10 greşeli mortale pe care le-au făcut numeroşi dezvoltatori rezidențiali în România

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

Partea a 7a

A articolului Vă plac ” schimbările de roluri”? Haideți să ne jucăm…de-a dezvoltatorul rezidențial !
pentru a citi 1 parte vă rugăm apăsați aici
pentru a citi partea a 2 a vă rugăm apăsați aici
pentru a citi partea a 3 a vă rugăm apăsați aici
pentru a citi partea a 4 a vă rugăm apăsați aici
pentru a citi partea a 5 a vă rugăm apăsați aici
pentru a citi partea a 6 a vă rugăm apăsați aici

În ultimele zile am urmărit aventurile unui dezvoltator străin , domnul X , în România. A venit cu o mulţime de speranţe şi vise, a investit căteva milioane euro, dar a ajuns să aibă probleme. Acum, s-a blocat şi trebuie să aleagă numai între opţiuni dureroase pentru viitorul său.

Dar care au fost principalele greșeli ale domnului X şi ai celorlalți dezvoltatori de proiecte rezidenţiale fie ei străini sau români?  De ce s-au … „lovit atât de rău de perete”, riscând să-şi piardă banii şi reputaţia. Să identificăm 10 greşeli mari pe care dezvoltatorii le-au făcut în anii precedenţi.

1. Clasa românească de mijloc nu și-a permis niciodată apartamente în valoare de 200.000 – 300.000 euro
România este România. O ţară cu un potenţial mare, dar clasa de mijloc din România nu-și permite astăzi să cumpere un apartament în valoare de 200.000 – 300.000 euro (sau mai mult). De fapt, niciodată nu și-au permis această sumă. Zeci de dezvoltatori au creat proiecte care vizau acest segment de piaţă, deoarece au vrut să facă în România ceea ce făceau acasă în ţările lor. Ghiciți ce…. aproape toți dintre ei au eșuat.

2. 90% din creditele pentru locuinţe nu au depăşit niciodată 150.000 – 170.000 Euro
Toți dezvoltatorii au colaborat cu o banca si un director de sucursală, unde compania își deschisese conturile.  În ciuda faptului că au avut conturi deschise la sediul central al băncii sau oricare orice alt centru mai mare sunt foarte curios oare căți dintre investitori (sau consultanţi ai acestora) l-au întrebat pe directorului sucursalei despre valoarea medie a împrumutului pe care le aprobă? În cea mai bună perioada a economiei româneşti, când băncile aproape … implorau ca oamenii să se împrumute de la ele, 90% din creditele pentru locuinţe au avut o valoare medie de 150.000 – 170.000 de euro. Nici un cent mai mult. Acest lucru a fost uşor de identificat, dacă întrebau vreo10 directori de sucursale.

3. Toate oraşele europene s-au extins. Dar pe parcursul a cătorva decenii și nu în  cătiva ani
Am venit în România în 2004. În primele 18 luni de când am ajuns în țară  mi-am tot ascultat prietenii  care îmi spuneau ” Pipera este viitorul Bucurestiului”. Fiecare dintre ei (în funcţie de naţionalitate) compara Pipera cu un cartier pe care îl cunoștea din țara natală. A fost inutil să insist, încercând să le explic că unele cartiere noi din Atena (de exemplu) au fost dezvoltate pe parcursul deceniilor, mai ales după ce infrastructura publică s-a îmbunătăţit. Oare în România, cum a fost posibil ca un oraş să se extindă în timp ce mai există încă foarte mult teren în interiorul acestuia şi infrastructura din jur „nu este suficientă” (ca să fiu politicos)? Acum prietenii mei sunt cu toţii de acord cu mine, dar pentru unii dintre ei este prea târziu …

