrez în aceast domeniu. Această criză va fi mai greu de depășit deoarece are o natură globală. În trecut crizele economice au fost regionale, răspândite pe 1-2 zone economice, dar globalizarea afacerilor și investițiilor a adăugat o dimensiune și un impact mai mare decât în cazul unei recesiuni locale sau regionale.

Pe piața imobiliară românească există un factor adițional care complică situația reprezentat de proprietarii care nu pot sau nu vor să accepte realitatea crizei economice prin care trec. Există proprietari aici care cred că pot cere același preț pe care îl cereau în 2006, cred că dacă se ambiționează suficient de mult toate problemele vor dispărea. În acest timp băncile și creditorii sună după împrumuturi și mulți dintrer acești milionari de hârtie dau faliment în fiecare zi. Pentru ca lucrurile să fie și mai rele, un rezervor plin de proprietăți falimentare va trebui reintrodus sau filtrat  înapoi pe piață la prețuri mai realiste de către bănci și creditori. Acest proces a fost inițiat, dar cred că potopul încă nu a venit, pentru că băncile nu își pot permite să mențină un portofoliu de proprietăți supraevaluate. Acumularea acestor factori negativi și a șocului trebuie să încline spre o maturizare a pieței imobiliare din România, o situație de care avem nevoie disperată. Această trezire la realitate va mai aduce situații dificile pentru români în următoarele 18 luni.

Î: Dacă am privi 2011-2012-2013 ca o evoluție, cum ați descrie această perioadă? Ce evenimente majore au definit anul 2011 și ce ne putem aștepta de la 2012-2013?

KM: 2011 a reprezentat produsul final a ani de speculație și lăcomie mai ales din partea industriei de servicii financiare străine, în cadrul căreia anumite organizații financiare au uitat că principala lor obligație era să își protejeze clienții și să ofere consultanță financiară concretă, în loc de bonsuri și alte sporuri financiare oferite de angajatori, acestea fiind singurul principiu de care anumite persoane din segmentul financiar erau interesați, pe lângă creditele ipotecare din SUA oferite unor oameni care nu aveau posibilități reale de a recupera capitalul și dobânda creditului oferit cu atât de multă ușurință. Aceste credite au fost adunate și vândute unor investitori speculanți și altor instituții financiare din jurul lumii, cumpărătorii, în cea mai mare parte, neștiind că aceste credite nu vor putea fi recuperate chiar și în condiții economice normale. Vânzătorii acestor pachete de investiții nu au avut nici un interes, bineînțeles, să își informeze cumpărătorii că vând „junk”, erau interesați doar să colecteze bonsurile și pachetele de acțiuni pe care angajatorii le ofereau. De aici a pornit colapsul industriei financiare care a adus cu ea această criză economică majoră, și nu recesiune. Au existat consecințe incalculabile pentru oamenii obișnuiți din jurul lumii, aducând șomaj, sărăcie, foamete și dezintegrare familială, în timp ce făptuitorii celor de mai sus se bucură în continuare de libertăți și vor repeta aceeași tactică dacă nu se impun reguli pentru a-i opri. Încă nu am văzut consecințele viitoare ale acestei perioade de lăcomie, piețele financiare vor înregistra restricții prin prezența guvernelor și a controalelor fiscale asupra piețelor de capial și pierderea multor libertăți de care ne bucurăm astăzi. Și toate acestea din cauza lăcomiei necontrolate.

Nu îmi place să speculez cu privire la piața imobiliară din România dar încerc să mă uit în viitor și să ofer cititorilor acestui blog opinia mea bazată pe experiențe prezente și trecute, deci dacă nu sunteți de acord cu ce voi spune în continuare puteți să vă duceți la culcare sau să vă jucați cu copiii voștri, câinele, pisica sau să faceți orice altceva veți dori.

2012/13 va aduce instabilitate și atitudinea ezitantă, față chiar de oportunitățile de investiție atractive, va continua, cauzată de toate motivele expuse mai sus.

