De ce dezvoltatorii rezidentiali vor încerca să-si păstreze preturile si cine va vinde la pret de criză

Partea a 6 a
A articolului Vă plac ” schimbările de roluri”? Haideti să ne jucăm…de-a dezvoltatorul rezidential !
pentru a citi prima parte vă rugăm apăsati aici
pentru a citi partea a doua vă rugăm apăsati aici
pentru a citi partea a treia vă rugăm apăsati aici
pentru a citi partea a patra vă rugăm apăsati aici
pentru a citi partea a cincea vă rugăm apăsati aici

Dl. X este un dezvoltator de talie medie dintr-o altă tară. După ce a auzit foarte multi oameni vorbind despre Romania, s-a decis si el să investească aici. Orientându-se  spre profituri mai mai mari decât ar putea obtine în tara sa (cunosteti pe cineva care si-ar părăsi tara pentru a veni aici si să câştige mai puţin decăt acasă?). Mai mult sau mai putin bugetul proiectului pe care îl dezvolta atinsese 15 milioane de euro. Cam 10 milioane de euro a fost aportul băncii si investitia lui personală se ridica la 5 milioane euro, fără a lua în considerare sutele de ore de muncă personale investite în acest proiect..

Dar lucrurile nu au iesit asa cum s-a aşteptat. După un început bun, s-a blocat având vânzări scăzute, costuri mai mari decât prevăzuse în bugetul său iniţial, şi „neavând prea multe soluţii” din partea consultantului său imobiliar. Începutul oficial al crizei economice globale a fost începutul unei noi „Odisee” pentru el a trebuit să lupte cu multe probleme noi „in aventura lui romaneasca” … Acum în 2010, trebuie să decidă asupra viitorului proiectului său. Si acest lucru nu este deloc usor…

Situaţia care a blocat care mulţi dezvoltatori………

Domnul X nu este singurul dezvoltator rezidential care are probleme. Exista o multime de dezvoltatori care au ajuns în aceeaşi situaţie: deoarece

• Au investit mai mult decât se aşteptau .
• Au investit cateva milioane de euro în numerar, plus cateva sute (sau mii) de ore de muncă pentru ceva care în zilele noastre pare a fi „o idee greşită”.
• Aproape toate strategiile lor, deciziile şi planurile de marketing s-au dovedit a fi greşite, de obicei, din cauza estimărilor greşite sau datelor false care le-au fost furnizate de către consultanţii lor.
• Au avut doar căteva vânzări finalizate, prea multe apartamente goale şi costuri lunare ridicate.
• Băncile  i-au „ucis” cu rata dobânzii care tot a continuat să crească (dar băncile de asemenea trebuiau să se protejeze, ele fiind de asemenea, expuse … este un cerc vicios).
• Cei mai multi dintre dezvoltatori nu au reuşit să livreze proiectul la timp, sau nu cu calitatea finisajelor pe care au promis-o clienţiilor lor (din diferite 100 de motive, dar astazi  verificam rezultatul în sine).
• „Prima Casa” a stabilit preţurile de pe piaţa la un nivel care care este mult prea mic  pentru majoritatea proiectelor construite în cursul anilor 2007 – 2008.
• Proiectul de a „vinde apartamente ANL pentru aproape nimic” le-a cauzat probleme si mai mari. Chiar dacă există foarte putine tranzactii de acest gen, mii de oameni au căzut în eroare si s-au gândit că acesta este pretul corect pentru un apartament.
• Viitorul se arată „nesigur” (cel puţin).
• Toată lumea le spune că ar trebui să-si lichideze apartamentele la un preţ foarte scăzut, pierdzându-si banii.

O dilemă dificilă îi aşteaptă …
Nu fiti atât de dornici să spuneti „da, lasă-i să-si pierdă banii, lasă-i să moară”. Voi, dragii mei cititori, dacă ati fi fost în locul lor … presupunând că ati fi făcut aceleaşi greşeli pe care le-au  făcut ei  … ce ati alege azi?

• Ati sacrifica banii, timpul şi efortul dumneavoastră? Ati vinde la un preţ care nu ar acoperii nici măcar costul creditului bancar pe care îl aveti?
• Sau ati încearca să vindeti la preţuri cu care ati acoperii datoriile dumneavoastre ai ati spera la zile mai bune?

