Inceputul sfarsitului?Sau sfarsitul inceputului?

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

Piata imobiliara romaneasca 2011

(partea a 2-a, pentru a citi partea 1 apasati aici)

Anul 2011 a inceput deja si ianuarie s-a sfarsit. Dar suntem inca la inceputul anului, incercand sa identificam care va fi directia acestuia. Vorbind despre piata imobiliara romaneasca, am ajuns la urmatorul paradox: „ Multi oameni prezic sfarsitul crizei si sustin ca vin zile mai bune, in timp ce pentru moment piata ramane inghetata si nu sunt semne clare de redresare”.

„Fii pozitiv, psihologia este cheia” – „Nu vezi in jurul tau?”
Inca din luna noiembrie a anului trecut, am intrebat oamenii (mai mult de 100 in total), incercand sa identific care este abordarea lor la aceasta intrebare. Suntem aproape de final? Ar trebui sa ne grabim cu investitiile, inainte ca piata sa creasca din nou? Sau suntem in criza inca, cu mult inainte de „capatul tunelului”. Sunt multe persoane care mi-au spus: „Ar trebui sa fii optimist si sa transmiti un mesaj pozitiv, mai presus de toate piata este influentata de psihologia oamenilor si aceasta este cheia”. Multi altii au contrazis: „Nu minti, nu promite lucruri care nu se vor intampla. Nu te uiti in jurul tau?”

De aceea am decis sa urmez o strategie diferita anul acesta. Ieri v-am expus argumentele acelora dintre voi care sustin cresterea pozitiva (mai mult sau mai putin puternica) care este pe cale sa urmeze ( verifica-le aici). Astazi va arat de ce multi oameni sustin ca inca suntem „in mare incurcatura”. Si in sfarsit maine, joi, va voi spune propria mea parere, dar voi astepta cu nerabdare sa primesc opiniile voastre, de asemenea.

„2011 este inca un an dificil
Suntem doar la sfarsitul inceputului,
Intram acum in apogeul crizei”

10 + 1 argumente pentru analistii rezervati:

1.      „Ati vazut vreo restructurare serioasa in Romania? Nu pana in prezent, nimic altceva decat taierea salariilor si cresterea taxelor. Fara schimbari, cum va asteptati sa punem din nou in functiune economia?” Exista o multime de oameni care considera ca Romania nu a intreprins suficiente masuri pentru a-si rezolva problemele structurale. Evitand problemele „dificile”, politicienii se concentreaza doar pe solutii simple (cum ar fi impozite noi etc), incercand sa intretina starea economiei asa cum a fost pe parcursul ultimilor ani ( si ne-au adus la stadiul unde ne aflam astazi).

2.      „Cele mai multe preturi sunt inca nejustificate, in conformitate cu standardele de astazi”. Cred cu tarie ca doar 5-10% din proprietati merita sa fie vazute de un investitor. In ciuda deducerii majore de pret, exista inca multe proprietati care sunt costisitoare, sau au o calitate scazuta, sau o locatie nefavorabila, sau documente neclare, sau toate cele mentionate anterior. Ajustand venitul mediu la realitatea de astazi, remarcam ca in majoritatea cazurilor preturile solicitate (in special in zonele secundare) nu reprezinta o oportunitate pentru investitii, in ciuda reducerii cu -50%, sau chiar -70% comparativ cu nivelul din 2008.

3.      „Exista intr-adevar o cerere foarte puternica. Dar sunt foarte putini investitori care transforma de fapt, aceasta cerere intr-o tranzactie. Plus multi oameni care merg la o multime de agenti, creeaza falsa impresie de „cerere puternica”. Noua „Prima Casa” nu este ceva special, comparativ cu cea anterioara”. „Majoritatea oamenilor se teme sa mearga mai departe si sa achizitioneze ceva, exceptand cazul unei oportunitati. Ei cer, dar stiind ca in ziua de astazi este un „client al pietei”, ei sunt dispusi sa astepte pentru pretul corect”. „Reprezentantul Coldwell Banker a descris o cerere dubla in ianuarie 2011 comparativ cu 2010, dar, de asemenea, mai putine tranzactii”.