Segmentul rezidențial de mijloc și în special cel de lux vor continua să sufere din cauza unei lipse de creditare sau de ipoteci pe termen lung care sunt, în general, disponibile în Europa de Vest. Asta, bineînțeles, rezultă în prețuri oferite mai mici, care se încadrează cu ce își poate permite cumpărătorul, ceea ce duce la o povară și mai mare pentru proprietar pentru foarte mulți ani. Asta intimidează pe foarte mulți noi proprietari, astfel reducând nișa pentru segmentul rezidential de lux. La un moment dat, guvernul României va trebui să stimuleze acest segment și altele de pe piața de proprietăți rezidențiale.

Piața de închirieri pentru apartamentele până în 450 euro/lună va continua să crească pentru că foarte multe persoane tinere care nu pot obține credite și locuiesc cu părinții sau alte rude, vor dori un anumit grad de intimitate și independență, astfel că o locuință cu chirie este soluția temporară cea mai bună pentru ei. Acest segment va continua să se extindă în următorii ani pentru că acest grup de proprietari ulteriori va crește în fiecare an până când creditarea facilă va fi restabilizată. Cred că acest segment va fi cel mai atractiv pentru următorii ani pentru că orice dezvoltator care va construi apartamente mici, moderne, destinate închirierii în zone cu transport în comun (mai ales metrou), în zonele rezidențiale din București și alte orașe populate din România, va găsi cu ușurință chiriași printre cuplurile tinere cu sau fără copii. Acest tip de investiție va deveni foarte populară în comunitatea financiară care, în opinia mea, va oferi fondurile necesare pentru astfel de proiecte.  

Segmentul de retail a revenit în forță și continuă să surprindă prin inovație și privire de ansamblu în modul în care jucătorii implicați își încep în mod corect proiectele pentru a dezvolta viitoare locații de shopping și leisure, acum că prețul terenurilor și costul construcției este foarte scăzut. Cred că informațiile concrete pe care retaileri le au despre dorințele și nevoile clienților lor și opiniilor acestora în legătură cu tendințele pieței și viitorul economiei au fost, din totdeauna, un barometru bun pentru retaileri. Aceștia au prospectat piața de foarte mulți ani și cred că au învățat să pună întrebările corecte, majoritatea știind foarte bine când să investească și când nu. Dar trebuie să ținem cont de faptul că un retailer poate începe un proiect acum dar îl va gestiona în funcție de circumstanțe și situația economică, iar astfel de retaileri nu sunt un barometru bun pentru întreaga piață imobiliară pentru că dezvoltarea unui spațiu unde oamenii pot face cumpărături este mult mai ieftin decât construcția unui bloc de apartamente sau de case individuale ce reprezintă o investiție foarte mare pe termne lung. În schimb reprezintă un punct de referință în ceea ce privește tendințele economice.

Segmentul de birouri

Acesta este segmentul cu probleme și nu este pentru cei slabi de înger. Dacă ai curaj să intrii, poți câștiga dar poți și pierde. Circumstanțe ce nu țin de tine îți pot înfrâna succesul. În acest moment orașul București este plin de clădiri de birouri goale care sunt fie gata sau incomplete sau au șanse minime de a fi terminate în viitorul apropiat. Această parte a pieței imobiliare este cea mai sensibilă la forțe sau influențe exterioare; unele dintre primele simptome ale unui declin economic este cel al numărului de birouri goale dintr-un oraș. Cei dintre noi care am vrut să vedem și am avut experiență ne aducem aminte de șocul resimțit în momentul în care am văzut că numărul de birouri goale se mărește. Acesta este primul semn al pericolului de pe piață. Evident că speculanții nu au vrut să accepte realitatea și au continuat cu proiecte nerealiste și supraevaluate, în timp ce profesioniștii au vândut în tăcere proiectele care nu erau închiriate în proporție de 50-60%. Toate semnele erau acolo. Proiectele din locațiile bune vor găsi întotdeauna chiriași. Însă a devenit foarte greu să găsești chiriași stabili și bine finanțați pentru celelalte categorii. Bineînțeles regula nu se aplică în toate cazurile. În București, astăzi, poți găsi o clădire înaltă de pe care poți vedea scheletele proiectelor de birouri si ale unor proiecte rezidențiale supraevaluate, venind în contrast cu proiectele finalizate din jurul lor, incluzând clădiri de birouri complete, dar neluminate și goale.