De ce nici un dezvoltator nu va accepta cu uşurinţă să vândă cu pierderi

• Domnul X datorează la banca aproximativ 10 milioane de euro.
• având construit 10.000 mp ar insemna aproximativ 1.000 euro / mp
• Să decidem în locul lui si să spunem că îsi va pierde banii proprii pe care i-a investit  în acest proiect. Deci, va trebui să renunte la cei 5 milioane de euro care reprezintă aportul lui personal.
• Dar oare poate de asemenea să renunte la banii pe care îi datorează la banca?
• De ce ar trebui să vândă cu 500 euro / mp? Ar primi 5 milioane de euro şi încă ar fi dator alte  5 milioane de euro.
• Credeţi că banca ar aproba o astfel de tranzacţie? (În special dacă acest proiect este singura lor garanţie să-si recupereze banii imprumutati neavând nici un fel de garanţie personală de către domnul X sau va trebui să spere să obţină ceva de el?).

Cine poate să vândă la preturi „de criză”
Desigur nu toată lumea face parte din categoria celor de mai sus. Exista dezvoltatori care într-adevăr vor vinde cu preţuri mai mici. „Dar cine sunt acesti dezvoltatori” v-ati putea întreba? Eu pot identifica cu uşurinţă anumite categorii. Acesti dezvoltatori sunt cei care…

• Au avut multe vanzari şi aproape  si-au plătit înapoi împrumutul la banca. Unii dintre ei chiar si-au recuperat investiţia proprie. Deci, de acum pot accepta un profit mai mic pentru a ieşi această situaţie nesănătoasă.
• Au dezvoltat proiecte foarte proaste, cu o calitate groaznică a construcţiei. costurile acestora sunt mult mai mici decât cele normale şi este mai uşor pentru ei să le acopere, chiar şi prin vânzarea la preturi mult mai mici.
• Nu datorează prea mult la bancă, dar însă nu dispun de numerar şi banca (sau alti furnizori), îi stresează să-si plătească înapoi datoriile.
• Au girat la banca cu mai multe proprietăti şi nu doresc să le piardă.
• Deja au intrat în conflict cu banca care le-a luat proprietăţile si în viitor urmează să fie vândute la licitaţie. O licitatie care probabil va duce la o executare silită …

„Smecheri” sunt probabil singurele excepţii:  …
Vorbind despre dezvoltatorii de mai sus, am uitat să clarific ceva: Intotdeauna m-am referit la oameni seriosi (mai mult sau mai puţin), străini sau români, care abordează afacerea lor cu respect. Există, de asemenea, o multime de „smecheri”, care vor dispărea pur şi simplu, lăsând banca să lupte cu clienţii lor, sau vor încerca să triseze pe cineva, pentru a scăpa de proiectele lor pasându-le la ” următorul prost „. Dacă oricare dintre aceste persoane va fi foarte stresată de toate problemele din jurul lui şi dacă nu va putea scăpa, atunci va vinde la un preţ scăzut si fireste va blestema întregul univers, promiţând că va fura mult mult mai mult în viitor pentru a recupera pierderile suferite astăzi.

Astăzi costul unui proiect rezidential se ridică încă 800 – 1.000 euro/mp
Astăzi,  în iulie 2010, terenurile mai au încă preţuri destul de ridicate, în ciuda reduceriler de 40 – 70 deducere% faţă de preturile din 2008. Dacă astăzi cineva va începe  să dezvolte un nou proiect rezidential într-o zonă atractivă pentru oameni la standarde pe care oamenii si le doresc (suprafete mici, etc), în continuare să investească aproape 800- 1.000 euro / mp construit. Vorbim desigur în cazul în care acesta doreşte să ofere ceva respectabil unde clienţii săi pot trăi decent. Intotdeauna m-am referit la proiect per total, nu doar terenuri şi construcţii.

Gândiţi-vă înainte de a răspunde …
Înainte să-i acuzati pe dezvoltatorii de „menţinerea preţurilor mult prea sus”, încercaţi să  gânditi…. dumneavoastră ce ati face in locul lor?

Marţi 20.07.2010

• 10 greşeli mortale pe care le-au făcut numeroşi dezvoltatori rezidentiali în România

Clarificări necesare
Vă rog, permiteţi-mi să clarific ceva: cred cu adevărat că o mare parte (poate chiar  jumatate) din dezvoltatori de proiecte rezidentiale care sunt activi în ziua de azi pe piata din România, sunt oameni care fie au fost păcăliti in timp ce urmăreau să facă rost foarte uşor de bani sau au dezvoltat intentionat construcţii proaste ca să încaseze bani mai mulţi într-un timp foarte scurt. Dar pe lângă fiecare dezvoltator, de acest gen am întâlnit, de asemenea,  dezvoltatori seriosi, profesionisti, cu strategii şi planuri solide. O persoană sau o companie care a încercat să dezvolte ceva bun, cu o calitate respectabilă, într-un mod civilizat, cu scopul de a construi un renume puternic şi să-si facă clientii fericiti la achiziţionarea proprietătilor oferite de acestia.