Ar putea România avea o tragedie mai mare decât cea de la Clubul Colectiv? Din păcate da… Un cutremur care să lovească Bucureștiul în mijlocul nopții…

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

– ”Clientul meu are această ofertă pentru tine…”

– ”Este prea mică… Am deja alte două oferte mai bune de la alți dezvoltatori.”

– ”Cât sunt dispuși să plătească?”

– ”Cu aproximativ 30% mai mult decât clienții tăi.”

– ”Dar cum este posibil așa ceva? Prețul de vânzare final al clienților mei va fi aproximativ la fel cu al oricărui alt dezvoltator…”

– ”Care sunt costurile de construcție pe care le-ați prevăzut în buget?”

– ”400 -450 € / m2

– ”Ești puțin naiv… dezvoltatorii de care vorbeam mai devreme construiesc cu mai puțin de 300 € / m2 cu tot cu TVA!”

– ”La acest preț înseamnă că reducerea costurilor se face pe seama siguranței clădirii!”

– ”Nu este problema mea… Eu vreau doar să vând terenul!”

Nu-i pasă pentru că el vrea doar să-și vândă terenul. Unor dezvoltatori nu le pasă pentru că ”au toate autorizațiile pentru construcție”. Autoritățile ar putea să ne spună că nu au suficient personal pentru a putea să controleze cum trebuie. Clienților nu le pasă sau nici măcar nu pun întrebări pentru că tot ce doresc este un preț mic al proprietății. Dacă însă ridici aceste probleme toți îți spun că ești nebun și că ar trebui să-ți vezi de treaba ta…

Acum că v-am captat atenția…

Am scris în 2008, 2010 și 2011 despre dezastrul pe care un cutremur l-ar putea produce în București. Majoritatea oamenilor au închis însă ochii în fața acestui adevăr pentru că sunt obișnuiți să ignore realitatea și să-și spună că așa ceva nu li se va întâmpla lor. Dacă însă ceva rău li se întâmplă, dau vina pe autorități (de obicei vinovate, sunt de acord!) și se reîntorc la vechile obiceiuri continuându-și liniștiți viața.

Sunteți însă de acord că speranța nu este mereu cel mai bun aliat. După tragedia de la Clubul Colectiv unde cu toții am văzut murind frații, surorile, familiile, prietenii sau pur și simplu oameni de toate vârstele pe care nu i-am cunoscut dar în locul cărora puteam fi chiar noi, poate ar fi momentul să facem pași în direcția corectării problemelor care pun în pericol viețile a mii de români.

Deci… acum că v-am captat atenția (trist dar adevărat…), haideți să vorbim despre calitatea construcțiilor din București.*

1. Clădirile vechi

  • Sunt mii de clădiri avariate de cutremurul din 1977, în special în centrul orașului;
  • Unele clădiri din cele menționate mai sus au fost consolidate, altele nu;
  • Există zvonuri despre eliminarea în anumite condiții din listele primăriilor a ”bulinei roșii” aplicată pe unele clădiri cu risc în caz de cutremur. Nu am dovezi pe această temă dar am auzit de nenumărate ori acest zvon în ultimii 12 ani în care am activat în sectorul imobiliar din România;
  • Consolidările costă mulți bani! Majoritatea proprietarilor ezită să cheltuiască bani pentru consolidarea sau restaurarea proprietăților lor. Ciudat cum sunt ”săraci lipiți” când vine vorba de a-și asuma responsabilități și cum devin brusc ”bogați” în momentul în care negociază vânzarea sau închirierea proprietăților…
  • Autoritățile evită să supere proprietarii. De ce să piardă voturi când de atâția ani nu s-au schimbat prea multe și merge și-așa…?
  • Sunt 101% că toți sunt acoperiți de hârtii pentru cazurile în care apare vreo problemă. Sunt la fel de sigur însă că mulți își vor pierde viața în pofida hârtiilor care vor pasa responsabilitatea de la unii la alții…
  • Hotnews a publicat o analiză excelentă ce conține o hartă a proprietăților cu bulină roșie și cred că toată lumea ar trebui s-o studieze cu atenție.

