Un avantaj al crizei imobiliare din perioada 2008 – 2013: Cumpărătorii finali sunt mult mai prudenți

–  ”Pur și simplu n-am știut, Ilias… am crezut atunci că viața era o joacă… salariile și veniturile în general creșteau an după an, prețurile proprietăților creșteau de la o săptămână la alta… Nu realizam atunci ce înseamnă să cumperi o proprietate foarte scumpă sau să te înhami la un credit pe 30 de ani cu rate lunare foarte mari…”

– ”Eu aș mai adăuga însă că, dacă cineva îți spunea atunci că urmai o strategie complet greșită, te supărai și de obicei nu ascultai…”

– ”Corect! Dar știi, pentru noi românii era atunci atât de ușor… nu mai puteam aștepta… Nu eram deloc pregătiți pentru asta…”

– ”Se întâmplă în viață. O mare parte din societate s-a schimbat de atunci.”

– ”Într-adevăr! Acum mulți ar refuza un credit care le-ar pune în pericol viitorul… Acum știm cum este să simți căderea de după creștere. Vezi tu, noi ca națiune eram obișnuiți să experimentăm doar dificultățile vieții după care am sărit direct în acest carusel incredibil de amețitor. Astăzi înțelegem mai bine articolele tale despre ciclurile economiei.”

Nu este deci o coincidență ca am intrat într-o nouă fază a afacerilor imobiliare, un ciclu pozitiv și mult mai sănătos. Aceasta se întâmplă și datorită faptului că mulți participanți din piață s-au maturizat.

Cumpărătorii finali s-au schimbat

Prietenul meu, un cunoscut și respectat jurnalist, nu ar fi putut descrie mai bine noua abordare pe care clasa mijlocie din România a adoptat-o atunci când vine vorba de cumpărarea unei proprietăți.

• De la abordarea ”Azi îmi propun, mâine văd, poimâine sunt la notar să semnez actele” am trecut la ”Verific mai întâi, analizez și voi încerca să mă limitez la posibilitățile mele financiare”;
• Mulți cumpărători finali verifică acum zeci de proprietăți înainte de a o alege pe cea potrivită pentru ei. Iată de ce aceștia pot face cea mai bună analiză de piață pentru că îți vor putea transmite cu ușurință detalii despre fiecare proiect imobiliar sau despre lista apartamentelor vechi dintr-o zonă pe care le vor clasifica în acord cu perioada în care au fost construite;
• ”Educați” acum de regulile impuse de Banca Națională condusă de Dl. Isărescu, au abandonat speculațiile și mișcările agresive. (Insist aici că deciziile Dlui. Isărescu au ajutat clasa mijlocie să construiască noi principii când vine vorba de investiții.)

În 2006 – 2008 cererea pentru apartamente noi era speculativă:

• Fonduri de investiții rezervau clădiri întregi plătind un avans de 10% și restul la finalizarea construcției;
• Băncile finanțau aproape orice proiect nou și majoritatea investițiilor speculative;
• Cumpărătorii finali cumpărau proprietăți având ca unic criteriu doar visurile lor;
• Apetitul pentru risc al oamenilor creștea mult peste ceea ce-și puteau permite efectiv;
• Prețurile creșteau de la o lună la alta.

În 2015 – 2018 cererea este reală, solidă și se bazează pe argumente:

• Fondurile speculative nu mai sunt prezente în piață iar băncile nu mai finanțează chiar orice;
• Cumpărătorii finali achiziționează acum ce consideră că-și permit. După mai mulți ani de criză aceștia au devenit mai conservatori;
• Băncile oferă credite imobiliare pentru locuințe cu dobânzi la nivelul european;
• Mulți oameni au strâns mai bani după ani de muncă și pot cumpăra fără credit;
• Nu mai vezi oameni cu un venit net lunar de 2.000 € / familie care să caute proprietăți de 300.000 – 500.000 €;
• Prețurile sunt destul de stabile și atunci când cresc totuși, se întâmplă datorită cererii mari dintr-o anumită zonă;
• Dobânzile la depozite sunt aproape 0 și deci clasa mijlocie nu are alternative pentru a crește valoarea veniturilor sau al economiilor;
• Nevoile locative ale bucureștenilor sunt reale și nu vor putea fi acoperite pentru cel puțin 20 de ani de acum înainte;
• Salariile plătite sunt salarii post-criză iar ”exagerările” sunt destul de rare.

Combustibil pentru creșterea din anii următori

Așa cum spuneam zilele trecute, România este compusă din trei țări diferite și atunci când vorbim despre piață nu ne referim la întreaga societate.

Sectorul rezidențial din România va avea niște ani viitori excelenți dacă desigur provocările viitoare nu vor crea probleme neașteptate. Totuși constatăm că avem o piață sănătoasă ce crește puțin câte puțin în fiecare an și care se bazează pe o cerere reală a unor oameni care acoperă nevoile reale ale familiilor lor.

Aceasta este realitatea României de azi și toți indicatorii ne arată că România va continua să crească în anii următori (din diverse motive).

Voi ce credeți?