4.      „Majoritatea bancilor este foarte respingatoare cand vine vorba de imobiliare. Fara implicarea acestora, cine va conduce piata in afara crizei?”. Majoritatea oamenilor cu care vorbesc considera ca bancile sunt „negative” pana la „frigiditate”/ „frigide” cu privire la finantarea investitiilor imobiliare. „Realistii”care considera ca tocmai am terminat cu prima parte a crizei insista sa ramana in acest fel pe parcursul intregului an 2011, blocand evolutia pietei.

5.      „Multe Fonduri Imobiliare au bani la dispozitie, acest lucru este adevarat. Dar cele mai multe dintre acestea nu au Romania ca tinta singulara, plus ca ei nu intentioneaza sa cumpere la preturi ridicate, doar pentru a „scapa” de numerar”. Toate aceste fonduri care studiaza piata de luni si ani intregi, asteapta ajustarea preturilor, sunt asteptati sa investesca in active romanesti, mai devreme sau mai tarziu. Adevarat? Eronat… Toate aceste fonduri au primit banii de la investitorii lor, vizand 3-4 tari diferite. Romania este una dintre acestea, dar nu singura. „Daca nu gasesc oportunitatile dorite, pur si simplu investesc in alte tari” mi-a spus un manager de fond saptamana trecuta (dar el continua cautarea oportunitatilor aici, de asemenea).

6.      „Prea multi detinatori ale marilor proprietati se apropie de limitele proprii. Pentru unele dintre acestea 2011 este crucial: Ori vand, ori falimenteaza.  In cazul cresterii executarilor silite, cine va putea vinde la un pret atat de mare pe cat are nevoie, pentru a acoperi aceste asteptari?”. Este adevarat ca multi dezvoltatori fie au gasit finantari, fie au ajuns deja la insolventa. Dar mai exista, de asemenea, o alta multime care este inca „in tranzitie”. Si 2011 va fi al 4-lea an cu scazute (sau inexistente) vanzari ale acestora. Pot dura mai mult? De asemenea, daca o exploatare nu este buna (in termeni de constructie, locatie etc), exista foarte putine solutii aplicabile. Si blocajul va continua probabil, asa cum prevad multi experti.

7.      „Subventiile europene nu sunt absorbite, proiectele majore de infrastructura nu continua, Investitiile Straine Directe isi mentin descresterea, bancile nu finanteaza cu adevarat. Care este sursa care va alimenta iesirea tarii din criza?” In urma cu doar cateva zile, administratorul polonez al Fondului Proprietatea a fost suficient de clar: „Nu va asteptati la o crestere, inca exista prea multe probleme in fata noastra”. Alaturi de el, exista multe alte voci care insista: Nu exista nici o „masina de venituri” majora care poate propulsa tara ( impreuna cu piata imobiliara) din starea sa actuala.

8.      „Noul acord cu Fondul Monetar International va proteja economia romaneasca de la faliment, dar va face viata oamenilor mai dificila si va intarzia iesirea tarii din criza”. Aceasta este principala preocupare a romanilor din clasa de mijloc. Sa nu discutam daca FMI este bun sau nu pentru tara, acesta este un lucru care nu se va schimba acum. Sa ne concentram asupra efectelor acestui fapt. Pentru straini ar putea insemna stabilitate, dar pentru romani este cu siguranta un semn al mai multor ani dificili inainte. Cel putin acesta este modul in care este perceput, creand de asemenea asteptari relevante pentru piata imobiliara.