4. Oamenii prefera să cumpere prima lor casă în oraș nu foarte departe de „civilizaţie”. Doar promisiunea unui mall viitor  în zonă nu este suficientă …
Prea multi dezvoltatori si investitori au considerat că românii se vor bucura să-și trăiască  viaţă în afara oraşului sau la limitele oraşului. După ipoteza greşită enunțată mai sus, ei au creat proiecte care vizează persoane care și-ar dori ” un statut social mai ridicat, mai aproape de natură”, etc.  Nu voi comenta despra finalitatea unora dintre  proiecte cu această destinație (ce fel de natura este aceea, când lângă vila dumneavoastră se află 3-4 blocuri de 10 etaje fiecare sau tot din jur este murdar …). Mă întrebam doar…. Oare experții imobiliari nu sțiu că în mod normal, oamenii își cumpără prima lor casă mai aproape de centrul oraşului şi de-a doar de-a lungul anilor se mută către suburbiile orașului ? Cum este posibil doar un viitor mall să fie suficient pentru cineva ca să-și schimbe reședința ( s-a presupus că totuși că mulţi oameni o vor face)?

5. Dezvoltatorii şi consultanţi s-au axat pe dorintele cumpărătorilor ” și nu pe bugetul lor real
Chiar înainte de începerea oficială a crizei, era evident că erau prea mulţi oameni care au fost pacăliți, aveau apartamente rezervate pe care însă  nu aveau posibilitatea să le  plătească. Ce să mai vorbim despre mobilarea acestora! Mulţi alţii ar fi trebuit să cumpere o mașină sau chiar două, ca să poată ajungă de la noua lor casă la  locul de muncă.  Alții ar fi trebuit să plătească o şcoală privată, pentru copiii lor, ca aceștia nu să piardă zilnic 1 – 2 ore până ajungeau la o şcoală publică. (Nu uitaţi că vorbim despre perioada 2006 – 2008, când traficul a fost mult mai intens decât în prezent). Cei mai mulți dezvoltatorii nu au stat să se gândească asupra venitului unei familii a unui  potențial.  Dacă ar fi procedat în acest fel și-ar fi dat seama că greșeau încercând să-şi vândă proprietăţile care l-ar fi dus pe cumpărător la un cost lunar fix de 2.000 – 3.000 Euro Clientii care nu și-au  făcut acelaşi calcule au ajuns și ei să aibă probleme precum…


Joi
, 22.07.2010

  • Suprafaţă, o suprafaţă atât de greşită …
  • Calitatea finisajelor, controlată de… de către cine?
  • „Dacă preţurile merg în sus, nu vă faceţi griji. Conform trendului vom percepe de la clienții nostri mai mult
  • Aroganţă, lăcomie şi așteptarea unor profituri enorme
  • România este România. Nu este nici Franţa, nici Germania, Spania, Grecia sau Italia

Vineri 23.07.2010

  • 10 întrebări ale cititorilor despre dezvoltatorii de proiecte rezidențiale și o confirmare

Clarificări necesare
Vă rog, permiteţi-mi să clarific ceva: cred cu adevărat că o mare parte (poate chiar  jumatate) din dezvoltatori de proiecte rezidențiale care sunt activi în ziua de azi pe piața din România, sunt oameni care fie au fost păcăliți in timp ce urmăreau să facă rost foarte uşor de bani sau au dezvoltat intenționat construcţii proaste ca să încaseze bani mai mulţi într-un timp foarte scurt. Dar pe lângă fiecare dezvoltator, de acest gen am întâlnit, de asemenea,  dezvoltatori serioși, profesioniști, cu strategii şi planuri solide. O persoană sau o companie care a încercat să dezvolte ceva bun, cu o calitate respectabilă, într-un mod civilizat, cu scopul de a construi un renume puternic şi să-și facă clienții fericiți la achiziţionarea proprietăților oferite de aceștia.

 

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

1 Comentariu

  1. Radu 02 Aug 2010
    Răspunde

    Eu nu cred ca media imprumuturilor imobiliare a trecut de 80.000 eur.
    Pana la 150 mii e cale lunga…

Ce părere aveţi?