O nouă problemă a afacerilor imobiliare și consecințele ei: Nu se mai emit permise de construire sau alte documente de urbanism

”Am intrat într-un birou în care nu demult lucrau mai mulți funcționari. Acum este doar o singură persoană și aceasta refuză să semneze vreun document. Oricum este un scenariu pozitiv, ai cu cine să vorbești pentru că în alte sectoare găsești numai biroul încuiat…”

Așa cum am analizat acum câțiva ani, piața imobiliară din România a atins în 2013 cel mai scăzut nivel, scăderea oprindu-se în a doua parte a anului. Am simțit în 2014 o consolidare și apoi am observat o creștere. Ne-am înțeles anul acesta că lucrurile sunt diferite și că prețurile au crescut doar pentru unele categorii de proprietăți. Piața arată sănătoasă și există potențial dar se pare că o nouă problemă a apărut și ne forțează să o luăm în seamă: în multe primării din România persoanele responsabile nu mai dau aprobări pentru autorizații de construcție, nu mai aprobă dosarele de PUZ, etc.

Cea mai mare campanie anti-corupție din lumea modernă

Acum aproape 10 ani cetățenii României începeau să fie martorii unui proces de ”restructurare socială” foarte interesant: reformarea justiției. Procurori tineri și incoruptibili începeau să combată în mod real corupția, în Justiție și în media apărând din ce în ce mai multe cazuri bine documentate și susținute de probe solide. Lista ”clienților” Direcției Naționale Anticorupție a devenit din ce în ce mai mare și a implicat nume din ce în ce mai sonore. În ultimii 5 ani sute de politicieni*, oameni de afaceri sau funcționari publici fiind anchetați, judecați și condamnați de Justiție pentru ilegalitățile comise.

Aceasta este cea mai mare campanie anti-corupție a lumii moderne din ultimele decenii. Chiar dacă unii se plâng de ceea ce se întâmplă și menționează ”posibile exagerări”, mesajul este că România a intrat într-o nouă etapă în care cetățenii ei încep să vadă cum cei care comit ilegalități sunt pedepsiți și că nimeni nu este mai presus de lege.

Efectul direct asupra ”micro-universul autorităților locale”

Noi nu îi putem acuza de ilegalități pe cei care lucrează în autoritățile locale dar zi de zi media ne ține la curent cu noi și noi cazuri anchetate sau trimise în judecată. (Până la un verdict final al unei instanțe, prezumția de nevinovăție trebuie să prevaleze totuși.) Această situație are însă efecte directe asupra activității de zi cu zi în primării sau în consiliile locale unde mulți oameni din poziții cheie a administrației locale (sau care aveau legături cu acestea) au fost arestați sau acuzați de ilegalități în legătură cu emiterea autorizațiilor de construcție, a dosarelor de PUZ, etc., ceea ce afectează serios piața imobiliară.

Care este rezultatul acestei situații noi?

1. Oficial, toți funcționarii publici rămași pe funcții își fac datoria;
2. În realitate majoritatea sunt prea speriați ca să-și mai pună semnătura pe vreun document și această teamă amână acțiunea lor spre termenul maxim prevăzut de lege (sau chiar mai mult după cum se aude);
3. Zeci de proiecte imobiliare nu mai primesc autorizații de construcție sau nu au dosarul de PUZ aprobat, chiar dacă proprietarii insistă că au toate hârtiile în regulă;
4. Neoficial se zvonește că se așteaptă alegerile de anul viitor după care situația se va debloca.

Efectele pe  Piața Imobiliara sunt deja vizibile

Pentru unii oameni acesta este doar un ”joc de putere” dar pentru majoritate acest lucru schimbă regulile jocului.

A.  În primul rând, autoritățile locale pierd venituri importante, din bugetele lor.

B. Terenurile care beneficiază de o autorizație de construcție deja emisă au un avantaj major în ochii investitorilor, deoarece acestea pot fi construite imediat.

C. Pe de altă parte, majoritatea proprietarilor de terenuri nu investesc în terenurile lor. Dacă este nevoie de un PUZ… vorbim despre 6-15 luni, în funcție de oraș și de complexitatea problemei. Autorizația de construcție a fost in trecut mai ușor de obținut, dar în această perioadă lucrurile sunt blocate. Deci, proprietarii terenurilor fără permise vor vedea prețurile lor stagnând, sau și scăzând pentru o perioadă. De ce? Deoarece investitorii (cu bani reali, nu “papagali fără 1 leu in buzunar”) nu pot estima corect timpul de care au nevoie înainte de a începe construirea proiectului.

D. Această problemă reală nu este bine-cunoscută pentru că 95% din agenții imobiliari nu doresc să își dezamăgească  proprietarii și evită să le spună adevărul (aceasta este o problemă diferită, o problemă de mentalitate).

E. Multe proprietăți vor rămâne nevândute, cu proprietarii întrebându–se de ce investitorii nu avansează, în timp ce investitorii se vor întreba de ce ar trebui să plătească un preț mai mare cu riscul de a aștepta ani de zile.

F. Există deci o posibilitate serioasă ca stocul de apartamente noi din unele zone sa fie vândut la prețuri mai mari (3 – 5% cel puțin). Cererea este solidă în timp ce lanțul de oferte este deja deteriorat și concurența este redusă.

G. Rezultatul:  Într-o piață cu cerere în creștere, atunci când mulți funcționari publici nu semnează noile documente de urbanism, valoarea terenului stagnează sau pică (cu excepția proiectelor permise) și prețurile apartamentelor noi vor crește în unele zone.

Ce ar trebui să facem?  Sa oprim campania anti-corupție, astfel încât piața imobiliară să revină  la normal?

Nu, cu siguranță nu. Restructurarea României este o procedură care oferă beneficii pentru noi toți care trăim în România și nu numai, acesta fiind o bază solidă pentru creștere în anii următori. Este foarte important să știm că trăim într-un loc în care legile sunt puse în aplicare.

În schimb, primarii se pot concentra mai mult pe această temă, pentru a crea noi echipe și a găsi soluții legale pentru evaluarea fiecărui proiect. Ne așteptăm de la ei să îi respingă pe cei care nu respectă normele de urbanism ale zonei și să acorde autorizații de construcție sau alte aprobări pentru proiectele care sunt legale. În schimb, dacă autoritățile locale vor continua cu practica de administrare curentă prin care nu acționează și nu-și asumă nimic, rezultatele vor fi resimțite de către toți cetățenii (prin lipsa de venituri) și mai ales a celor care cumpără proprietăți noi în orașele lor (prețuri mai mari).

Voi ce credeți?

* Nu fac parte din nici un partid politic, nu sunt implicat în politica românească și toate comentariile mele nu ascund mesaje ascunse  sau sugestii în favoarea vreunui politician. Aici vorbim despre afaceri, atât.