9.      „Pentru fiecare companie imobiliara care a iesit din criza, veti gasi alte 10 care au probleme. De asemenea, trebuie sa constientizati ca, cele mai multe companii „salvate de la criza” nu pot fi atat de „salvate” precum declara”. Exista zvonuri pentru toata lumea acolo si toata lumea cunoaste o multime de povesti pentru altii. Credeti ca lucrurile sunt asa cum au fost anuntate? Daca nu, probabil ca si voi puneti la indoiala abilitatea acestora de a iesi din criza, plus pentru abilitatea lor de a conduce piata intr-o noua era, cu acestia ca fiind liderii acestei proceduri. Este o chestiune de abordare si credinta, in cele din urma…

10.  „Majoritatea oamenilor implicati in piata imobiliara ramane exact la fel cum a fost si mai inainte. Mentalitatea lor este aceeasi, la fel cum si ei sunt intotdeuna gata sa inceapa sa faca ceea ce au facut in perioada 2005-2008″. Pe parcursul ultimilor 1-1.5 ani am intalnit mult mai multi oameni seriosi decat in trecut. Este pentru ca am invatat cum sa evit oamenii cu standarde profesionale scazute? Este o coincidenta? Inca primesc o multime de emailuri de la cititorii mei, descriind o realitate care este mai mult sau mai putin la fel ca in trecut. Mai mult, am intotdeauna o teama majora: Odata ce piata se va debloca, sute de „oameni destepti” isi vor creste preturile atat de mult, incat tranzactiile se vor opri din nou si piata va fi blocata pentru inca 2-3- ani…

10    + 1. „Guvernatorul BNR, domnul Mugur Isarescu, este factorul care asigura stabilitatea in sistem. Dar, doar el insusi si o minoritate de cativa oameni este suficient sa schimbi o tara intreaga?”. Aceasta este o preocupare majora pentru o multime de analisti straini. Intr-adevar domnul Isarescu este un factor – cheie pentru stabilitatea acestei tari, mai mult, exista multi oameni de calitate in jurul sau. De asemenea, exista o minoritate de oameni valorosi, care contribuie cu adevarat la viitorul Romaniei. „Dar ce se intampla cu majoritatea? Ce se intampla cu toti acesti oameni care lupta pur si simplu doar pentru avantajele lor proprii, fara sa se gadeasca pentru o secunda la binele tarii? Este dl Isarescu suficient, cand majoritatea politicienilor nu prezinta un nivel ridicat de interes pentru beneficiul tarii?”. Aceasta intrebare nu a primit inca niciun raspuns si continua sa creeze un mediu de afaceri „otravit”.

Aveti mai multe argumente pentru a sustine teoria ca suntem inca „la sfarsitul inceputului”? Va rog trimiteti-mi-le si le voi mentiona, de asemenea.

Maine: Opinia mea personala
Vineri: „Minunatii oameni seriosi au revenit”

 

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

2 Comentarii

  1. George 03 Feb 2011
    Răspunde

    Sunt convins ca anul 2011 va fi cel mai greu an pentru sectorul imobiliar.Argumente:
    -criza la nivel mondial e in plina desfasurare
    -lipsa totala a reformelor din partea guvernului pentru a stimula sectorul privat
    -preturile de vanzare la ap peste puterea de cumparare a romanilor

  2. George 06 Feb 2011
    Răspunde

    In anul 2008, piata imobiliara din Romania inflorea si urca pe culmile de aur ale tranzactiilor cu foarte multe zerouri.
    Se vindea, se cumpara iar banii nu mai contau, nu mai aveau valoare si devenisera doar niste sume destinate imbogatirilor peste noapte.
    Romanii erau multumiti si isi frecau mainile in urma profiturilor obtinute fara mare efort.
    Nici nu visase fostul membru al Partidului Comunist Roman ca locuinta primita in dar de la comunistul si tiranul de Ceausescu, va face din el un mic afacerist in marele furnicar al pietii imobiliare moderne.
    Cladirile se ridicau peste noapte cu sau fara avize, nici nu mai conta, pe fond ceea ce conta era speculatia si asta facuta cat mai rapid iar intreaga scena se baza pe masa smecherilor culturalizati de valoarea banului, prin invartitul paharelor de alba-neagra a pietei imobiliare.
    Cu totii faceau profit, nimeni nu iesea in pierdere, cei care lucrau la marile companii, faceau credit la banca de mii de euro si se si vedeau locuind ca in occident, in marile penthouse-uri, cu un pahar de whisky in mana ascultand o manea in surdina, in timp ce micii se frigeau pe terasa somptuosului apartament.
    Agentiile imobiliare erau foarte ocupate, iar agentii imobiliari te tratau cu un mare flit daca nu luai in calcul un comision foarte gras, pe masura burtilor lor si a lanturilor de aur, care ieseau la vedere, fara intentie, de sub maiourile de firma.
    Daca erai in cautare de chirie si mai erai si venit din provincie, nu puteai sa iei in calcul sume mai mici de 300 – 350 euro minim, pentru o garsoniera intr-un cartier nici de centru, nici de periferie, iar daca nu aveai avansul care sa cumuleze 2 sau 3 luni, plus o garantie si nici nu aveai prea mult noroc sa gasesti fara aceste conditii, cautai un apartament cu 3 camere in care mai stateau doua familii sau cupluri cu care sa imparti sumele colosale lunare.

