Centrul Istoric 2011. Am atins apogeul prețurilor de închiriere?

* articolul a fost publicat initial pe 01.11.2011

Astăzi compania mea, MORE Real Estate Services, va publica primul studiu de piață detailat pentru Centrul Istoric din București, axat, în principal, pe piața Spațiilor Comerciale Stradale. Pe lângă informații legate de cele 3 zone comerciale, tennats mix și mult mai multe detalii, concluzia principală este că: toate prețurile de închiriere au crescut.

Această concluzie este confirmată și de prețurile de închiriere cerute pentru spațiile libere. Proprietarii au așteptări mai mari. Câteodată cer același preț pentru parter, subsol și primul etaj, în pofida diferențelor de valoare evidente pentru chiriaș.

Pe o piață ce a înregistrat scăderi de prețuri sau stagnare în aproape toate zonele orașului București, creșterea impresionantă a Centrului Istoric a devenit o adevărată „poveste de succes”. Interesul este, în continuare, crescut, cu zeci de noi jucători încercând să penetreze zona. Însă există diferențe majore comparativ cu situația de acum un an sau doi: jucatorii sunt mai sceptici, evaluând chiria propusă. Vor să investească dar „nu cu orice preț”.

Principala întrebare pe care clienții o au despre Centrul Istoric este: „Vă așteptați ca prețul să mai crească sau am atins apogeul?”. Eu cred că l-am atins și am argumente pentru această opinie:

• Economia începe să încetinească. Odată cu intrarea Europei și a lumii într-o nouă etapă a crizei, România va încetini. Este clar că pe timp de criză alegem cele mai bune locații și plătim pentru ele dar investitorii nu își doresc să riște.
• Prețul de închiriere cerut atinge sau depășește rata chiriei în profitul total al companiei. Nu poți avea o afacere prosperă dacă plătești 30-40% din venituri pe  chirie.
• Competiția este acerbă. Zeci de noi jucători s-au stabilit în zonă în ultimele 12 luni, astfel crescând competiția. Numărul clienților a crescut și el dar nu la fel de mult ca opțiunile puse la dispoziție.
• Multe dintre proprietățile disponibile au nevoie de lucrări de renovare. Asta înseamnă costuri suplimentare mari care nu pot fi recuperate dacă chiria este mare.
• Oferta actuală necesită oameni de afaceri capabili, care vor putea dezvolta un model de afaceri în ciuda chiriei mari, competiției și unei economii „fără creștere puternică”.
• Mai mult de 10% din proiectele actuale sunt de vânzare. Aceasta este prima zonă a orașului unde jucătorii vor să vândă afacerea și să plece. Asta înseamnă că proiectul a eșuat, din varii motive. Este promițător faptul că vedem investitori care le iau locul rapid dar este un semn că „Centrul Istoric nu este pentru toată lumea”.

Toate acestea nu înseamnă că zona nu are potențial. Din contră. Dar este important să ținem cont că este nevoie de o abordare diferită pentru a investi. Majoritatea poveștilor de succes din Centrul Istoric se bazează pe o chirie rezonabilă, pe lângă viabilitate și alți parametrii ai unui proiect de retail.

Excepțiile confirmă regula. O proprietate pe colț, o stradă renovată, un magazin profitabil în apropiere pot da valoare, crescând chiria comparativ cu cea din trecut. Însă regula este doar una: este periculos să lăsăm prețurile să crească peste acest nivel. Dacă se va întâmpla asta, se va crea o bulă. Dacă nu, „viața este roz” în această parte a orașului.

Pentru a afla mai multe detalii despre acest studiu, puteți accesa web-site-ul companiei noastre: www.more-group.ro/romanian/