Cea mai sănătoasă piață imobiliară pe care o are România din 1990. Avantajele și provocările ce urmează

2007

– ”Salut Ilias! Ce mai faci?” (un bancher important la telefon)

– ”Sunt bine, mulțumesc! Dumneavoastră ce mai faceți?”

– ”Am aici pe cineva care tocmai a transferat 2 milioane de Euro la noi. Banii au ajuns ieri și domnul a ajuns azi dar pleacă poimâine. Ar dori cu acei bani să cumpere ceva azi sau mâine. Ai cumva o bună oportunitate pentru dânsul?”

– ”În ce sector?”

– ”Domnul spune că oriunde ar fi profitabil pentru dânsul.”

– ”Dorește să și încheie tranzacția astăzi sau mâine sau doar dorește să caute ceva?”

– ”Să semneze actele…”

– ”În fața unui notar?”

– ”Da, aceasta este singura modalitate.”

– ”Îmi pare rău dar nu-l pot ajuta…”

– ”Cel puțin întâlnește-te cu acest domn!”

M-am întâlnit cu acel domn care nu a înțeles de ce noi nu cumpărăm proprietăți în acest fel. Până la urmă, un alt ”profesionist” în domeniu i-a oferit ceea ce dorea și i-a cheltuit banii. Acum domnul este supărat pe România și susține că a fost păcălit aici. Eu îi spun însă cu nu România trebuie blamată pentru că a avut încredere în primul mincinos ce i-a servit minciuna pe care dorea să o audă.

2015

– ”Știi… Mă aștept la o nouă bulă imobiliară în România…”.

– ”Pe ce anume se bazează această așteptare?”

– ”Sunt multe proiecte noi în construcție…”

– ”Dar prețurile apartamentelor noi au o creștere modestă. Dacă apar noi proiecte este mai probabil să existe competiție mai mare între vânzători decât să explodeze prețurile.”

– ”Prea mulți investitori cumpără…”

– ”Prea mulți investitori VERIFICĂ ofertele din piață, nu sunt așa multe tranzacții.”

– ”Dar investițiile străine directe au crescut cu 40% anul acesta!”

– ”Este corect dar acestea sunt totuși cu 60-70% mai mici decât în 2007 sau 2008. Nu uita că în perioada 2004 – 2008, au intrat în România aproximativ 40 de miliarde de Euro sub forma investițiilor străine directe în vreme ce în perioada 2011 – 2015 au venit mai puțin de 10…”

– ”Băncile dau credite.”

– ”Doar celor eligibili cu criterii stricte impuse de BNR. Nu uita că în perioada 2004 – 2008 zeci de bănci au deschis sau s-au extins în România și acestea au dat credite de alte 40 de miliarde de Euro. Amândoi știm că nu mai este cazul în ziua de azi.”

– ”Cum crezi… Eu rămân la ideea mea și cred că piața va exploda.”

– ”Îți spuneam la sfârșitul lui 2007 că piața va stagna sau se va duce în jos în 2008 și tu glumeai pe seama mea. Înțeleg că te-ai fript cu ciorbă și acum ar trebui să sufli și-n iaurt dar am impresia că nu ai auzit acest proverb.”

Cea mai sănătoasă piață imobiliară din România ultimilor 25 de ani!

Piața imobiliară din România a încetat să mai cadă în 2013 și de atunci s-a consolidat și a reînceput recuperarea, unele sectoare având chiar creșteri ale prețurilor. Observăm deci cea mai sănătoasă piață imobiliarei din România ultimilor 25 de ani și aceasta se întâmplă pentru că:

• Am experimentat deja consecințele bulei precedente și majoritatea oamenilor sunt foarte precauți (în special cumpărătorii finali);
• Banca Națională a României controlează cu grijă evoluția creditelor (în ciuda celor spuse de mai mulți, eu rămân un susținător al Guvernatorului Băncii Naționale, Dl. Mugur Isărescu);
• Prețurile cresc dar nu cu mult și nu în toate sectoarele, ci doar în baza cererii;
• 97 – 99% din cei care investesc în piața imobiliară cumpără pentru un motiv: pentru a acoperi o nevoie (o locuință nouă), pentru a-și investi banii în loc să-i țină în bănci sau pentru a investi în proiecte mai mari dar cu criterii sănătoase (dezvoltarea unor proiecte). Nu mai vezi oameni care ”cumpără ceva doar pentru că știu că prețurile vor crește”;
• Băncile nu mai finanțează ORICE proiect ci doar pe acelea selectate cu grijă;
• În multe cazuri, jucătorii serioși din piață au succes însă, chiar și în această piață, există și dezvoltatori sau proiecte care eșuează. Este un semn de sănătate însă…;
• Interesul pentru proprietăți este solid și alimentat de multe motive obiective.

Toate acestea sunt semne că piața imobiliară este în cea mai sănătoasă fază de la căderea comunismului în Decembrie 1989!

Provocările următoare

Totuși nu toate problemele sunt rezolvate și de fapt suntem departe de o situație perfectă. Suntem în ce mai bun moment din istoria post comunistă dar acum este timpul ca România să intre într-o fază nouă, mai matură. Sunt multe provocări înainte în special pentru că nu există o planificare serioasă pentru direcția viitoare a pieței.

• Sunt puțini proprietarii care au toate documentele în regulă;
• Mentalitatea unei mari părți a societății este în continuare greșită pentru că încă nu există un respect real pentru cumpărători sau investitori;
• Nivelul de expertiză al ”profesioniștilor” ce activează pe piață este similar cu cel al anului 2008 (în vreme ce mulți profesioniști buni au părăsit domeniul, alții rămași au mai învățat și au crescut nivelul de profesionalism);
• Calitatea construcțiilor în unele proiecte sunt la limita legii (dacă nu chiar sub…) în vreme ce autoritățile nu fac ceea ce ar trebui să facă în această problemă serioasă;
• Băncile încă au mii de proprietăți în portofoliile lor, proprietăți de care nu au reușit să scape;
• Nu există încă un cadru legal care să protejeze pe toți participanții din piață dar nici nu prea există o dorință reală a participanților pentru crearea acestui cadru legal.

Să lăsăm deoparte sentimentele și să vorbim serios despre o piață plină de potențial

Piața imobiliară din România este una foarte promițătoare! Nu promițătoare în sensul de acum 10 ani când oamenii se așteptau să-și dubleze sau chiar să-și tripleze investiția în doar câteva luni. Acum vorbim de o creștere sănătoasă și de un ciclu de creștere pozitivă de lungă durată. Acum vorbim mai mult despre randamente decente în vreme ce acceptăm că există riscul ca unele proprietăți să piardă din valoare. Dacă zona în care este construită proprietatea nu are potențial sau dacă acea proprietate a fost cumpărată fără a fi verificată bine, riscuri există. Avem deci multe provocări în față și multe lucruri ce trebuie îmbunătățite sau schimbate.

Dacă sunteți de acord, să lăsăm deoparte sentimentele (știți că în această parte a lumii mulți oameni sunt mult prea sentimentali chiar și când discută probleme financiare…) și haideți să vorbim deschis despre piața imobiliară și potențialul acesteia.

De săptămâna viitoare voi analiza în mai multe articole succesive scurte fiecare element pozitiv sau provocare pentru piața imobiliară din România. Punctele voastre de vedere sunt ca de obicei binevenite!

Voi ce credeți?