Vânzarea Aversa: Riscul investitorilor (pentru care până la urmă trebuie să-i respectăm) și corelarea dintre risc și profitul potențial

Săptămâna trecută a fost încheiată o tranzacție importantă pe piața imobiliară a Bucureștiului: platforma industrială Aversa, situată în centrul Bucureștiului, a fost vândută Grupului Benevo condus de celebrul Michael Topolinski. Mass-media s-a concentrat pe faptul că au fost 14 licitații nereușite și Dl. Topolinski a făcut oferta la cea de-a 15-a, fiind singurul investitor îndeajuns de curajos pentru a investi acolo. De ce s-a întâmplat acest lucru?

Riscul investitorului în piața imobiliară de astăzi

Marea majoritate a populației are impresia că investitorii au bani de pierdut și că este ușor să construiești proiecte mari. Nu este vina lor că au această impresie întrucât așa au fost educați. Realitatea este însă complet diferită. Haideți să ne uităm puțin la unele din riscurile pe care și le asumă Dl. Topolinski (și alți investitori similari) și le asumă plătind 17 milioane de Euro pentru o platformă industrială situată în centrul Bucureștiului:

1. Cumpărarea în urmă cu un an a unei firme falimentare;
2. A cumpărat o proprietate cu 2 litigii nefinalizate încă (dar cu rezultate pozitive la prima instanță);
3. Are o fabrică de relocat într-o locație nouă și modernă, păstrând mereu un minim de 200 de angajați (nu-mi spuneți că este ușor și că sunt zeci de exemple de investitori care și-au asumat obligații dar nu le-au respectat”…);
4. În cazul în care decide să dezvolte un proiect imobiliar, are nevoie de 1-2 ani pentru obținerea PUZ-ului și a autorizațiilor de construcție și se confruntă cu riscul ca Legea privind amenajarea teritoriului și urbanismului să fie modificată (și să diminueze valoarea proprietății);
5. Dacă dezvoltă un Mall sau Centru Comercial, există riscul de a nu găsi finanțare pentru un proiect atât de mare;
6. În plus, ar putea să nu reușească să închirieze spațiile în cazul unui proiect de tip retail, din motive ce nu pot fi controlate așa cum s-a întâmplat în 2009;
7. Același scenariu și în cazul unui proiect rezidențial cu apartamente de vânzare;
8. Lista este lungă…

Potențial imens, dar totuși o investiție plină de riscuri

Această proprietate are un potențial imens și sunt sigur că o persoană atât de experimentată ca Dl. Topolinski împreună cu echipa lui de la Benevo o va exploata la maxim. Sunt totodată și multe riscuri mai mult sau mai puțin vizibile și de aceea, un investitor serios care ”pariază” 17 milioane Euro cu speranța că va începe să câștige bani în 3-4 ani, trebuie să cumpere această proprietate la un preț atractiv.

Prea multe persoane au impresia că un investitor poate face profit chiar dacă prețul este mare și chiar dacă acest lucru este adevărat, în afaceri recompensa este direct proporțională cu riscurile asumate. Cineva cu risc zero nu poți să ai același profit ca cineva care riscă milioane. Desigur, toate problemele pot fi rezolvate pentru a câștiga chiar mai mult și aceasta este esența capitalismului și a civilizației în general: de ce riști mai mult în afaceri, de ce ar trebui să câștigi mai mult în cazul în care ai succes întrucât pierderea este a ta în cazul eșecului.

Fără risc: preț mare. Cu risc: preț mic. Risc cu preț mare: proiect nevândut până ce prețul scade din nou

Platforma Aversa din centrul Bucureștiului (Piața Obor) este exemplul perfect despre conflictul dintre vise și realitate. Acest tip de proprietate poate fi vândut doar investitorilor care au o viziune clară asupra a ceea ce au de făcut, asupra modalităților de implementare și a timpului necesar pentru a-și atinge țintele propuse. Aceștia au deja un istoric de proiecte de succes ce poate convinge orice bancă să îi finanțeze chiar și în condițiile crizei actuale.

O proprietate plină de provocări (ruda mai politicoasă a riscului și a problemelor) nu poate fi vândută cu un preț ridicat întrucât sunt puțini investitorii care să respecte criteriile de mai sus și care să dorească să ”parieze” pe un asemenea proiect.

De cele mai multe ori mass-media prezintă populației doar rezultatele de succes fără să menționeze investitorii care, deși au avut planuri și proiecte perfecte, au eșuat datorită unor factori ce nu au putut fi prevăzuți. Iată de ce există impresia că totul este ușor deși realitatea este că dimpotrivă,  nu este atât de ușor în special când investițiile depășesc 100 de milioane de euro. Nu greșesc dacă spun că acesta este un joc pentru oamenii mari și nu pentru toată lumea.

Așa cum am explicat și în trecut, un preț atractiv pentru investitor este un element cheie (împreună cu altele) pentru tranzacțiile unei proprietăți mari, chiar dacă este într-o locație excelentă. Aceasta conduce însă la următoarea întrebare: ”Ce se va întâmpla cu toate miliardele de euro pe care băncile le au investite în proprietăți?” dar vom discuta mai multe despre acest subiect în viitorul apropiat…

Care este opinia voastră?