Clădirile noi

  • În primii ani ai blogului meu (2008 – 2011), articolul care a atras cel mai mare număr de cititori, comentarii și desigur înjurături a fost cel în care explicam de ce este periculos să creezi o piață imobiliară în care noile apartamente erau vândute cu 500 € /m2;
  • Vedem zeci de proiecte dezvoltate într-o anarhie completă ce au apărut ca ciupercile după ploaie în București în ultimii 5 ani;
  • Desigur că toate au aprobările necesare și că toate sunt în legalitate….
  • Prețul mic de vânzare mă fac însă să-mi pun întrebări referitoare la calitatea construcțiilor;
  • Acum 2 ani au apărut știri despre un apartament ce părea să ”explodeze”… Puțini au băgat de seamă însă;
  • Acest tip de apartamente este destinat cumpărătorilor ce cumpără doar în baza prețului scăzut al unei proprietăți și care cumpără sperând că nu vor avea probleme. Dacă li s-ar oferi o proprietate în apropiere cu un preț cu 10% mai mare dar cu toate garanțiile referitoare la siguranța construcției, majoritatea ar ignora pur și simplu oferta.
  • Aceeași poveste când vine vorba de nesfârșita ofertă de vile (de fapt simple case botezate așa…) ridicate în ultimii ani, din nou, fără vreun plan. Prea puțini cumpărători au fost atenți la structura de rezistență a clădirilor, majoritatea pentru a economisi niște bani. Oare câți bani valorează siguranța lor și a copiilor lor?
  • Neoficial, oamenii vorbesc despre o cantitate mai mică de oțel folosită în structurile de rezistență. Finisajele unei clădiri sunt vizibile în vreme ce calitatea structurii nu…
  • Țineți cont însă că nici pentru cele de mai sus nu am dovezi și acestea reprezintă ce-mi spune experiența mea în această piață.

Un cutremur în miez de noapte

Paulo Coelho spunea că atunci ”când îți dorești ceva cu adevărat, tot universul conspiră pentru îndeplinirea visului tău.” Să depășim însă acest moment de tip ”wishful thinking” și să revenim cu picioarele pe pământ. Vorbim totuși de viețile unor oameni ce vor fi în pericol în cazul în care un cutremur mai mare se va abate asupra noastră. Mai ales dacă acest cutremur va fi în miez de noapte…

Dacă acest scenariu se va întâmpla, numărul victimelor de la Clubul Colectiv va părea insignifiant în comparație cu sute sau chiar mii de victime rezultate dintr-o astfel de catastrofă. Atâta vreme cât spitalele din București și-au atins limitele Vinerea trecută, nu vreau să mă gândesc ce se va întâmpla într-o situație mai serioasă.

Soluție: Începeți ACUM controale (independente și profesioniste)

Vina este a Guvernului și a autorităților… cei de acolo primesc mită și ne riscă viețile!” Nu, nu știm încă sigur acest lucru. În plus, cu ce ne va ajuta să dăm vina pe autorități după care să ne întoarcem liniștiți la TV pentru nesfârșitele Breaking News-uri? Cum ne va rezolva asta problema?

Eu propun altceva:

  • Guvernul ar trebui să creeze un fond special pentru a controla în mod real calitatea construcțiilor. O altă soluția ar fi ca proprietarii să cotizeze anual o sumă de 3 – 5 € pentru acest scop;
  • Desigur, controalele trebuie făcute de persoane autorizate independente pentru că, deși nu avem în acest moment dovezi că autoritățile sunt de vină, atâta vreme cât avizele și aprobările au depins de autorități, ar fi anormal acum ca tot aceștia să-și controleze activitatea din trecut. Vreți să punem pariu de pe-acum referitor la câte autorizații vor fi găsite în neregulă?
  • Ar trebui să avem o licitație internațională pentru a găsi autorități de control cu standarde din cele mai înalte;
  • Am putea folosi criterii de control din alte țări dezvoltate pe care să le ajustăm la realitățile românești;

 

  • Dacă vorbim de clădirile vechi, putem începe din centru și verificând pe fiecare stradă 15 – 20% din proprietăți, consolidate sau nu;
  • Pentru clădirile noi ar trebui să fie verificate în special clădirile construite în ultimii 10 ani (perioada în care constructorul este responsabil pentru orice probleme apărute la construcție). Există 5 zone ce trebuie verificate: Centru, Nord, Vest, Est și (în special) zona de Sud;

 