    In anul 2009 se anunta o criza mondiala, oamenii erau disponibilizati cu sutele, salariile bugetarilor erau taiate si multi plecau din sistem fara voia lor, bancile au inceput sa nu mai primeasca birul de la cei care au luat credit si l-au dat mai departe constructorilor de case sau proprietarilor de apartamente vechi.
    Guvernul Boc a auat o idee de a combate criza din piata imobiliara si a scos la iveala din palaria cu iepuri un text de lege numit Prima Casa.
    Acest program s-a dovedit in final o mare tepusa a lui Vlad Tepes pentru cei care au vrut sa acceseze acest credit adica, acei oameni de buna credinta care inca nu parasise Romania si care inca mai aveau printr-un colt de cont in banca o suma prafuita de ani si de dobanzi adunate.
    De ce o mare tepusa?
    Pentru ca toti cei care au apelat la acest program au pierdut tot ce aveau, au pariat pe stat si statul a zis Multumesc!, Va mai asteptam si alta data. La revedere!

    Asa s-a intamplat cu cei care inca mai credeau in stat si in valorile lui, cei care accesase deja un credit in 2008 si au vrut casa mare si noua au ramas cu banii dati, fara casa, deoarece constructorii au facut ca si statul roman zicand: Sar’mana pentru masa! si plecand spre alte zari, mai albastre, iar in final li s-au luat si serviciul, ramanand peste noapte faliti, cu nimic in mana, decat cu o suma monstruoasa de plata la banca pe luna.
    Persoanele care au cumparat un apartament vechi, prin credit ipotecar, acum poate nici nu il mai au, din imposibilitatea de a-l plati, deci si acestia pierzand in acest joc.

    Acum, in anul 2010, inca mai exista persoane, care cer pe un apartament cu 2 camere intr-o zona rezonabila, dar la ultimul etaj, fara balcon si fara imbunatatiri in bloc comunist construit inainte de ’77, 59.000 euro.
    Este adevarat ca un asemenea apartament era considera paine calda in 2008 la un prêt de 70.000 euro, desi nu prea se justifica, dar azi cand puterea de cumparare a romanului a scazut la jumatate nu ar trebui sa scada si pretul la apartamente la jumatate? Adica acelasi apartament din 2008 care costa 70 – 80 mii ca cel din exemplul de mai sus, acum in anul 2010 sa coste 30.000 euro?
    Ba da, dar inca oamenii viseaza si fac foarte rau.
    Banii nu mai sunt si nici nu vor mai fi aceiasi.
    Romani, treziti-va din visare, ca la sfarsitul anului asta, atat va costa un asemenea apartament si daca nu vreti sa-l vindeti cu atat, asteptati pana in vara lui 2011, cand Romania va incepe sa returneze imprumuturile facute si o sa va vindeti casele cu 10% mai putin, decat anul asta, deci 30.000 euro va deveni 27.000 euro si asta in scenariul cel mai frumos posibil.

    Cei care inca mai cred ca se mai pot imbogati in acest domeniu, fac o mare greseala si isi pierd timpul si banii prin anunturi care nu le citeste nimeni si nu intereseaza pe nimeni.

Ce părere aveţi?