Î: Din experiența dumneavostră, cum abordează investitorii instituționali România în acest moment?

KM: Investitorul institutional și Investitorul privat

Ca regulă generală, fondurile de investiții acționează pe termen lung pentru că politica lor le dictează să caute investiții pe termen lung. Fiind bine manageriate și profesioniste vor menține o investiție pentru mulți ani depinzând de calitate și de yield-ul produs pe o perioadă determinată de timp.

Investitorul privat caută, în general, să facă profit pe o perioadă mult mai scurtă de timp, de obicei 3-6 ani. Totul depinde de taxarea locală pe profit și de alte facilități de taxare care pot fi adoptate.

Majoritatea proprietarilor așteaptă mai multă stabilitate și alți parametri care vor trebui stabiliți înainte să intre din nou pe piața din România, cel puțin în numere mai mari decât în acest moment. Investițiile în proprietăți nu au fost stopate în timpul acestei crize economice, dar investițiile pe care le fac în România sunt puține. În general investesc în alte țări din CEE sau în altele similare precum Cehia, Polonia sau pe propriul teritoriu, unde se simt mai în siguranță și au stabilitate economică și politică. Majoritatea finanțărilor investiționale sunt luate cumpărând acțiuni guvernamentale oferite de economii majore, însă asta nu poate dura la infinit pentru că profitul pe astfel de acțiuni este mult mai mic decât cele din investițiile imobiliare și astfel fondurile au nevoie de venituri mari pentru a continua cash flow-ul, comparativ cu consumatorii. Acțiunile nu vor putea, niciodată, oferii profiturile pe care le pot aduce investițiile imobiliare bune.

Există, însă, anumiți manageri de fonduri de investiții foarte abili care cheltuie sume considerabile pe proprietăți bune din România în acest moment. Aceștia recunosc faptul că anumiți proprietari au motive bune pentru a vinde proprietățile pe care le dețin sau le-au creat și că sunt suficient de maturi pentru a cere un preț realist pentru piața de astăzi. Deci până la urmă totul se reduce la necesitatea unei piețe imobiliare mature în România, ceea ce nu există încă.  

Î: Din punctul dumneavostră de vedere, care este procentul actual de „proprietăți atractive” de pe piața locală?

KM: (Când spuneți atractivă presupun că vă referiți la valoare monetară)

Ca exemplu pe o scară de la 1 la 100.

Aș spune că 5-7% din proprietățile actuale sunt cotate realist pentru valorile de pe piața actuală, majoritatea proprietarilor nu ascultă sfaturi profesioniste legate de valoare pieței. Astfel că avem vechea problemă a prețurilor din bazaruri unde vânzătorul spune 100, tu spui 50, el spune 75, tu spui 60!!!! Și putem continua. Dar, pentru că prețul inițial este atât de mare că descurajează potențialii investitori care își pot permite investiția reală ulterioară, proprietarul acceptă pentru nimeni nu va plăti mai mult. În același timp, poate trec 2-3 luni, pierzi timp și bani pentru că proprietarul nu vrea să accepte adevărul.

Sper că această prespectivă generală și personală a pieței imobiliare din România nu a deranjat pe nimeni și nu va duce la conflicte. Nu aceasta a fost intenția mea.

Trebuie să ținem cont de faptul că atunci când există un stoc mic, prețul crește.

Manufacturarea terenurilor s-a oprit acum miliarde de ani și există un stoc limitat. De aceea o proprietate este, până la urmă, cea mai bună investiție.

Ken Morgan,

Property Development & Sales Director.

FRANKLIN INVESTMENT

Real Estate,

7 Benjamin Franklin Street

1^st Floor,

Sector 1

 010288, Bucharest, Romania.

Mobile +40724 22 28 09

Tel +4021 313 77 35

Fax +4021 313 93 11

ken.morgan@franklininvestment.ro     

www.franklininvestment.ro