  • Proprietățile identificate ca periculoase ar trebui să primească o perioadă de grație de 3 – 5 ani în care să fie consolidate. Dacă proprietarii nu dispun de fonduri, aceștia ar trebui ajutați cu credite (cu garanții similare celor din programul Prima Casă) sau ar trebui să poată vinde unui proprietar care să poată consolida proprietatea și care să-și asume această obligație;
  • Mulți cred că pot face ce doresc cu proprietatea lor și că este dreptul lor ce trebuie respectat așa cum este în orice țară civilizată… Din păcate însă, o proprietate implică și responsabilități și dacă veți verifica în țările civilizate pe care le admirăm, veți constata că proprietarii trebuie să se asigure că proprietățile lor nu reprezintă un pericol pentru public, direct sau indirect;

 

  • Ar fi de mare ajutor crearea unui standard foarte înalt de construcție pentru ca dezvoltatorii serioși să-l folosească și cumpărătorii să știe că prețul puțin mai mare al proprietății se datorează unui standard înalt de calitate;
  • Aș sugera de asemenea ca firme independente să verifice fiecare nouă clădire înainte de a fi livrată pentru a elimina suspiciunile că funcționarii publici nu-și fac datoria cu trebuie (așa cum sunt auditorii contabili de exemplu);
  • Totodată, cu riscul de a dezamăgi o mare parte din oameni, insist pentru implementarea de penalități consistente pentru cei care nu-și asigură proprietatea pentru toate riscurile majore. Nu mai putem lăsa pe fiecare să facă ce crede el că-i bine și liderii societății sunt obligați să protejeze oamenii chiar și împotriva dorinței lor!
  • Avem mare nevoie de campanii publice de informare! Foarte puțini oameni știu ce trebuie să facă în cazul unui cutremur.
  • P.S. Nu este o problemă legală întrucât deja avem una din cele mai stricte legislații din lume în construcții. Este doar o problemă de mentalitate, implementare și control.

”Deci totul este greșit? Ar trebui să intrăm în panică?”

Nu! Marea majoritate a clădirilor sunt sigure pentru locuitori și deci nu trebuie să intrăm în  panică. Avem însă nevoie de acțiuni pentru ca cetățenii să fie protejați, așa cum se întâmplă în fiecare societate.

Vom alege să pretindem că problema nu există și să ne comportăm ca struții băgându-ne capul în nisip? Dacă da, nu ar trebui să ne supere sau să ne surprindă rezultatele unui eventual cutremur care ne va prinde complet nepregătit!

2020: Obligații / oportunități

Începând cu anul 2020 toate proprietățile vor trebui să fie construite în acord cu înalte standarde de protecție a mediului ce va asigura un consum mic de energie (vom vorbi în viitor mai mult pe această temă). Ce-ar fi dacă am crea un plan pentru 5 ani pentru a combina obligațiile cu oportunitatea de a verifica starea curentă a construcțiilor deja existente? Cu siguranță ar rezolva o mare parte din probleme și ar evita inutilele pierderi de vieți.

Vom învăța ceva de la tragedia din Clubul Colectiv sau doar ne vom plânge, vom înjura pe cine credem noi că este de vină și ne vom continua viețile ignorând potențialul pericol ce ne pândește?

Voi ce credeți?

 

* Știu, cunosc mentalitatea unora care cred că un bun consultant imobiliar nu ar trebui să spună clienților adevărul despre problemele proprietăților și că este alegerea clientului dacă să cumpere sau nu… Dacă asta înseamnă să fii un bun profesionist, atunci vă rog să mă considerați un mare neprofesionist.

P.S. Sursa imaginii: Vintag.es

Facebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditlinkedinmail

3 Comentarii

  1. alex 04 Nov 2015
    Răspunde

    Ilias, ai mare dreptate cu diagnosticul si sper ca propunerile tale de rezolvarre sa fie ascultate.

    Din cauza coruptiei, nu mai exista niciun fel de incredere. "Cladirea aceasta e aprobata de Inspectia de Stat in Constructii" – ce mai valoreaza aceasta hartie? Este nevoie de experti independenti care sa auditeze aceste institutii si sa vada ce trebuie recertificat.

    Dupa parerea mea, blocurile vechi care nu sunt monument istoric trebuie demolate, pentru siguranta tuturor – consolidarea e mai scumpa decat o cladire noua si nu ofera garantii de siguranta echivalente. Proprietarii sa se poata muta in blocuri noi, cu apartamente/ locatii echivalente sau cu plata unor diferente. Daca se incepe un program masiv acum, poate in 10 ani situatia va fi complet rezolvata, dar chiar daca nu se reuseste complet,  tot se reduce masiv riscul.

    Eu as incepe in primul rand cu cladirile publice prioritare – scolile si spitalele, apoi cele in care se aduna publicul – teatre, centre comerciale, apoi blocurile de locuinte. 

     

     

     

  2. arhitect Dan Agent 22 Nov 2015
    Răspunde

    Problema este cunoecuta de autoritati. Este extrem de grava. In perioada guvernarii Vacaroiu, cand mai exista inca un reflkex al profesionalismului la nivelul autoritatilor din vremea comunismului, a fost inceputa o actiune de mare amploare de expertizare a cladirilor vechi din Bucuresti. Si atunci insa o parte din ele, cele mai delabrate, ascundeau in spate de fapt operatiuni imobiliare in pregatire: nu se putea demola o casa fara sa existe o expertiza din care sa rezulte ca e mai rentabil sa o demolezi decat sa o consolidezi. Dupa perioada care a urmat, ceea ce a insemnat o grava pauperizare a polulatiei – multi dintre ei proprietari de case – consolidarea a devenit o chestiune extrem de dificila. Proprietari care traiesc dintr-o pensie sau din ajutoare sociale nu au cum sa plateasca nici macar o asigurare. Ce poate face un guvern, care are cat de cat simtul responsabilitatii fata de oameni ? Dilema este: ori lasi sa se daranme casele peste oameni, ori concepti un sistem legislativ in care statul sa preia si sa introduca in circuitul imobiliar cladirile cu probleme asigurand intr-o prima etapa costurile de consolidare. Un dezvoltator nu va accepta niciodata sa bage bani in consolidare ceea ce iarasi nu este in regula. Cred ca sistemul legislativ de care vorbeam ar trebui sa conditioneze acestor dezvoltatori evolutia pe piata de paticiparea la acest efort financiar. Exemplu: New-Yorkul, unde poti construi orizat de inalt daca dai primele doua nicele orasului. Un oras nu poate sa aibe aceleasi reguli de dezvoltare intr-o perioada capitalista ca in perioada comunista. Exemplu iarasi: Tiriac a cumparat la un moment dat o cladire de pe strada Doameni langa BNR, cu intentia de a o valorifica. In momentul in care a aflat ca trebuie consolidata a renuntat, pentru ca primaria nu i-a permis sa construiasca mai multe nivele suplimentar. Cladirea zace de peste 20 de ani goala si constituie un pericol pentru trecatori. Cred ca dezvoltatorii ar trebui sa vina cu propuneri oneste pentru a rezolva impreuna cu guvernul si administratiile locale aceasta ptoblema daca vor sa mai faca afaceri in Romania. Centrul istoric este pregatit sa fie cel mai mare dezastru din istoria moderna a tarii in cazul unui cutremur. Este un complex de factori care fac ca interventiile sa fie oneroase. Unul dintre acesti factori este completa lipsa de intelegere a Ministrului Culturii si a Asociatiei Restauratorilor care nu inteleg ca ansamblul are valoare ca grup de cladiri dar marea majoritate a cladirilor sunt complet lipsite de valoare. Cred ca acela este locul unde se preteaza un mare proiect imobiliar, ca pastrarea intacta a frontoanelor la strada insa cu completa regandire a spatiilor dintre strazi. S-au facut asemenea operatiuni la Londra, La Copenhaga, etc. dar noi ramanem cantonati in ideea unui cartier gen Plaka din Atena care are insa cun totul si cu totul alta situatie. In rezumat, cred ca marea problema pe care o avem este ca pastram un sistem centralizat de decizie in probleme profesionale ale constructorilor, la nivelul statului, fara ca statul – complet autist la necesitatile pietii – sa incerce sa gaseasca solutii corelate cu un sistem in care functioneaza legile pietii. Cred ca profesionistii – arhitecti, structuristi, impreuna cu dezvoltatorii ar putea sa se aseze la o masa si sa gandeasca un sistem pe care sa-l sustina in fata autoritatilor. Trebuie sa intram intr-un dialog constructiv. Nu mai putem sa ne ignoram reciproc.

    • Ilias Papageorgiadis 22 Nov 2015
      Răspunde

      Vă mulțumesc pentru comentariile Dvs. și părerea exprimată. Exact pentru același motive sunt și eu îngrijorat și încerc să scot în evidență problema respectivă.

      Ilias

Ce părere aveţi?